Indemnización de la iniciativa y la promoción (3)

Cuando se hayan iniciado las actuaciones de urbanización y la administración opte por la expropiación o altere las condiciones de desarrollo debe indemnizar por las inversiones realizadas. Lo que resulta llamativo es que esta indemnización no se limita al daño producido sino a la perdida de expectativas de beneficio, lo que constituye una excepción al principio inspirador de la Ley de Suelo de 2007.

INDEMNIZACION DE LA INICIATIVA Y LA PROMOCIÓN: Posts anteriores

Urbaniz_Pendiente

En el primer post de esta serie describíamos como la LS07 había cambiado radicalmente el enfoque sobre el valor del suelo sujeto a actuación de urbanización porque, a diferencia del sistema anterior en que el suelo valía como si la actuación hubiera terminado desde la aprobación del plan, ahora el suelo vale a origen hasta que la actuación termine aunque se prevén dos excepciones:

  • Las inversiones que se hayan podido realizar, se indemnizan incrementadas en la prima de riesgo y la tasa libre de riesgo cuando devengan inútiles, tal como se examinaba en el post anterior de esta serie.
  • Si se hubiera iniciado la actuación, la indemnización no tiene en cuenta el daño producido, sino el valor que tendría la actuación si hubiera concluido.

Veamos esta segunda excepción.

Inicio de la actuación

El inicio de la actuación pone fin tanto a la indemnización de la facultad (tos anticipados (El inicio de la actuación a los efectos del todos los instrumentos requeridos para ello (En cuanto a los dos requisitos exigidos, resulta esclarecedor que el Cuantía

La indemnización consiste en un porcentaje de la diferencia entre el valor que tendría la actuación terminada  y el valor del suelo (que se valora a origen hasta que la actuación concluya), el porcentaje es la parte proporcional de la obra realizada.

Para una parcela de VPO de una superficie de 1000 m²s, una edificabilidad de 6000 m²t, cuyo valor de repercusión es de 200 €/m²t, y unos costes de urbanización de 500 000 €.

Tratándose de suelo urbanizable (actuación de nueva urbanización), si la administración opta por expropiar la parcela, cuando se llevan invertidos 150 000 €:

  • Valor del suelo a origen (p.ej. 12 €/m²s): 1000 m²s × 12 €/m²s= 12 000 €
  • Valor a actuación terminada: 6000 m²t × 200 €/m²t= 1 200 000 €
  • Diferencia de valor a origen y a actuación terminada: 1 200 000 € – 12 000 €= 1 188 000 €
  • Porcentaje de ejecución: 150 000 € ÷ 500 000 €= 30%
  • Indemnización: 1 188 000 € × 30%= 356 400 €
  • Total a percibir por el propietario (incluido premio de afección): 12 000 € + (5% × 12 000 €) + 356 400 €= 369 000 €.

La indemnización de la promoción tiene como límite mínimo

Es requisito de su devengo encontrarse al corriente en las obligaciones de la actuación. Los propietarios que hubieran incurrido en incumplimiento, no serán acreedores a esta indemnización sino que serán resarcido únicamente por la cuantía efectiva de las inversiones realizadas, sin incremento alguno.

Dudas

La regulación tiene más dudas que aspectos claros, veamos las más importantes:

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Natxo Tejerina

Licenciado en Derecho (Deusto, 1979). Abogado (Bilbao, 1980-1991), Profesor en los cursos de urbanismo del IVAP (1995-2020). Funcionario en diversos ayuntamientos desde 1991, actualmente en Urbanismo del Ayuntamiento de Barakaldo en periodo sabático.

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