Entrada en vigor de la Ley de Vivienda

El pasado sábado entró en vigor la Ley de Vivienda y a pesar de que por parte del Gobierno se hizo pública la intención de interponer recurso de inconstitucionalidad a varios artículos, ha vencido el plazo de 3 meses sin noticias del mismo.
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Hemos tenido conocimiento de la apertura de un proceso de negociación en el seno de la Comisión Bilateral de Cooperación Administración del Estado-Administración de la Comunidad Autónoma del País Vasco en relación con la LEY 3/2015, de 18 de junio, de Vivienda, lo que parece habilitar un plazo adicional (tras un periodo máximo de 6 meses de negociaciones) para la interposición del recurso de inconstitucionalidad en caso de desacuerdo. Todo ello sin perjuicio que ésta entre en vigor de manera plena al vencimiento de la vacatio legis prevista en la Disposición Final 9.ª de la Ley de Vivienda (los tres meses que han vencido el 26/09/2015).

Con tal motivo y a modo de recapitulación os señalamos el esquema de esta nueva ley.

  • Disposiciones generales.
    • Objeto, principios rectores de la política de vivienda y definiciones (arts. 1 a 3).
    • Función social de la vivienda: Deber, incumplimientos, competencia y colaboración interadministrativa, acción pública y derecho subjetivo (arts. 4 a 6).
  • Derecho subjetivo a la ocupación legal de vivienda.
    • Derecho al disfrute de una vivienda digna y adecuada, acceso a la ocupación legal (art 7 y DF 4º).
    • Necesidad de vivienda y modos de satisfacción del derecho subjetivo (arts. 8 y 9).
  • Competencias, planificación y programación.
    • Distribución de competencias (art. 10).
    • Planificación y programación: DOT, PTS vivienda, Plan director de vivienda del GV, Planeamiento y Planes locales de vivienda (art. 11).
    • Registro de VPP, Alojamientos Dotacionales y solicitantes (art. 12 y 13).
  • Patrimonio de suelo de la CAPV.
    • Constitución, naturaleza y destino, Bienes y recursos, Actos de disposición, Enajenación (arts. 14 a 18).
  • Sistema residencial de protección pública: Vivienda de Protección Pública (VPP) y Alojamientos Dotacionales (AD):
    • Sistema residencia de protección pública: VPP y AD (arts. 19 a 24).
    • Precio y renta o canon (arts. 25 a 26).
    • Calificación (arts. 26 a 31).
    • Adjudicación y tipos de promoción (arts. 32 a 36).
    • Visado de contratos de transmisiones (arts. 37 a 39).
  • Intervención en la edificación y en los conjuntos urbanos y rurales.
    • Principios reguladores (art. 40).
    • Deber de conservación de las viviendas (art. 41).
    • Declaración de la necesidad de rehabilitación y planificación de la regeneración urbana (arts. 42 a 46).
    • Sociedades urbanísticas de rehabilitación (art. 47).
    • Rehabilitación subvencionada e intervención en comunidades (arts. 48 y 49).
    • Derecho a realojo y retorno (art. 50).
    • División de viviendas existentes (art. 51).
    • Inspección Técnica de Edificios (art. 52).
    • Fomento de las sostenibilidad (art. 53).
  • Arrendamientos de fincas urbanas.
    • Fianzas y registro de contratos de arrendamiento (arts. 54 y 55).
  • Garantías jurídicas del uso adecuado, habitabilidad y función social de las viviendas.
    • Vivienda deshabitada, registro, alquiler forzoso, infravivienda, declaración de inhabitabilidad y sobreocupación (arts. 56 a 62).
    • Actuaciones públicas para garantizar el uso adecuado de las viviendas (arts. 63 y 64).
    • Instrumentos públicos de intervención en el mercado de la vivienda y alojamientos dotacionales, derecho de tanteo y retracto, escrituración, precios de adquisición, desahucio administrativo, expropiación forzosa, venta o sustitución forzosa, multas coercitivas (arts. 65 a 78).
  • Inspección, disciplina y régimen sancionador.
    • Inspección, incoación, adopción (arts. 79 a 81).
    • Régimen sancionador (arts. 82 a 93).
  • Disposiciones adicionales.
    • Agentes de servicios inmobiliarios (1ª).
    • Prestación complementaria de vivienda (2ª)
    • Actuación de las ESAL (3ª)
    • Régimen presupuestario y de control económicos del PPS (4ª).
  • Disposiciones transitorias
    • Procedimientos iniciados (1ª).
    • Reglamentos VPP (2ª)
    • Expedientes de calificación provisional (3ª)
    • Régimen jurídico provisional del derecho subjetivo de vivienda (4ª).
    • Régimen de fianzas en arrendamientos de fincas urbanas (5ª).
    • Alquiler forzoso de vivienda deshabitada (6ª).
    • Procedimiento de desahucio administrativo (7ª).
  • Disposiciones Derogatorias: Ley 7/1988, arts. 200 (ITE) DA 8ª (VPP), 9ª (Alojamientos dotacionales) de la LvSU, DA 10ª y 11ª de la ley de Presupuestos Generales de la CAPV para el año 2011 (fondo de garantía).
  • Disposiciones Finales.
    • Desarrollo reglamentario (1ª), Actualización de importes (2ª), Organismo autónomo (3ª).
    • Modificaciones de la Ley 2/2006, de Suelo y Urbanismo del País Vasco (DF 5ª a 8ª):
      • 27, Participación de la Comunidad en las plusvalías generadas por la acción urbanística.
      • 35, Edificabilidad física, urbanística, ponderada y media.
      • 80, Estándares y cuantías mínimas de viviendas sometidas a algún régimen de protección pública.
      • DA 8ª, Viviendas de protección pública: viviendas de protección social y viviendas y tasadas.

