Inconstitucionalidad de la Indemnización de la Facultad (5): Posibles derivaciones de la STC 218/2015 en aspectos nucleares de la valoración

La STC 218/2015 trae consigo más de una determinación, ¿Pudiera ser que estemos ante la clarificación definitiva del concepto de situación básica?3690937w-640x640x80

Desde hace unas semanas venimos abordando el objeto principal de la STC 218/2015, la inconstitucionalidad de la valoración de la indemnización de la facultad de participar en suelo rural. Pero esa sentencia también trae consigo alguna cuestión nada despreciable y que sin duda puede clarificar múltiples discusiones y debates de índole legal, pero sobre todo jurisdiccional. Así, de esta sentencia podemos extractar el siguiente pasaje del FJ 2:

2. Antes de abordar la cuestión de fondo planteada, debemos dar respuesta al óbice procesal opuesto por el Abogado del Estado relativo a su objeto y a la falta del juicio de aplicabilidad y relevancia. Considera que la forma en que está planteada genera dudas relativas a su objeto, puesto que la cuestión afecta a preceptos que, como el art. 12 del texto refundido de la Ley de suelo no generan por sí solos objeción alguna de constitucionalidad, sino que éstas vienen dadas por su relación con el resto de preceptos cuestionados.

[…]

Para resolver esta objeción procesal, resulta necesario exponer someramente el sistema que la Ley estatal establece.

A diferencia del texto refundido de 1976 y la Ley 6/1998, de régimen del suelo y valoraciones, la Ley 8/2007 y, en consecuencia, el texto refundido de 2008, han desligado la definición de los derechos y deberes de los propietarios y la valoración del suelo de su clasificación urbanística. El nuevo sistema de delimitación del contenido de los distintos estatutos jurídicos de la propiedad del suelo, que sirve a su vez para determinar el método de valoración, no se ha visto alterado por la modificación operada por la Ley 8/2013, de 26 de junio, que se ha limitado a incluir en la situación de suelo urbanizado los suelos urbanos consolidados por la edificación, que no resultan afectados por la presente cuestión, y a reubicar sistemáticamente, renumerando, algunos de sus preceptos. Por ello, en aras de una mayor claridad expositiva, y aun cuando la Ley 8/2013 no estuviera vigente en el momento de dictarse la valoración impugnada en el proceso judicial, nos referiremos, en adelante, a los preceptos del texto refundido de acuerdo con la numeración vigente en el momento de dictarse esta resolución.

Si antaño los métodos de valoración variaban según la clasificación del suelo, es decir, según se tratase de suelo no urbanizable o suelo urbanizable no delimitado; suelo urbanizable o suelo urbano no consolidado, y suelo urbano consolidado, el Texto Refundido parte de dos nuevos elementos: la situación básica en que se encuentra el suelo y la actuación de transformación urbanística a la que está sometido. Esto es lo que explica que la ley estatal no mencione ya las tradicionales clasificaciones del suelo para fijar los derechos y deberes que integran las condiciones básicas de los distintos derechos de propiedad y, por tanto, tampoco para la determinación de los criterios de valoración, y, de igual forma, es lo que da cumplida razón de que todas las leyes urbanísticas autonómicas sin excepción y el Texto Refundido de 1976, que sigue siendo directamente aplicable en Ceuta y Melilla, sigan manteniendo la técnica urbanística de la clasificación para determinar los derechos y deberes de los propietarios, pues esta clasificación resulta de la combinación de los dos criterios antes enunciados. Es decir, de la situación básica en que se encuentra el suelo y de las actuaciones de transformación urbanística a las que está sometido.

