La Política general de Vivienda, una solución «autónoma» o una solución sostenible en el seno de lo urbano

Llamada a las propuestas en sede parlamentaria.

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El reciente editorial de nuestro apreciado Luciano Parejo, publicado en el número 172 de Práctica Urbanística con el título “La pieza que falta para el pleno cumplimiento por la ordenación urbanística de su misión: una nueva política general de vivienda”, aborda, con esa pluma fina y el mejor acervo jurídico que le caracteriza, uno de los problemas históricos que nos acecha desde que tenemos crecimientos demográficos y urbanos, la producción y disposición de vivienda (por ahora lo dejaremos en esa categoría, así, en abstracto).

El profesor Parejo nos adentra en el acuciante debate de la nueva política de vivienda desde la propia dicción constitucional, apuntando a dos preocupaciones: La provisión de suelo para efectuar la política de vivienda de carácter social y la potenciación de la formulación y desarrollo del uso residencial dentro de un medio urbano «seguro, salubre, accesible universalmente y de calidad adecuada e integrado socialmente».

Continúa en su artículo con el análisis y conveniencia de la definición de las políticas públicas autonómicas y en su caso de la regulación básica de las mismas, para garantizar un mínimo grado de igualdad entre todos los españoles, siendo respetuosos en todo caso con la arquitectura y distribución competencial en materia de vivienda. Al punto, constata que esa precisamente es «la razón de la inclusión, en el escueto estatuto básico del ciudadano que establece la actual legislación estatal referida al urbanismo, del derecho a disfrutar de una vivienda digna, adecuada y accesible, concebida con arreglo al principio de diseño para todas las persona (TRLSR 5.a), para su disfrute (en propiedad, alquiler o cualquier otro tirulo habilitante de usos), en condiciones asequibles».

A partir de esa determinación, el profesor Parejo apunta al que podríamos reconocer como el eterno “dilema” de facilitar el acceso al disfrute de la vivienda y la actividad económica de mercado bajo el principio de libertad de empresa y de producción de bienes de consumo, por ende de inversión. Un problema que reconoce de muy difícil solución a corto plazo y para el que plantea diversas soluciones:

  1. Generación de un parque púbico de viviendas suficiente, lo que requiere una política pública sostenida en el tiempo y dotado de los fondos públicos necesarios.
  2. La posibilidad de abrir fórmulas de colaboración con la iniciativa privada.
  3. El otorgamiento de un papel suficiente a los municipios para completar la acción pública con la iniciativa privada, mediante convenios de promoción de vivienda de precio limitado en venta o alquiler.
  4. Una regulación más flexible para poder promover viviendas sociales sobre suelos dotacionales (¿nuestros alojamientos dotacionales –LvSU 17-?, ¿la cesión gratuita de suelo para vivienda de alquiler –TRLSR 18.1.a.2º-?).
  5. La posibilidad de que se puedan construir viviendas de régimen libre con las de precio limitado sobre una misma edificación (obsérvese que dice posibilidad, que no obligación).

Pero sobre la medida estrella, según los medios de comunicación, de la limitación del precio de alquiler o cesión obligatoria de viviendas libres, que parece que es una opción que se está contemplando en la futura ley de vivienda, el profesor Parejo ya apunta a que dicha articulación «presenta dificultades muy significativas» y que «los escollos que debe sortear tal regulación son de más que apreciable entidad, como demuestra la experiencia de los países que lo han intentado o, incluso, implementado».

Continúa el editorial señalando que el mercado del alquiler es muy difícil de acotar o limitar y que de hacerse habría que hacerlo de manera municipal. Pero aún así, esa misma delimitación no está exenta de dificultades (faltan estudios y datos objetivos fiables que permitan justificar la intervención) y pone en duda las medidas adoptadas en otros países, que van desde la expropiación masiva a la expropiación temporal, entre otras. Sin perjuicio de todo ello y ante la entidad y urgencia del problema, el profesor Parejo apuesta por la iniciativa legislativa que pueda encontrar soluciones adecuadas y ajustadas a Derecho.

A partir de esta síntesis de este artículo editorial, una vez más, nos interesa compartir la complejidad del problema, pero la conveniencia de plantear soluciones que no resulten cortoplacistas o miopes y, sobre todo, que no sean más que el caldo para la generación de otros problemas mayores a medio y largo plazo.

Es cierto que vivimos en tiempos de la inmediatez, de escasa reflexión y del constate control de daños de la acción política, pero lo que no es razonable es tratar de resolver un problema generando otro más inaceptable en el futuro, recordando la famosa definición Brundtland. Esto es, las soluciones que se planteen deben tener presente las consecuencias no deseadas en otros aspectos conexos, incluso de segunda o tercera derivada sobre las Haciendas Públicas y en último término en la economía entera. El ladrillo es un eje clave de la economía española y, cuando se toca un aspecto, las derivadas tienen largo alcance.

Por ello, este post es una llamada a esa labor de producción legislativa en el Parlamento, para que tenga presente y atienda la inescindible relación que tiene la vivienda (como el resto de usos) con el medio urbano en el que se inserta, la sostenibilidad económica de las Haciendas Públicas afectadas y que no soslaye los dos problemas fundamentales que ya tenemos encima de la mesa, la generación suficiente de recursos públicos y la obsolescencia urbana, especialmente, de los tejidos residenciales de los años 60-70.

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Álvaro Cerezo

Álvaro Cerezo, Doctor Arquitecto (ETSAM, UPM), Arquitecto (ETSASS, UPV/EHU). Profesor Ayudante Doctor –ANECA- y Adjunto –UNIBASQ-. Profesor de la Cátedra UNED- Instituto Lincoln de Políticas de Suelo. Director de la Sociedad pública Puerto Deportivo el Abra – Getxo S.A. Ha sido arquitecto municipal en el Ayuntamiento de Zalla. Máster en valoraciones UPC-EM-REV y experto en Urbanismo, Derecho Urbanístico, Valoraciones, Ordenación y Gestión del Territorio y Evaluación ambiental. Experto en proyectos europeos (URBACT III, Regeneración urbana integrada, Medioambiente, Vivienda sostenible, Financiación de proyectos urbanos, Apoyo a las autoridades locales y otras partes interesadas en el diseño y ejecución de políticas integradas y participativas). ECA Residuos nivel I. Ha sido docente de la EVETU (IVAP) y en la UPV/EHU, Universidad de Deusto, UP-Cataluña, UP-Valencia y en instituciones INAP y ERAP, así como diversos colegios profesionales.

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