Como comentario, resulta extraño que dos Ejecutivos interpreten (en la citada Comisión Bilateral) una norma emanada de otro poder, el legislativo vasco, máxime en el caso del representante de la CAPV, dado que el partido político que lo sustenta ha visto derrotados sus postulados en la aprobación parlamentaria de la norma interpretada. Circunstancia que agrava la inseguridad jurídica, tras una eventual interpretación consensuada que evitara el conflicto competencia, al concurrir esta interpretación con la que pueda realizar el Tribunal Constitucional en el futuro o la jurisdicción contencioso-administrativa con ocasión de la aplicación de la ley o de sus reglamentos. Parece como si hubiéramos olvidado a Montesquieu y la separación de poderes.

Y para rematar, si como puede ser previsible, no se llega a un acuerdo en la Comisión Bilateral y se recurre al TC y se solicita la suspensión por parte del Presidente del Gobierno, el sudoku jurídico que se puede montar es órdago.

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Álvaro Cerezo

Álvaro Cerezo, Arquitecto (1998). Director de la Sociedad pública Puerto Deportivo el Abra – Getxo S.A. y docente de la EVETU (IVAP). Ha sido arquitecto municipal en el Ayuntamiento de Zalla. Master en valoraciones UPC-EM-REV y experto en materia urbanística. Experto en proyectos europeos (URBACT III, Integrated Urban Renewal, Environmental Issues, Sustainable Housing Support to local authorities and other stakeholders in designing and delivering integrated and participatory policies). ECA Residuos nivel I. Ha impartido clases en las Universidades de la UPV/EHU, Deusto, UPC y en instituciones INAP y ERAP, así como diversos colegios profesionales.
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2 pensamientos en “Entrada en vigor de la Ley de Vivienda

  1. arantza

    Buenas;
    Me gustaría preguntar que interpretación entendéis que seria aplicable tras la entrada en vigor de la ley de vivienda en aquellos ámbitos urbanísticos que contemplaban vpo ( en propiedad)y aun no se han desarrollado o que aun no están urbanizados. Cuando se pida su calificación provisional de vivienda tendríamos que entender que ya no seria los vieja VPO sino la vivienda social (alquiler)de la nueva ley?

    1. Natxo

      Hola Arantza.

      Tu pregunta, en realidad, son varias preguntas.

      1) Aplicación de la LvV (Ley de Vivienda) a las actuaciones en curso: Para resolverlo parece que habría que identificar, en primer lugar, cual es el hecho relevante: la aprobación del plan que califica el uso de vivienda protegida, la reparcelación que concreta y adjudica la parcela, la conclusión de la urbanización que genera el solar, la solicitud de calificación, o la propia calificación provisional. Intuyo que el hecho clave es la tramitación de la calificación como VPP y creo que lo más correcto sería la solicitud, pero vamos que dice la LvV. Hay, al menos, tres normas que tratan la cuestión:
      – DF9: Entrada en vigor a los tres meses de su publicación, esto es, 27/09/2105.
      – DT1: La Ley se aplica a todos los procedimientos que se inicien con posterioridad a la entrada en vigor, de lo que podría deducirse, sensu contrario, que si la solicitud de calificación provisional es anterior al 27/09/2015 no se aplicaría la LvV
      – DT3: Que dice que a los expedientes con calificación provisional al 27/09/2015 no se le aplica la LvV, lo que podría interpretarse, sensu contrario, que se aplicaría a todas las promociones que no tengan calificación provisional.

      Parece que las promociones que no hayan solicitado la calificación provisional antes del 27/09/2015 se les aplica la LvV, las que tengan calificación provisional al 27/09/2015 no se les aplica y queda la duda de qué pasa con lo solicitado antes de 27/09/2015 y no tenga respuesta a esa fecha. ¿Porque redactarán tan mal? Tal vez sean mensajes cifrados entre miembros de alguna secta?

      2) Las viviendas sociales en propiedad: En tu pregunta asocias la aplicación de la LvV con el régimen en alquiler de la Vivienda Social (antigua VPO de régimen general). Sin embargo, el alquiler es un criterio rector de la promoción pública de vivienda y no un atributo de las Viviendas Sociales de forma que las de promoción privada pueden no ser de alquiler. Respecto a la promoción pública, la regulación también es incoherente. Basta leer el art. 7.4 y la DF4. Con todo, la mayor dificultad radica en la transitoriedad, porque ¿cómo se apli el principio de autofinanciación de la vivienda en propiedad del art. 2.f ? ¿se tienen en cuenta las pérdidas por compras anteriores a la ley, las desviaciones de costes de obras de urbanización…? De nuevo, todo son preguntas.

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