En efecto, de acuerdo con el art. 12 TRLS, se encuentran en situación básica de suelo urbanizado los suelos ya transformados por la edificación o la urbanización (suelo urbano), mientras que el resto pertenece a la condición de suelo rural (suelo no urbanizable y urbanizable). A las situaciones básicas en que se encuentra el suelo, se superpone la actuación de transformación urbanística o edificatoria a que estén sometidos (art. 14 TRLS). Así, en lo que interesa a la presente cuestión, dentro de los suelos rurales, se encuentran los preservados de la urbanización (suelo no urbanizable de protección y suelo no urbanizable común), aquellos para los que el plan no ha establecido condiciones de ordenación (suelo urbanizable no delimitado, no programado o no sectorizado) y aquellos otros para los que los instrumentos de ordenación territorial y urbanística prevean o permitan su paso a suelo urbanizado hasta que termine la correspondiente actuación de primera urbanización (suelo urbanizable delimitado, programado, o sectorizado).

A la vista de la claridad con la que se pronuncia el TC y teniendo presente que las sentencias del TC tienen carácter de “ley”, parece interpretarse que:

  1. Todo el suelo urbano es urbanizado y por tanto el suelo urbano (tanto el consolidado como el no consolidado), por el mero de estar clasificado por el plan, ya es urbanizado (¿Cuántos suelos hay clasificados como urbanos en planes urbanísticos que no reúnen las condiciones legales para ser urbanizados?)
  2. El resto de suelos están en situación básica rural.

Obsérvese que a la vista de alguna reciente sentencia, donde el criterio interpretativo ha sido distinto, al pretender considerar la exigencia de inserción en la malla o trama como un criterio para la revisión de la clasificación del suelo y su adecuación al concepto de urbanización.

El alto tribunal, máximo intérprete de las leyes, nos dice que urbano = urbanizado, se den o no se den las condiciones del art 21.3 del TRLSR ¿o no?:

Se encuentra en la situación de suelo urbanizado el que, estando legalmente integrado en una malla urbana conformada por una red de viales, dotaciones y parcelas propia del núcleo o asentamiento de población del que forme parte, cumpla alguna de las siguientes condiciones:

  • a) Haber sido urbanizado en ejecución del correspondiente instrumento de ordenación.
  • b) Tener instaladas y operativas, conforme a lo establecido en la legislación urbanística aplicable, las infraestructuras y los servicios necesarios, mediante su conexión en red, para satisfacer la demanda de los usos y edificaciones existentes o previstos por la ordenación urbanística o poder llegar a contar con ellos sin otras obras que las de conexión con las instalaciones preexistentes. El hecho de que el suelo sea colindante con carreteras de circunvalación o con vías de comunicación interurbanas no comportará, por sí mismo, su consideración como suelo urbanizado.
  • c) Estar ocupado por la edificación, en el porcentaje de los espacios aptos para ella que determine la legislación de ordenación territorial o urbanística, según la ordenación propuesta por el instrumento de planificación correspondiente.

¿Será que el TC utiliza palabras y conceptos a la ligera o realmente se clarifica qué es urbanizado y qué es rural?

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Álvaro Cerezo

Álvaro Cerezo, Arquitecto (1998). Director de la Sociedad pública Puerto Deportivo el Abra – Getxo S.A. y docente de la EVETU (IVAP). Ha sido arquitecto municipal en el Ayuntamiento de Zalla. Master en valoraciones UPC-EM-REV y experto en materia urbanística. Experto en proyectos europeos (URBACT III, Integrated Urban Renewal, Environmental Issues, Sustainable Housing Support to local authorities and other stakeholders in designing and delivering integrated and participatory policies). ECA Residuos nivel I. Ha impartido clases en las Universidades de la UPV/EHU, Deusto, UPC y en instituciones INAP y ERAP, así como diversos colegios profesionales.

5 pensamientos en “Inconstitucionalidad de la Indemnización de la Facultad (5): Posibles derivaciones de la STC 218/2015 en aspectos nucleares de la valoración

  1. Alberto Llobell López

    La Sentencia del Tribunal Constitucional en el párrafo que resaltas sólo incurre en una simplificación excesiva (se refiere a suelo urbanizable agrupando las categorías de suelo que denomina ‘suelo urbanizable o suelo urbano no consolidado’.

