[iE] Ideas de Europa: Propuestas contra la gentrificación

Paris y Berlín abordan de manera distinta el problema de la gentrificación.

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Iniciamos una nueva serie de posts para abrirnos a cuestiones, medidas e ideas que nos llegan de Europa, donde a pesar de las diferencias de nuestros sistemas jurídicos, se encuentran en la situación de abordar problemáticas análogas, sobretodo en el marco de lo que se denominan las ciudades grandes e intermedias. 

Dos recientes artículos sobre el fenómeno de la gentrificación (problemática que surge en procesos de recualificación urbanística y que provocan el desplazamiento de los residentes “originales” debido al incremento de rentas o de valor de los inmuebles) y sus medidas paliativas en París y Berlín, nos hacen reflexionar sobre un fenómeno que tarde o temprano se dará entre nosotros, sobretodo en la medida que el futuro de la acción urbanística pasa por la intervención en la cuidad existente.

En el primer artículo de Feargus O´Sullivan, en CITY LAB, “Paris Wants to Keep Central Neighborhoods From Becoming ‘Ghettos for the Rich”, nos describe el plan impulsado por la alcaldesa socialista Anne Hidalgo para evitar que determinados barrios o zonas antiguamente obreras de Paris (al Norte y Este) se conviertan en unos guetos para ricos, con el consiguiente desplazamiento de antiguos vecinos.

Dentro de un plan intensivo de dotación de viviendas, el plan ha definido 257 calles, que incluyen 8000 portales, donde el Ayuntamiento tiene un “derecho de tanteo a precio de mercado“, para convertir las propiedades en viviendas de protección pública y así evitar la gentrificación. Este derecho de tanteo del bien inmobiliario implica el ofrecimiento a la ciudad en primer lugar, pero el precio de mercado lo fija la ciudad y si el propietario no está de acuerdo puede apelar a un juez independiente para que sea retasado y finalmente si no está de acuerdo puede retirarlo del mercado. En cualquier caso el propietario no puede vender el bien sin ofrecerlo antes a la ciudad.

El plan que opera dentro del actual marco legal y no precisa de nuevas normas, ha sido dotado de 850 M€ para compras, si bien se estima que únicamente es posible adquirir 100 apartamentos en la legislatura de la actual alcaldesa.

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La idea es otorgar a la ciudad de París un mecanismo para lograr un mix social que impida la segregación social, en pro del interés general. Como señala el concejal Ian Brossat, este plan pretende:

Elegir la diversidad y solidaridad, en contra de la exclusión, el determinismo social y la lógica centrifuga del mercado. También pretende reducir la desigualdad entre el este y el oeste de París en particular, desarrollando la demanda social allí donde es insuficiente.

Parece que claro que el plan apuesta por la regeneración en la medida que disuade a los propietarios de efectuar actuaciones de desahucio de inquilinos y sustitución, aun a costa de importantes cuantías económicas, lo cual le ha valido a la alcaldesa ser objeto de importantes críticas por destinar recursos a este plan, en vez de promover vivienda social en el extrarradio.

Se estima que el plan precisará unos 10 años para poder comprobar sus efectos, pero frente a las criticas (pro-desarrollistas) y miradas cortoplacistas (que señalan su radicalidad y/o desmesura económica) que no apuestan por la ciudad existente, cabe preguntarse ¿Será suficientemente disuasivo/efectivo para prevenir la gentrificación?

El segundo artículo, de Charlie Sorrel en FASTCOMPANY, “Berlin Models How Cities Can Push Back Gentrification And Keep Housing Affordable”, aborda la misma problemática desde otra óptica, la gentrificación en un mercado de alquiler inmobiliario.

El artículo se abre con una pregunta chocante: ¿Qué pasaría si las personas no ricas pudiesen vivir confortablemente en las ciudades? Y apunta el fenómeno del incremento de las rentas acaecido en Berlín con la aparición de las nuevas tribus urbanas (los hipsters) y el consiguiente desplazamiento de los antiguos moradores e inmigrantes legales hacia el extrarradio.

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Para prevenir este fenómeno, el Gobierno de la ciudad (Berlín es un estado federal en sí mismo) del también socialista Michael Müller ha aprobado una ley, en vigor desde el 1 de enero de 2016, para la limitación de rentas de las viviendas públicas que en ocasiones tenían precios de alquiler superiores a los del mercado. Los inquilinos de las viviendas sociales no pagarán más de 1/3 de sus ingresos, pero los apartamentos no pueden ser de más de 50 m² y la subvención máxima será de 2,68 €/m². Adicionalmente si los costes energéticos (los paga el inquilino) son muy elevados el alquiler no superará un 25% de los ingresos. En el resto de casos el alquiler público estará ligado a las cargas familiares.

Según el Berliner Zeitung, esta medida ha sido adoptada ya que los promotores privados que construyeron vivienda pública para alquiler recibían subvenciones para cubrir el diferencial de rentas y cuando estas subvenciones se eliminaron, el gobierno permitió que el diferencial fuese repercutido a los inquilinos.

En cualquier caso, esta ley no se aplica a todos los alquileres sino a los inmuebles privados de alquiler público, de tal manera que se pretende que no genere un incremento generalizado de rentas y a la vez pretende dotar de una seguridad a este segmento de población.

Conjuntamente con esta medida se han producido otros dos hechos relevantes. Una sentencia de comienzos de año ha establecido la posibilidad de lanzamiento de aquellos inquilinos que subarrienden sus apartamentos libres en la plataforma Airbnb (o similares) y por otra parte, se ha establecido un registro obligatorio de inquilinos mediante una ley que dificulta el subarriendo fraudulento o en “B”.

Todas estas medidas de manera conjunta hacen más complejo el desplazamiento de los residentes, el incremento de rentas y por otro lado, no suponen un impacto excesivo en los residentes habituales.

Debido a la burocracia los efectos están por ver, pero aunque solo sea por el mito de la perseverancia y lo metódico del espíritu alemán, puede que al final funcione.

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Álvaro Cerezo

Álvaro Cerezo, Arquitecto (1998). Director de la Sociedad pública Puerto Deportivo el Abra – Getxo S.A. y docente de la EVETU (IVAP). Ha sido arquitecto municipal en el Ayuntamiento de Zalla. Master en valoraciones UPC-EM-REV y experto en materia urbanística. Experto en proyectos europeos (URBACT III, Integrated Urban Renewal, Environmental Issues, Sustainable Housing Support to local authorities and other stakeholders in designing and delivering integrated and participatory policies). ECA Residuos nivel I. Ha impartido clases en las Universidades de la UPV/EHU, Deusto, UPC y en instituciones INAP y ERAP, así como diversos colegios profesionales.

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