[iE]: La gestión del urbanismo ciudadano: HolzMarkt, Berlin (1/14)

Modelos alternativos de intervención, uso y gestión urbana europea.

Como ya hicimos con los conceptos de financiación de proyectos europeos o las propuestas contra la gentrificación, volvemos a abrir un paréntesis europeo. En esta ocasión en torno a lo que se ha convenido en llamar el urbanismo ciudadano de la mano de nuestros amigos de eutropian (liderados por Daniela Patti y Levente Polyák)

A partir de este momento os proponemos un viaje ilustrativo por algunas actuaciones de regeneración urbana, que se están realizando en Berlín, Ámsterdam, Róterdam, Liverpool, Londres, París y Lisboa. Así que arrancamos, primera parada…

Holzmarkt, Berlín

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Junto al rio Spree, entre los barrios de to al rio Spree, entre los barrios de Friedrichshain, Kreuzberg y Mitte, se encuentra Holzmarkt, un espacio de comunión de naturaleza, economía y cultura para la creatividad, vivir y trabajar.

Pero lo que más llama la atención es cómo se formuló su uso y gestión alternativa a través de un concurso de gestión de suelo en el año 2008. El concurso se adjudico a una entidad privada, Holzmarkt plus eG (hasta aquí poca novedad), que conjuntaba la participación ciudadana y un inversor privado (Fundación Abendrot de Suiza) en pro del ideal del desarrollo urbano sostenible e integrado, el uso del espacio para el beneficio del público y asegurar un espacio creativo para los ciudadanos. Para ello propuso lo siguiente:

  • Una cooperativa ciudadana para la creación de un espacio público con valor añadido por su constante cambio y reinvención.
  • El desarrollo de usos y edificios económicamente eficientes para posibilitar alquileres asumibles para creadores y emprendedores.
  • La eliminación de barreras, vallas o control de accesos al espacio “privado.”.
  • Su desarrollo con criterios y métodos de auto-construcción sostenible.
  • Una implementación por fases en un periodo de 10 años para permitir un cambio de modelo progresivo.

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En la actualidad Holzmarkt sigue en ejecución y acorde al programa de fases inicialmente previsto, con la idea de llegar a albergar:

  • Un espacio para la innovación de jóvenes y emprendedores, que incluye un huerto urbano (Eckwerk).
  • Integración de un viaducto de ferrocarril (Viadukt)
  • El parque público para la cultura, encuentro y ocio, que incluye un bar y un restaurante (Holzmarkt).
  • Un hotel/residencia a precio asequible (Hotel).

Pero quizás uno de los aspectos más relevante sea su modelo de gestión que diferencia las cuestiones de decisión, propiedad y gestión en un equilibrio de 3 agentes en torno a Holzmarkt:

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  • Mörchenpark eV (Ciudadanía): Es una entidad sin ánimo de lucro cuya finalidad es la vinculación de la ciudadanía con el plan de desarrollo, la construcción y el uso del parque en comunión con la cooperativa Holzmarkt plus eG. Es la entidad que representa a la ciudadanía Berlinesa para asegurar el uso público del espacio junto al rio Spree.
  • Genossenschaft für urbane Kreativität, GuK (Inversión): Es una cooperativa de inversión que financia la concesión del uso del espacio a la Holzmarkt plus eG y cuyos condiciones de inversión son:
    • Dar soporte a la creatividad de una manera sostenible.
    • Garantizar las inversiones en bienes inmuebles (de la Fundación Abendrot), pero sin vínculo con el rendimiento de la actividad del Holzmarkt.
    • Realizar inversiones a largo plazo, pero con tasas de rendimiento superiores a la tasa de inflación general.
    • Sometimiento a la regulación de cooperativas y control mediante auditoria.
    • Igualdad de voto de sus miembros al margen de sus participaciones.
    • Disponer de capacidad de veto en las actuaciones inmobiliarias, planes de negocio, costes y contratación de obras de Holzmarkt plus eG.
  • Holzmarkt plus eG (Gestión): Es la entidad de gestión propiamente dicha y es participada por los representantes de Mörchenpark eV, Genossenschaft für urbane Kreativität y los socios fundadores, aunque también se permite la incorporación de nuevos socios.
    • Asigna y gestiona los usos en el Eckwerk y el Hotel, con la finalidad de conservar los principios rectores bajo los que obtuvo el suelo.
    • Garantiza su transparencia y control.
    • Administra económicamente, para su viabilidad y sostenibilidad.

Terminamos con esta sencilla descripción y las preguntas que nos asalta son ¿Sería esto posible aquí?, ¿Encontraríamos a una entidad privada que regenerase un espacio público incorporando las determinaciones de la ciudadanía y a la vez fuese capaz de producir rentas suficientes para su financiación y conservación integral?, ¿Qué nos distingue para que esto no se vea con naturalidad?

Holzmarkt es un modelo de intervención, uso y gestión más que sugerente, por lo que si os apetece analizarlo un poco más, podéis clickar aquí (en alemán e inglés).

