Importante cambio en la valoración del suelo rural

El BOE publica hoy la Ley 37/2015, de 29 de septiembre, de Carreteras que entrará en vigor mañana (DF6) y que modifica la valoración del suelo rural con un cambio sustancial en lo cuantitativo.

ExplotaciónAgrícola

La valoración del suelo rural básicamente se realiza mediante la capitalización de la renta, real o potencial, de la explotación. Es decir, el valor del suelo es igual al capital necesario para producir el mismo rendimiento que la explotación colocado a un determinado interés o tipo de capitalización (TRLS 23.1). Como tipo de capitalización se utiliza el rendimiento de la deuda pública a plazo entre dos y seis años, según la última publicación del Banco de España (TRLS DA7).

En principio, poco que objetar salvo en cuanto al tipo de capitalización empleado porque no es representativo del valor del dinero al responder a otras dinámicas, en muchos casos claramente especulativas (ya lo hemos comentado en más de una ocasión: El descenso de la prima de riesgo dispara el valor del suelo rural. ¿Caprichos del destino o del legislador? (1) o [Pasatiempos] Suelo Rural y Deuda Pública: Y si…?).

El efecto que tiene la utilización de este tipo de capitalización es que el valor en expropiación del suelo rural resulta descabelladamente alto superando por varios cuerpos los valores de mercado más altos. Veamos un ejemplo:

Un terreno de una hectárea dedicado a pastizal que produzca un rendimiento anual de 200 € ubicado en un emplazamiento al que corresponde el coeficiente de localización 2 (muy normal en la CAPV) tiene hoy un valor en expropiación de 135.460 €, dado que el coeficiente corrector del Anexo I RVal es 0,51 y el tipo de capitalización es de 0,579%.

(200 € ÷ [0,51 × 0,579%]) × 2 = 135.460,06 €

La Disposición Final Tercera de la Ley de Carreteras modifica el apartado 1 de la Disposición Adicional Séptima del TRLS  que establece el tipo de capitalización, fijando la siguiente redacción:

Para la capitalización de la renta anual real o potencial de la explotación a que se refiere el apartado 1 del artículo 23, se utilizará como tipo de capitalización el valor promedio de los datos anuales publicados por el Banco de España de la rentabilidad de las Obligaciones del Estado a 30 años, correspondientes a los tres años anteriores a la fecha a la que deba entenderse referida la valoración.

En el caso de que la expropiación del terreno del anterior ejemplo se iniciara mañana en lugar de hoy, se tomarían los datos de los años 2012 a 2014 (5.91, 5.03 y 3.13, respectivamente) cuyo promedio es 4,69%. Por ello su valor mañana será:

Un terreno de una hectárea dedicado a pastizal que produzca un rendimiento anual de 200 € ubicado en un emplazamiento al que corresponde el coeficiente de localización 2  tendrá un valor en expropiación de 16.723 €, dado que el coeficiente corrector del Anexo I RVal es 0,51 y el tipo de capitalización es de 4,69%.

(200 € ÷ [0,51 × 4,69%]) × 2 = 16.723,10 €

Esta drástica reducción del valor de expropiación aproxima este valor al de mercado puesto que nadie en su sano juicio pagaría 135.460 € por un terreno que produce una renta de 200 €/año. Los valores de mercado están absolutamente alejados del valor actual, en el ejemplo 13,54 €/m², lo que ha provocado que la expropiación sea como el gordo de la lotería; los valores de mercado están más en línea con los valores de expropiación resultantes a partir de mañana.

 

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Ingeniero Agrónomo (1986). Técnico en Valoraciones y Expropiaciones (1989-2014). Desde 2003, Socio y Gerente de Lurtek, empresa dedicada a la Gestión del Suelo, Valoraciones y Asistencia Técnica a diversas Administraciones en procedimientos Expropiatorios. Técnico en valoraciones inmobiliarias (colaborador de Servatas, Artasa, Tasasur). Profesor en cursos de Valoración del IVAP.

2 pensamientos en “Importante cambio en la valoración del suelo rural

  1. Leopoldo Canto Prada (Arquitecto Técnico)

    Estoy elaborando un informe de valoración sobre un suelo rural (aproximadamente 60Ha), con pastos en el 90 % del suelo y un 10 % de labor de secano.
    No hay datos económicos de explotación propiamente dicha al ser una “explotación” netamente familiar para subsistencia. Gran parte del terreno esta roturado y con zonas de bancales al haber estado en explotación hace mucho tiempo. En la actualidad está abandonado con el único aprovechamiento citado.
    Para calcular según Ley 2/2008 de 20 de Junio por capitalización de la renta al tipo medio de la deuda del estadom de la renta, solo existe la renta que percibiría el propietario del terreno por su arrendamiento según estadistica de CANON DE ARRENDAMIENTOS DEL AÑO CORRESPONDIENTE. Quiero hacer previamente un tanteo aparte y analizar las desviaciones sobre el valor de mercado de la zona de suelos comparables, ¿existe alguna estadística contrastada y/o oficial sobre rendimietos reales de suelo rural en función de su aprovechamiento, tipo de cultivo y localización?.

  2. Cristóbal

    Hola.
    Yo soy Ingeniero Agrícola y no hago Certificados de Obra, ni edificicaciones ni nada similar….¿por qué haces tu valoraciones de fincas agrícolas y además de aproximadamente 60 Has.?…Si yo no tengo idea de edificios tú no debes tener ni idea de valoración de pastos, ni de rendimientos agrícolas….

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