[iE]: La gestión del urbanismo ciudadano: ZoHo, Rotterdam (7/14)

Vacíos urbanos, usos y modos alternativos de gestión para la regeneración urbana.

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De la presa del rio Amstel (Ámsterdam) nos vamos a la del rio Rotte (Rotterdam), concretamente a uno de sus barrios, el Zomerhofkwartier, más conocido como ZoHo.

En Rotterdam se ha producido un fenómeno singular, desde la crisis económica del año 2007-08 y la consiguiente reducción de la administración se generó un trozo de ciudad vacío, 377.000 m² de oficina vacíos (que suponían casi un 50% de la ciudad). Paralelamente el Ayuntamiento se encontraba sin fondos para desplegar la habitual función de promotor holandés, por lo que había que hacer algo diferente.

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Dentro de ese barrio, la corporación privada de vivienda Havensteder disponía de 10.000 m² repartidos en varios edificios vacíos sin muchas opciones de revalorización, destinados a ser sustituidos por viviendas (nuestra clásica actuación de reforma y renovación que tantos ocultan en términos semánticos) o siquiera a ser usados como su uso propio de oficinas. Eran unos edificios ubicados a medio camino entre el centro urbano y el extrarradio de baja densidad típico del tejido holandés a los que había que dar un uso, una actividad que permitiera revalorizar el entorno. Pues bien, no se les ocurrió otra cosa que apostar, arriesgar por un modo alternativo de gestión, visualizar que las soluciones no podían ser las de siempre y que los periodos de materialización de beneficios debían ser distintos. Se aliaron son STIPO, una agencia formada por un equipo interdisciplinar especializado en revitalización urbana, que bajo un concepto denominado como “Slow Urbanism” diseñaron un plan de activación de empresas, emprendedores, instituciones del conocimiento y habitantes.

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¿Qué es esto del “Slow Urbanism”? pues no es otra cosa que un urbanismo relacional,  de objetivos y no de resultados, un urbanismo de necesidades y posibilidades de pequeños, medianos y grandes inversores para los cuales se modela y se adapta el espacio. Todo ello con una duración mínima de 10 años, plazo que se estima razonable para obtener unos beneficios razonables para los agentes y operadores y que se basa en la gestión mediante alquileres modestos de espacios disponibles con la perspectiva de atraer a la gente, con las actividades que interesen a la gente. Los inquilinos a cambio de esas rentas modestas se encargan de su renovación y mantenimiento, bajo un esquema colaborativo de organización y administración. Ellos deciden las funciones en los edificios y de ellos depende a quien se alquile el espacio: que pueden ser desde pequeñas empresas artesanales hasta gimnasios, cines, etc. Havensteder y Stipo, que juntos hacen de “promotor público,” se ocupan de poner en marcha la colaboración entre las diferentes organizaciones y estimulan la autoorganización y el llamado co-makership. Esa revitalización, su viabilidad y mantenimiento en el tiempo es lo que decidirá si el ámbito sobrevive, se transforma o decae, pero sin duda la clave estará en la calidad del mix urbano, que incentive el uso de los edificios y espacios públicos.

Ejemplos como el edificio “Het Gele Gebouw” en la calle Zomerstraat 76-90 con un cine, un gimnasio, un club de serigrafía, una cafetería, una incubadora empresarial y varios estudios de arquitectura, o el “Hostel De Mafkees” el cual compatibiliza habitaciones con pequeñas tiendas y galerías de arte, o el restaurante vegano/orgánico “Gare du Nord” que ha contratado personas del barrio y que se nutre del huerto urbano ubicado en su azotea (uno de los más grandes de Europa), o la intervención promocionada por el Ayuntamiento mediante un proyecto europeo para la adaptación climática de los espacios públicos, inducen a pensar que lo van a lograr. Resulta significativo que hasta la fecha hayan conseguido un 75% de ocupación y una mejora sustantiva del ambiente y la seguridad reconocida por los vecinos.

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¿Y qué papel juegan los agentes tradicionales en esta historia? Pues ciertamente los papeles han sido alterados. El Ayuntamiento no define el urbanismo, sino que lo canaliza, estimula, financia con pequeñas inversiones y viabiliza en busca de unos objetivos (¿Quién dijo planeamientos, ordenanzas y reglamentos?). El propietario (inversor inmobiliario) reconoce las nuevas dinámicas inmobiliarias y plazos de capitalización de rentas, los inquilinos (inversores en trabajo y actividades) trabajan de manera colaborativa para un beneficio mutuo y los vecinos colaboran para la mejora del barrio en los espacios públicos y se benefician del empleo que se genera de la actividad económica. Los papeles tradicionales han sido dejados de lado ¿Será una ilusión?

Es evidente que el escaso fraccionamiento de la propiedad ayuda, pero sin duda estamos ante un nuevo modelo de intervención/inversión, y ello nos lleva a preguntarnos:

  • ¿Qué se precisa para que los agentes cambien de modelo, una crisis más prolongada?
  • Una vez que el barrio se recupere ¿Volverán las “oscuras golondrinas” de los beneficios a corto o hay un verdadero modelo de negocio/desarrollo urbano detrás?
  • Las tentaciones egoístas están latentes en Todos los agentes, ¿Qué cambios no queremos afrontar?

Como siempre os invitamos a daros una vuelta por el ZoHo (Het Gele Gebouw).

Next stop, parques comunitarios en Calthorpe, Londres.

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Álvaro Cerezo

Álvaro Cerezo, Doctor Arquitecto (ETSAM, UPM), Arquitecto (ETSASS, UPV/EHU). Profesor Ayudante Doctor –ANECA- y Adjunto –UNIBASQ-. Profesor de la Cátedra UNED- Instituto Lincoln de Políticas de Suelo. Director de la Sociedad pública Puerto Deportivo el Abra – Getxo S.A. Ha sido arquitecto municipal en el Ayuntamiento de Zalla. Máster en valoraciones UPC-EM-REV y experto en Urbanismo, Derecho Urbanístico, Valoraciones, Ordenación y Gestión del Territorio y Evaluación ambiental. Experto en proyectos europeos (URBACT III, Regeneración urbana integrada, Medioambiente, Vivienda sostenible, Financiación de proyectos urbanos, Apoyo a las autoridades locales y otras partes interesadas en el diseño y ejecución de políticas integradas y participativas). ECA Residuos nivel I. Ha sido docente de la EVETU (IVAP) y en la UPV/EHU, Universidad de Deusto, UP-Cataluña, UP-Valencia y en instituciones INAP y ERAP, así como diversos colegios profesionales.

2 pensamientos en “[iE]: La gestión del urbanismo ciudadano: ZoHo, Rotterdam (7/14)

    1. admin

      Hola Nieves:

      Gracias a ti por seguirnos. De eso se trata de ver, leer, pensar…. y en un tiempo no muy lejano (esperemos) actuar.
      Por cierto todavía queda viaje. Esperamos que os gusten las siguientes estaciones.
      Un saludo, Alvaro y Natxo.

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