[V-S] 1 – La viabilidad y la sostenibilidad económicas del planeamiento

Con este post iniciamos una serie sobre la viabilidad económico-financiera del planeamiento urbanístico y su relación con la sostenibilidad económica del planeamiento.

Hemos realizado una encuesta informal, de esas que nos gustan tanto, y nueve y medio expertos urbanistas de cada diez consultados han respondido afirmativamente a la pregunta sobre si las actuaciones urbanísticas deben ser viables económicamente. También hemos preguntado si por viabilidad económica hay que entender que los propietarios de suelo tienen derecho a que los costes de la actuación sean inferiores a los ingresos, en este caso la respuesta afirmativa ha sido unánime.

Os proponemos reflexionar sobre este axioma del urbanismo y, en concreto, si es un principio tan absoluto como solemos pensar o si, por el contrario, debe modularse en función de otros principios tan dignos del mismo o superior respeto.

Bullón

Barrio El Bullón (Santurtzi)

Para ello hablaremos del Barrio del Bullón en Santurtzi que ha dado lugar a varias Sentencias anulatorias precisamente porque la ordenación propuesta no garantizaba que los ingresos de la actuación fueran superiores a sus costes.

Se trata de un barrio obrero en un lugar indecuado, de una época en que todo valía con tal de dar cobijo a la mano de obra del milagro de la industrialización de los gobiernos tecnócraticos del franquismo. En estos momentos, tanto la urbanización como la edificación han agotado su vida útil y la actuación comporta muchos desalojos. Nos detendremos en las Sentencias en futuros posts.

De momento vamos a poner sobre el tapete la solución tácita al problema de la viabilidad: mejorar los ingresos, es decir incrementar la edificabilidad. Un tipo de solución de la que es digno ejemplo el barrio de Beurko en Barakaldo en el que, ante el problema de que 750 viviendas estuvieran afectadas de aluminosis,  la ecuación se resolvió  con más edificabilidad.

beurko

Barrio de Beurko (Barakaldo)

La cuestión suscita muchas preguntas, vamos a centrarnos en las siguientes, que abordaremos las próximas semanas:

  • Y si la incorporación de la edificabilidad necesaria para cuadrar las cuentas incumpliera la oferta máxima residencial establecida por los instrumentos de ordenación territorial?
  • Y si los suelos no fueran adecuados para implantar tanta edificabilidad como demanda la hoja de cálculo de la viabilidad económica?
  • Y si la previsión por el planeamiento de tal edificabilidad no se correspondiera con demanda de vivienda real y tangible?
  • Y si la materialización de tal edificabilidad, económicamente conveniente, imposibilitara la renovación de otros barrios en situación análoga por agotamiento del recurso “la demanda expectante de vivienda“?
  • Y si la materialización de tal edificabilidad comportara la insostenibilidad para la hacienda pública a medio plazo?
  • Y si la materialización de tal edificabilidad no permitiese atender las verdaderas causas de la degradación social del ámbito de actuación? Y si las acentuara?
  • Y si este tipo de intervención provocara la expulsión o el desplazamiento voluntario de los residentes “originarios”?
  • Y si la dotación de suelo productivo suficiente para la población residente en el nuevo barrio requiriera de fondos no disponibles?

¿Estamos preparados para estas preguntas? Y para las respuestas?

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Natxo Tejerina

Licenciado en Derecho (Deusto, 1979). Abogado (Bilbao, 1980-1991). Funcionario en diversos ayuntamientos desde 1991, actualmente en Urbanismo del Ayuntamiento de Barakaldo en periodo sabático. Profesor en los cursos de urbanismo del IVAP.

8 pensamientos en “[V-S] 1 – La viabilidad y la sostenibilidad económicas del planeamiento

  1. joseba

    Conozco el Bullón. Se adpata perfectaemnte como ejemplo. Excelente reflexión!!!!!!
    Habrá que ir pensando respuestas. Podremos responder a todas/a alguna, sin citar decisiones políticas????

  2. Ion Etxabe

    Necesaria y urgente reflexión, sí señor. Añado una pregunta más, enlazándola con otra vuestra:

    ¿Y si la previsión por el planeamiento de tal edificabilidad SI se correspondiera con demanda de vivienda real y tangible, pero su precio de salida al mercado no la hace accesible económicamente a esa demanda?

    1. Natxo Tejerina Autor de la entrada

      Hola Ion.

      Todo son preguntas. La añadimos a la lista.

      De todas formas, tu pregunta puede llevarnos a un territorio de mucha enjundia que es colindante con la viabilidad, porque no se cómo encaja en “las leyes del mercado” que el mercado pida precios que el mercado no puede pagar (je!).

      Ahora en serio, creo que la cuestión que planteas toca el tema central de las políticas económicas imperantes: la mejor eficiencia de la libertad de mercado es un prejuicio que pretende desviar la atención del núcleo, ¿cuales son esos objetivos que se consiguen mas eficientemente con la sacrosanta libertad de mercado?