Próxima parada, … ExRotaprint, Berlín

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Álvaro Cerezo

Álvaro Cerezo, Doctor Arquitecto (ETSAM, UPM), Arquitecto (ETSASS, UPV/EHU). Profesor Ayudante Doctor –ANECA- y Adjunto –UNIBASQ-. Profesor de la Cátedra UNED- Instituto Lincoln de Políticas de Suelo. Director de la Sociedad pública Puerto Deportivo el Abra – Getxo S.A. Ha sido arquitecto municipal en el Ayuntamiento de Zalla. Máster en valoraciones UPC-EM-REV y experto en Urbanismo, Derecho Urbanístico, Valoraciones, Ordenación y Gestión del Territorio y Evaluación ambiental. Experto en proyectos europeos (URBACT III, Regeneración urbana integrada, Medioambiente, Vivienda sostenible, Financiación de proyectos urbanos, Apoyo a las autoridades locales y otras partes interesadas en el diseño y ejecución de políticas integradas y participativas). ECA Residuos nivel I. Ha sido docente de la EVETU (IVAP) y en la UPV/EHU, Universidad de Deusto, UP-Cataluña, UP-Valencia y en instituciones INAP y ERAP, así como diversos colegios profesionales.

2 pensamientos en “[iE]: La gestión del urbanismo ciudadano: HolzMarkt, Berlin (1/14)

  1. Arquitecto

    Buenas tardes,

    Muy interesante el post y además muy pertinente en estos tiempos que nos estamos planteando modelos de regeneración urbana en España. Lo que no consigo entender muy bien es cómo se financia esa empresa que pretende regenerar un espacio público, ¿se financia con inversores que van a ver retornado su dinero debido a operaciones inmobiliarias y comerciales/empresariales + las cuotas de los cooperativistas? Me parece lícito la inversión privada, pero:
    1) ¿qué papel juegan las administraciones públicas que tienen competencias sobre el entorno urbano? Porque parece que desaparece su obligación…
    2) ¿los ciudadanos ahora reconvertidos en cooperativistas van a pagar por mejorar su barrio cuando ya pagan una cantidad considerable en impuestos que deberían ir a parar -en parte- a mejorar su barrio?

    1. admin

      Hola Erika:
      Muchas gracias a ti por tu comentario y sobre todo por tus preguntas, que señalan tres de los aspectos clave de la regeneración urbana, ¿Quién financia la actuación?, ¿Quién es el obligado a la….. ¿? Y ¿Cuánto es la carga tributaria que soportan los ciudadanos?
      Está claro que la óptica europea parte de supuestos distintos, pero en nuestro país¿Quién es el obligado a sufragar los costes de las intervenciones sobre el medio urbano (edificios-urbanización-medidas sociales, económicas y medioambientales)? ¿El Ayuntamiento o los propietarios? Parece que el TRLSR 17.5 nos lo aclara (Sujetos obligados del artículo 8 de la L3R):

      c) Las Administraciones Públicas, cuando afecten a elementos propios de la urbanización y no exista el deber legal para los propietarios de asumir su coste, o cuando éstas financien parte de la operación con fondos públicos, en los supuestos de ejecución subsidiaria, a costa de los obligados.

      Lo que nos lleva al siguiente artículo: Artículo 18. Deberes vinculados a la promoción de las actuaciones de transformación urbanística y a las actuaciones edificatorias (incluye la actuación de regeneración y renovación).

      Las actuaciones de urbanización a que se refiere el artículo 7.1,a) comportan los siguientes deberes legales:….

      Ahora bien, creemos que este constructo legal no existe en el caso alemán y que su realidad se construye a partir de otros conceptos, como el fomento de la actuación privada conjunta en beneficio del bien colectivo (edificios, construcciones y espacio urbano). Este es parte de nuestro problema, que tenemos que cambiar de “lentes” para empezar a intervenir en la ciudad.
      En cuanto a la financiación, es realmente interesante observar como la disposición del suelo y el espacio a favor de una entidad (sin ánimo de lucro en este caso), no significa que no deba producir rendimientos, bien sea para pagar el alquiler a largo plazo (rendimiento económico del dinero del inversor), como para costear su mantenimiento y conservación o como para garantizar la viabilidad de sus actividades. Hay que tener presente que este “arrendador especial”, no pierde la propiedad y que la “alquila” por un periodo de 99 años, aunque recibe un rendimiento por ello y al final del periodo recupera la propiedad mantenida y conservada, incluyendo urbanización y edificaciones. Por cierto, lo relevante en este caso es que el suelo cumple su función, la revitalización del barrio y además su valor se aprecia, magia!!!
      Y por último, en cuanto a la carga tributaria que soportan los ciudadanos, es curioso, pero si haces una comparación ponderada en términos de renta, PIB o salarios, podemos observar que la media europea de impuestos (nuestro IBI, tasas de basuras, aguas y saneamiento clásicos) son mucho mayores que lo que pagamos aquí. Nosotros hemos intentado hacer una comparativa tributaria y sin llegar a finalizarla, el resultado ha sido asombroso. ¿Te imaginas si pagáramos un IBI equivalente al 5% del valor de mercado (cada 20 años tendríamos pagada una vivienda)?, la administración tendría dinero suficiente para acometer las actuaciones de regeneración y …. ¿Y si esa fuera la carga tributaria en algunos países europeos? Da que pensar, cuando nos ponemos a comparar.
      No obstante, lo importante es precisamente lo que tú has hecho, reflexionar sobre estos temas y empezar a verlos desde otra óptica.
      Así que muchas gracias por tu contribución y te invitamos a que sigas mandándonos tus comentarios.
      Un saludo, Alvaro.

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