La Vivienda de Protección Social y el Planeamiento urbanístico no adaptado (y 2)

Continuamos con los efectos de la obligación municipal de promover en alquiler las parcelas de vivienda protegida prevista en la Ley de Vivienda vasca, refiriéndonos hoy a la reparcelación. Reparcelación

Para analizar los efectos vamos a utilizar como ejemplo una Unidad de Ejecución simplificada en la que el 75% de la edificabilidad sobre rasante tiene calificación de VPO y el 25% de Vivienda Libre, bajo rasante se posibilita la construcción de una parcela de garaje y un trastero por vivienda; todo el suelo es propiedad privada correspondiendo al Ayuntamiento el 15% por cesión gratuita de edificabilidad.

Los valores de venta y de construcción son los que aparecen en la tabla siguiente, en la que también aparece el Valor de Repercusión del Suelo de ambos usos según el método residual del art. 22.2 RVal (a tal efecto se ha considerado un factor K para la VPO de 1,22).

VPS-2 Datos

En una reparcelación normal las adjudicaciones y resultados serían:

VPS-2 RepNormal

El ejemplo pone de manifiesto el efecto de que el 15% de la cesión gratuita de edificabilidad este exento de cargas de urbanización, porque la participación de la comunidad en las plusvalías del 15% de la edificabilidad en realidad es de más del 30% de las plusvalías, pero este es otro cantar.

La que hemos llamado “reparcelación normal” (que, por cierto, es lo se está haciendo habitualmente a pesar de la entrada en vigor de la Ley de Vivienda) valora la VPO adjudicada al Ayuntamiento como si se pudiera vender a usuarios finales a los precios máximos de VPO.

Sin embargo, la Ley de Vivienda obliga a que el 80% de los “recursos” de vivienda se destine al alquiler (LViv 7.4) y a que la promoción en venta se autofinancie (LViv 2.h), a partir de septiembre de 2020 ese 80% que se eleva al 100% (LViv DF4).

La duda es si las parcelas edificables son “recursos” de la política de vivienda o no. Si no lo integrara, el municipio puede tomar la decisión de promover las parcelas en venta, con lo que la “reparcelación normal” sería correcta porque pudiendo promoverse en venta o en alquiler, habría que optar por la opción económicamente más aconsejable (principio de mayor y mejor uso). En cambio, si las parcelas edificables de uso residencial fueran un recurso(s),  deberían destinarse en un 80% a alquiler (y dentro de poco menos de un año, el 100%).

La RAE define recurso(s) con bastante lógica:

  1. Medio de cualquier clase que, en caso de necesidad, sirve para conseguir lo que se pretende.
  2. (plural) Bienes, medios de subsistencia.
  3. (plural) Conjunto de elementos disponibles para resolver una necesidad o llevar a cabo una empresa.

El Código Civil, también con lógica, califica como bienes tanto los inmuebles como los muebles o el dinero (Cc 333 y ss.), de modo que “recurso” será un sinónimo de bien con el que se pone el acento en su afección a un determinado fin.

Tanto la LvSU como la LViv, al regular los patrimonios públicos de suelo, clasifican sus activos en bienes y recursos, limitando el concepto de recurso a los dinerarios (LvSU 113, LViv 16). Sin embargo, la frontera no es tan clara porque cuando se enajena un bien, el precio es un recurso, por lo que la distinción entre bienes y recursos es poco útil para resolver una cuestión de principio como que los “recursos públicos de vivienda se destinen preferentemente al alquiler (80%) y, a partir de septiembre de 2020, íntegramente al alquiler”, totalmente alineada con uno de los ejes principales de la Ley de Vivienda consistente en que la satisfacción del derecho a la vivienda debe realizarse mediante un parque público de vivienda. Y porque la propia LViv también califica como “recursos” los bienes inmuebles (LViv 19). Para aclarar el concepto, podríamos preguntarnos si la cesión de una parcela de titularidad pública por debajo de su valor para promoción en venta es compatible con la afección de los recursos públicos al alquiler. Nos parece que no, pero cuando las leyes están tan mal escritas, todas las opciones están abiertas.

