La Vivienda de Protección Social y el Planeamiento urbanístico no adaptado

¿Habrá alguien que haya mirado esto?

gol-por-la-escuadra

Desde el programa de Radio Euskadi, Kirolaldia, nos han hecho llegar esta retrasmisión que no podemos dejar de compartir con vosotros.

Julián Ugarte:

– Adelante Alberto Negro desde el estadio de Goieztiiiiii…. ¿Cómo va ese planeamiento?

Alberto Negro:

– Pues ahí está el Parlamento Vasco dispuesto a ejecutar la falta en la frontal del áreaaaa…

– Toma carrerillaaaaaaa…… golpea con efectoooo…

– ¡Goooooooooollll, Goooooooooollll, Goooooooooollll!!!!!

– ¡Vaya golazo le ha metido el poder legislativo a los Ayuntamientos!

– ¡Toma golazo por toda la escuadra! Y los ayuntamiento ni se enteraaan…

– Llevan 4 años haciendo la estatua y se la han clavado…

– Ahora que los ayuntamientos están apretando con los planeamientos no adaptados a la Ley del Suelo 2/2006 se dan cuenta que las antiguas VPO ya no son lo que eran y son VPS!!!

– ¡Qué golazo para las Haciendas Públicas Municipales!

– ¡A ver quien arregla este desaguisado!

– Devolvemos la conexión a nuestros centraleeeeeeeees…

Hay cosas que por fuerza de la costumbre parece que no cambian, pero la verdad es que cambian y de qué manera.

Una de las bases de urbanismo que hemos conocido, ha sido aquello de que “la comunidad participará en las plusvalías que genere la acción urbanística de los entes públicos” (CE 47), que en nuestra LvSU se traduce en la cesión del  15% de la edificabilidad ponderada a los Ayuntamientos (LvSU 27) como cumplimiento de dicho mandato constitucional.

A renglón seguido, en las reparcelaciones se ha venido adjudicando bajo las determinaciones de la costumbre (y del ya antiguo  LvSU 27.4: “La cesión regulada en este artículo se habrá de materializar en parcela edificable. Los municipios no obligados por esta ley a reservar suelo con destino a vivienda protegida y que no contemplen en el área, sector o, en su caso, unidad de ejecución de uso predominante residencial reserva alguna de suelo con este fin, deberán destinar las parcelas así obtenidas para vivienda de protección pública”), del art. 44.4 LvSU y del art. 18.1.b.4º TRLSR de manera los Ayuntamientos han resultado adjudicatarios de las fincas de resultado con calificación de VPO y VPT, en conexión a su vez con el LvSU 80 de estándares y cuantías mínimas de viviendas sometidas a algún régimen de protección pública.

Estas fincas de resultado habían sido valoradas (tanto con su normativa específica, la metodología Catastral, la Orden ECO 805/2003 como, más recientemente, el Reglamento de Valoraciones del año 2011) teniendo en cuenta su precio máximo de venta.

El sistema con sus imperfecciones ha venido funcionando porque esa participación era una plusvalía, un valor positivo, además libre de cargas de urbanización (limpia de polvo y paja), afecto al Patrimonio Municipal de Suelo y que ha permitido como recurso público que es, sin duda, la financiación municipal de muchas políticas, unas de vivienda, otras urbanas y sí, también muchas otras cosas…(algunas no confesables).

Así las cosas, en el año 2015 llegó nuestra Ley 3/2015 de Vivienda (LVIV), que en su DF7 modificó el LvSU 80, cambiando las VPO, tanto de régimen general como especial, por VPS y las tasadas por VPT. Aquello se tomó como un cambio meramente terminológico para adecuarlo al artículo 21 de la LVIV, pero el cambio sustancial estaba en otro artículo y en otra disposición final, era el artículo 7.4 y la DF4.

El artículo 7.4 de la LVIV dice: “El Gobierno Vasco y las administraciones públicas de carácter territorial orientarán los recursos disponibles en materia de vivienda preferentemente a la promoción de viviendas en régimen de alquiler, para destinarlas a los colectivos más desfavorecidos. Dicha preferencia significa que, exceptuando los destinados a rehabilitación, el 80 % de los recursos en materia de vivienda se destinarán a políticas de alquiler, no siendo inferior a ese porcentaje el volumen edificatorio de protección pública.

Mientras que la DF4 sobre el plazo para la aplicación de las políticas de vivienda previstas en el artículo 7.4 dice: “En las políticas de vivienda a las que se refiere el artículo 7.4 de esta ley, en las que la asignación de recursos públicos en materia de vivienda se destinará al alquiler en un 80 %, exceptuando los destinados a rehabilitación, dicho porcentaje se incrementará hasta llegar al 100 % en los cinco años siguientes a la fecha de publicación de esta ley.” (el plazo vence el 18 de junio de 2020)

La singular relación entre el artículo 7.4 y la DF4 de la Ley de Vivienda ya fue objeto de análisis en otros de nuestros post: “El ISE, las políticas de alquiler y el último teorema de Fermat”, “El coste de la política pública de vivienda y la Ley de Parkinson”, “Ley de Vivienda y Presupuestos para 2016”, [Pasatiempos] Planes de Basauri y la Ley de Vivienda”, “Ley vasca de Vivienda (y 4): Joder que tropa!!!” y Ley vasca de Vivienda (3): Problemas que no creeríais…” (¡Qué nadie diga que no lo hemos mirado!).