  3. Ion Etxabe

    Pues sí. Que este sistema urbanístico-inmobiliario que tenemos no obedece a las leyes económicas básicas de la oferta y la demanda deberíamos tenerlo ya más que aprendido, incluso bien tatuado en el cuerpo si hace falta. Porque a veces parece que en cuanto hay un mínimo atisbo de posibilidad de financiación de operaciones y de posibles compra-ventas, vuelve el espíritu de la “década prodigiosa” y posee a promotoras, constructoras, demandantes de vivienda, inversores, familias,… ¿se ha aprendido algo? cuándo se asumirá realmente la vivienda como derecho fundamental, por encima de un objeto de inversión y/o patrimonializable?

  4. Ion Etxabe

    En cualquier caso, mi intención era poner de manifiesto la necesidad insatisfecha de vivienda que por inaccesibilidad económica no se ve traducida en demanda “de mercado” y por lo tanto se ve expulsada de él. O en el mejor de los casos, se ve obligada a acceder al parque con las peores condiciones, de mala calidad y en malas localizaciones. Algo, desgraciadamente, habitual.

  5. JOSE MANUEL MARTINEZ IRANZO

    Es evidente que el planteamiento de la legislación estatal en torno a estos temas ( la ley 7/2015 del suelo y rehabilitación urbana ha abierto la caja de los truenos que permite entre otras muchas plantearse las preguntas que pones en debate; y esto es así porque no es tan fácil “hacer ciudad hacia el interior” de forma genérica como se pretende en el espíritu de la ley. En muchos casos de tejidos urbanos complicados la sostenibilidad y viabilidad exclusivamente en términos económicos no es posible, si no es con algún instrumento que también prevee la mencionada ley ( todavía sin reglamento para su desarrollo), de cooperación interadministrativa ( lease mediante subvenciones públicas). Porque no debe olvidarse que los criterios de equidistribución reparcelatoria dentro del ámbito donde se haga posible la actuación en el medio urbano con criterios de sostenibilidad y viabilidad económica ( aprovechamiento /edificabilidad), probablemente intervengan otros factores como la “sostenibilidad y viabilidad” en lo social o medioambiental que ha de tenerse en cuenta.
    La respuesta a todas esas preguntas que planteas tan correctamente debe plasmarse en primer lugar con un reglamento de desarrollo de la ley que, como siempre, se dilata.

    1. admin

      Hola José Manuel:

      Muchas gracias por tu aportación.

      Sin duda alguna las actuaciones sobre el medio urbano (aMU) van a revolucionar parte de la dinámica urbanística que conocemos. No sé hasta qué punto el déficit de desarrollo reglamentario que señalas es tán necesario. Ciertamente y recordando al Conde de Romanones (el de las leyes y los reglamentos), algunas leyes puede que precisen de reglamentos, pero creemos que no es el caso. Cada tejido urbanizado requierá de soluciones distintas que seguramente y los reglamentos poco ayudarán para articularlas con la flexibilidad necesaria.
      Por otro lado, es absolutamente necesario incorporar las cargas y costes sociales, económicos y medioambientales precisos para atender las causas de la degradación urbana, pero para ello no se necesitan reglamentos, sino la mera aplicación de la ley y sus principios. ¿Encaja esto con la tradición de las legislaciones urbanisticas? Creemos que no y por eso quizas sea necesario cambiar nuestros principios rectores.
      En cuanto a las subvenciones nos tememos que no constituyen una solución, ya sea por las politicas de sostenibilidad y racionalización de las administraciones públicas, como por la reducida capacidad inversora de la administración. Basta hacer una reflexion cuantitativa para darse cuenta que la política de subvenciones no es más que una pauta para calmar nuestras conciencias (¿Cuántos años necesitariamos para que las subvenciones alcanzaran a todo el parque actual necesitado de rehabilitación?).

      No obstante, te propongo que nos emplazemos a seguir debatiendo.

      Un saludo, Alvaro.

  6. José Luis Azkarate

    Creo que cuando nos enfrentamos al problema de la sustitución de los tejidos residenciales de posguerra en España, al finalizar su ciclo de vida (de esto sabemos poco), nos debemos fijar en aquellas partes de la ciudad donde esos procesos ya se han producido y creo también, que hay que tratar de imitarlos.

    Los cascos históricos representan el ADN urbano de la ciudad. Si algo los caracteriza es que ninguna de sus piezas edificadas es la “original”, es la quinta, sexta o décima pieza que ocupa la misma o parecida parcela. Un tejido super reciclado. Super urbano.

    En el devenir de los cascos históricos, los procesos de densificación se han producido en algunos casos, pero la constante característica de los últimos siglos ha sido la repetición de la edificabilidad media en sus calles.

    Una de las claves del éxito de estos tejidos urbanos más antiguos creo que ha estado en no sobrevalorar el edificio arruinado. Como el par de zapatos, al final de su ciclo de vida ese edificio vale muy poco. La demagogia urbana puede venir por la sobrevaloración de expectativas y el derecho al realojo, es una de ellas.

    El modelo Beurko, repetido sobre el mismo lugar en varios ciclos futuros de sustitución de edificios, lleva al absurdo. El milagro de ofrecer vivienda nueva equivalente por una vieja, no es generalizable. El problema es que ese tipo de solución es muy atractivo al populismo político y sienta precedentes difíciles de olvidar por la ciudadanía.

    Miremos más a los procesos evolutivos de nuestros cascos históricos. Creo yo.

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