Supongamos que el art. 7.4 y la DF4 LViv deben interpretarse en el sentido de que la expresión recursos comprende todos los activos afectos a las políticas de vivienda y que ya estamos en Septiembre de 2020, ¿cómo se valoraría un inmueble que solo puede explotarse en alquiler?, el RVal no ha contemplado este supuesto y opta por el método residual a piñón fijo. En caso de que un bien se deba explotar en alquiler, el componente V (precio de venta) del método residual no debería ser el precio máximo en la caso de venta, porque es imposible, sino lo que pudiera pagarse para una explotación en alquiler, a cuyo efecto deberíamos simular el método de actualización de rentas. No vamos a entrar en ese desarrollo porque nos parece suficiente con apuntar:

  • El precio máximo del alquiler no esta en función de los costes de producción y explotación sino en función de los ingresos del inquilino, a mayores ingresos mayor renta, de forma que la curva de ingresos puede no encontrarse en ningún punto con la curva de costes.
  • Para una unidad convivencial cuyos ingresos anuales sean de 1,5 veces el sueldo modal de 950 € mensuales, el alquiler anual máximo por la vivienda y los anejos sería del 2,91% del precio máximo de venta, es decir 3020 €/año o 252 €/mes (para una vivienda de 2 habitaciones, garaje y trastero, art. 20 de la O(GV) 03/11/2010).
  • Para convertir este precio máximo en ingresos, sería necesario aplicar un coeficiente reductor por cobros fallidos y otro coeficiente por desocupación transitoria dada la rigidez administrativa de gestión de los contratos. Nuestra experiencia nos revela que la falta de reacción ante los impagos es significativa y que los tiempos de desocupación no son despreciables.
  • En cuanto a los costes, habría que computar los costes de construcción y gestión de la promoción (107.300 € para la vivienda referida) y los de su financiación, el mantenimiento del  inmueble (que en un inmueble destinado al alquiler social estimamos que debería rondar el 3% anual del coste de construcción) y los gastos de gestión.
  • Total que, como decíamos en el anterior post, con esos precios de alquiler la explotación es deficitaria.

Para poder analizar la dinámica de la reparcelación vamos a considerar, generosa y optimistamente, que el VRS del uso de VPO en alquiler es de 5 €/m²t, valor que se aplicaría a toda la edificabilidad de VPO que se adjudique al Ayuntamiento porque debe destinarse al alquiler. Esta sería la reparcelación que contempla el valor real de la VPO adjudicada al Ayuntamiento:

vps-2 Rep-Alquiler

Las consecuencias son llamativas:

  • El valor de los usos lucrativos de la unidad, de cerca de 48 millones de euros, se reducen a poco más de 24 millones de euros.
  • La imputación a los privados de todas las cargas de urbanización convierte la actuación en deficitaria puesto que las pérdidas por la diferencia entre el valor de la adjudicación y los costes de urbanización se acercan a los 3,5 millones de euros.
  • Si en la “reparcelación normal” el 15% de participación en las plusvalías se convertía, abracadabra, en el 30% de las plusvalía, aquí es más grave porque lo que hay para los propietarios de suelo no son plusvalías sino minusvalías y no obstante al ayuntamiento le corresponde el 15% de la edificabilidad que es el 100% de las plusvalías y todo lo que pierden los propietarios de suelo.
  • Como alguno ya habrá pensado, si los solares de Vivienda Libre adjudicados al Ayuntamiento también son recurso de la política de vivienda y debe destinarse al alquiler, el resultado de la cuenta sería dantesco.

Y pensar que toda esta (probable) liada se hubiera evitado, con que nuestro querido legislador autonómico se hubiera tomado la gran molestia de leer la Ley estatal de Suelo, que establecía que el planeamiento podrá calificar como dotacionales (de cesión obligatoria como una zona verde) las parcelas destinadas al alquiler de vivienda social (actual TRLSR 18.1.a.2º), con lo que, además se calificaría lo necesario (y no un porcentaje incierto de un resultado también incierto) y lo posible (porque… ¿el Ayuntamiento tendrá capacidad para desarrollar esas viviendas en alquiler, capacidad operativa y económica?). No debe estar en el sueldo de nuestros parlamentarios y sus equipos estar al corriente de los recursos (y límites) que ofrece la legislación estatal.

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Natxo Tejerina

Licenciado en Derecho (Deusto, 1979). Abogado (Bilbao, 1980-1991). Funcionario en diversos ayuntamientos desde 1991, actualmente en Urbanismo del Ayuntamiento de Barakaldo en periodo sabático. Profesor en los cursos de urbanismo del IVAP.

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