Pues os queremos plantear nuevamente el tema: ¿Cual es el valor de un solar de VPO adjudicado al Ayuntamiento dado su destino de explotación en régimen de alquiler protegido?

(El árbitro pita falta en el borde del áreaaaa….)

No vamos a entrar en la cuestión de cómo se valora con la normativa vigente sino en cual es su valor real.

Si nos inspiramos para determinar el valor real en los arts. arts. 24 a 33 Orden ECO 805/2003 que aplican la actualización de rentas 

metodo actualizacion

¿Y si el resultado de la resta del saldo entre ingresos y gastos actualizados es negativo? (que lo es, si no se hacen trampas en el cálculo).

(Ahí va el esférico con efectoooo…)

La LVIV ha producido el efecto indirecto de que convertir las fincas de resultado de VPO en una dotación gravosa para los municipios y ha determinado que la constitucional participación de la comunidad en las plusvalías se quede en nada o menos que nada.

(- ¡Toma golazo por toda la escuadra!)

¿Alguien habrá contemplado que la LRSAL ya estaba vigente cuando se dictó la Ley de Vivienda?

¿Cui prodest esta regulación?

(- Devolvemos la conexión a nuestros centraleeeeeeeees…)

jose maria garcia

Próximo post: La VPO-VPS y las reparcelaciones futuras.

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Álvaro Cerezo

Álvaro Cerezo, Arquitecto (1998). Director de la Sociedad pública Puerto Deportivo el Abra – Getxo S.A. y docente de la EVETU (IVAP). Ha sido arquitecto municipal en el Ayuntamiento de Zalla. Master en valoraciones UPC-EM-REV y experto en materia urbanística. Experto en proyectos europeos (URBACT III, Integrated Urban Renewal, Environmental Issues, Sustainable Housing Support to local authorities and other stakeholders in designing and delivering integrated and participatory policies). ECA Residuos nivel I. Ha impartido clases en las Universidades de la UPV/EHU, Deusto, UPC y en instituciones INAP y ERAP, así como diversos colegios profesionales.

2 pensamientos en “La Vivienda de Protección Social y el Planeamiento urbanístico no adaptado

  1. Alberto Alegret Burgués

    Buenos días amigos.

    Desde mi querida Catalunya, en estos tiempos maltratada al fin y al cabo x mas de 1, la cuestión que planteáis tiene para mí tres posibles enfoques:

    1) nadie está obligado a asumir pérdidas por ley, y menos cuando la Ley de Suelo estatal LS 7/2015 (art. 22, apt.4 y 5) exige la sostenibilidad y viabilidad de toda transformación urbana (VPO incluida) por lo cual si el módulo de alquiler actualizado no justifica el coste de Construcción completo de las viviendas de protección social, el Ayuntamiento debe rechazar o la titularidad (en la Reparcelación, alegando inviabilidad de la adjudicación, aunque el valor del suelo finalista adjudicado sea “0€” como un propietario más) y trasladarla a una autoridad superior.

    2) plantear un recurso administrativo a la autoridad vasca o estatal que fija el módulo de alquiler para que lo modifique alcanzando un valor tal que la viabilidad esté asegurada y el valor del suelo sea “0€” o superior a “0€”

    3) que el municipio (en las bases de la reparcelación se justifique no aplicar para estos suelos la fórmula estática del Reglamento) aceptando una “tasa de actualización administrativa” diferente y menor a la “tasa de actualización de mercado” de tal forma que la tasa adoptada sea tal que equilibre los dos términos de la ecuación dinámica

    Saludos

    1. Natxo Tejerina

      Hola Alberto.

      En este primer post nos hemos centrado en los solares municipales adjudicados antes de la Ley de Vivienda y valorados según su precio máximo de venta pero que, con la Ley de Vivienda, solo se pueden destinar a alquiler. Las adjudicaciones posteriores a la Ley de Vivienda (a las que te refieres en los enfoques 2 y 3) las hemos dejado para el post siguiente. Ya comentaremos.

      Los precios máximos de alquiler de la VPO en Euskadi son curiosos porque, como política social, varían en función de los ingresos del inquilino y es una política que no pretende autofinanciarse porque “somos de Bilbao”. Es curioso porque una de las “soluciones” que esta produciéndose es la promoción en alquiler con opción a compra (una trampa al solitario que disocia la propaganda -hacemos alquiler- de la realidad -algo más prosaica-).

      Me temo que por ese carácter de política social, el recurso que comentas en el segundo enfoque estaría condenado al fracaso (las políticas de bienestar social no se autofinancian) y que como apuntamos, es un gol a los municipios porque nadie ha abierto el melón de que con este cambio debería reconsiderarse la distribución de los ingresos públicos entre los distintos niveles institucionales (Diputaciones Forales, Gobierno y Municipios). Es decir es el típico gol de transferencia de competencia sin presupuesto.

      Gracias por tu aportación. Nos vemos con el próximo post.

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