    Pero de tal simplificación excesiva no cabe extraer que todo el suelo clasificado como urbano al amparo de un anterior régimen urbanístico deba considerarse como ‘suelo urbanizado’. No es el caso.

    1. Álvaro Cerezo Autor de la entrada

      Hola Alberto:

      Puede ser cierto lo que apuntas, pero me entran dudas.

      Tampoco podemos descartar que considerando la trayectoria del TC sobre la valoración de suelos al margen del modelo estatutario del derecho de propiedad (es evidente el choque entre la elección del parlamento y el TC en el caso de la indemnización de la facultad de participar), este quiera reconocer que si un suelo urbano, por la mera determinación del plan, tiene un valor “real” reconocido por el Mercado (no sabemos cuál es la incidencia de la clasificación sobre un bien al margen de su condición fáctica), la Ley no puede desconocer este hecho por más que trate de regularlo en los términos del artículo 21.3 del TRLSR.

      Ante esa tesitura, estará el TC enmendando la plana al legislador?

      Es una simplificación (inocente) o es una aseveración con toda la intención, contenida en un Fundamento Jurídico de una sentencia que machaca parte de una concepción de un modelo de propiedad diseñada en la LS07/TRLS08/TRLS13 y ahora TRLSR?

      En cualquier caso, muchas gracias por tu aportación.

  2. Natxo Tejerina

    Yo estoy de acuerdo tanto con Alberto y como con Alvaro.

    La consideración del TC sobre la correspondencia entre clases y situación básica, además de una simplificación, es un exabrupto que, en buena lógica, habría que tener por no puesto. Sobre todo si tenemos en cuenta que la clasificación es cuestión urbanística que compete a las Comunidades Autónomas en exclusiva y, es de suponer, que cada ley urbanística regulará y contemplará las clases que estime oportuno o, incluso, prescindir de la clasificación. ¿No?

    Por eso e incurriendo en el pecado de juicio de intenciones, también considero que el “comentario” es de todo menos inocente. Se trata la cuestión como si hubiera una especie de derecho natural (lo de urbano, urbanizable, consolidado… en la Constitución no esta, ¿no?) que esté por encima de la potestad del legislativo elegido por los humanos para que legisle. Parece que para algunos Magistrados, el peculiar y extravagante modelo urbanístico de 1956 sea algo así como el evangelio para los Testigos de Gehová (por no poner otro ejemplo más actual).

    Solo desde esta concepción de unas reglas que están por encima de los poderes democráticos (urbano, urbanizable…!!!!) se puede entender la creencia ciega en que el suelo vale lo que podría llegar a valer si el negocio inmobiliario saliera bien (que es, en definitiva, el fundamento ideológico de la STC 218/2015. Y digo creencia ciega porque “todos” sabemos que los negocios inmobiliarios no siempre salen bien; a los ciudadanos de a pie nos está costando un riñón que unos bancos privados dieran crédito confiando en esa creencia. Tal vez sea que no hay peor ciego que el que no quiere ver.

    En cualquier caso, como son legión los que consideran el modelo de 1956 como derecho natural y que el suelo expropiado vale lo que se ganaría transformándolo si la operación fuera viento en popa (¿en qué cabeza cabe que se valore el suelo “urbanizable” por el método residual estático?), creo que el comentario del TC contribuye a la consolidación de esta aberración jurídica y económica, que es a lo que, en mi opinión, apuntaba Álvaro con acierto en el post.

  3. JOSE MANUEL MARTINEZ IRANZO

    El problema reside en una falta de justificación de la técnica de valoración elegida en la legislación y sobre todo de una excesiva pretendida tabulación obsesiva en la que todos los valores se fijen mediante la aplicación de coeficientes previamente determinados desde criterios que en la mayoría de los casos nada tienen que ver con el concepto del valor que se pretende fijar. Me explico: Así ha pasado con la anterior STC que anula la fijación del duplo en el factor de localización para la valoración de suelos en situación básica rural ( en realidad es todavía más anacrónico que en la técnica de las actualizaciones de renta se fijase una tasa ligada a la deuda pública del estado o ahora a la media de las obligaciones del estado a 30 años ¿ que tiene que ver el rendimiento de las explotaciones en suelo rural con la deuda o las obligaciones del estado? tales tasas las va fijando el mercado en función de su rendimiento real en cada caso, situación y características). Ahora con la STC 218/2015 lo que conceptualmente determina es que la indemnización por la privación de la facultad de participar en la urbanización no tiene porqué tener relación con el coeficiente de cesión que fijan cada una de la CCAA desde el 5 al 15% y excepcionalmente el 20, sino con otros conceptos y cuantificaciones derivados del mercado ( que nos guste o no es el que económica y socialmente hemos elegido).
    Por otra parte “el extravagante modelo urbanístico” al que alude “Natxo” de 1956 creo que fue en su momento un modelo altamente vanguardista para la época y que en el caso que nos ocupa se basaba en las mismas consideraciones que toda la legislación posterior hasta la ley 8/2007 ( nada menos que 50 años de movimientos pendulares en la legislación urbanística): antes, la valoración dependía de la clasificación y categorización del suelo y ahora sin embargo se desvincula absolutamente de tales atributos para vincularla a la situación básica del mismo independientemente de su clasificación. Efectivamente, un suelo podía estar clasificado como urbano no consolidado y su situación básica ser rural según la definición contenida en la L2/2008. Parece que ahora con la L7/2015 parece que tal definición se articula algo mejor. Y ello , no nos olvidemos , nace de la famosa sentencia TC 61/1997 donde se fijan las competencias de las CCAA en materia de gestion urbanística: Las CCAA pueden clasificar el suelo como , donde y cuando quieran , pero a partir de 2007 se fija una competencia básica de REGIMEN UNIFORME DE VALORACIÓN URBANÍSTICA para todo el teritorio nacional. El problema es que lo que conceptualmente puede tener su lógica justificación, el desarrollo reglamentario correspondiente no se ajusta a las técnicas razonables de valoración a efectos expropiatorios( uno de los ámbitos de aplicación de la legislación urbanística) que nada menos desde 1954 (LEF) se rige por EL PRINCIPIO DE SUSTITUCIÓN, avalado por toda la jurisprudencia desde siempre hasta las últimas que se están produciendo.

  4. Natxo Tejerina

    Gracias Jose Manuel.

    Una aclaración a mi calificación de extravagante del modelo de 1956 y que, como bien dices, ha estado en vigor hasta la Ley 8/2007 en materia de valoraciones (y ahora, con esta STC 218/2015, seguirá desplegando efectos como El Cid) y que en otros aspectos es seguido por la Ley 8/2007. El modelo sirvió eficazmente a unas necesidades concretas de aquel momento y como “ley medida” solo se puede alabar, pero no por ello deja de ser anómalo que la ley fomente la especulación asegurando la ganancia al inversor. Mi calificativo lo que pretende destacar que no me parece un modelo normal sino un modelo especial para unas circunstancias concretas y que hemos prorrogado a pesar de la desaparición de las circunstancias y, lo que es peor, cuando el sector ladrillo era un caballo loco.

    En cuanto al principio de sustitución, entiendo que la jurisprudencia europea y la constitucional no hablan de restitución patrimonial sino de proporcionalidad al valor real y que las leyes de expropiación de todos los países de nuestro entorno señalan precisamente lo mismo que la española (el inaplicado art. 36.1 LEF) de que el proyecto que motiva la expropiación no se debe tener en cuenta para determinar el valor, por lo que el valor de sustitución debería entenderse más en el sentido de la “situación básica” y no de la calificación.

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