El trile de las valoraciones

La reciente STC sobre la inconstitucionalidad limitada del método del cálculo del Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU), cuestión de inconstitucionalidad Nº 1012/2015, que no sobre el impuesto en sí, como afirman no pocos titulares de prensa, trae a cuento las trampas que nos hacemos todos en materia de valoraciones

trile

La Real Academia, siempre tan certera, nos ofrece una definición de nuestra condición humana en relación al valor de los bienes y los consiguientes impuestos, la del trile.

DLE: trile2  1 m:.  Juego callejero de apuestas fraudulentas que consiste en adivinar en qué lugar de tres posibles se encuentra una pieza manipulada.

Así que de tres en tres veamos dónde está la bolita.

Un mismo bien puede tener tres tipos de valoraciones en función de su finalidad…

  • Valor urbanístico y expropiatorio (TRLSR y RVal).
  • Valor tributario (Normativas catastrales forales y estatales).
  • Valor de mercado (Orden ECO 805/2003 y sus modificaciones).

Y ¿Cuál es el bueno? ¿El real, todos, ninguno, alguno…?

Pero no se vayan aún, que el valor urbanístico da juego…

  • Valor expropiatorio.
  • Valor en reparcelación si Participa en la actuación urbanizadora.
  • Valor en reparcelación si NO Participa en la actuación urbanizadora.

Y qué nos dicen, en función de su situación básica…

  • Valor situación básica rural.
  • Valor situación básica de urbanizado.
  • Indemnizaciones.

No nos conformamos, ya que a efectos tributarios tenemos entre otras posibilidades…

  • Valor Mínimo Atribuible (Transmisiones Patrimoniales, donaciones, herencias y AJD).
  • Valor Catastral (IBI).
  • Valor “Real” a efectos del IIVTNU (ahora derivado de la sentencia).

Para remate, el valor de mercado ….

  • A efectos hipotecarios.
  • A efectos de valoración mercantil (valor en libros).
  • A efectos de valoración en función de la explotación.

Y, hablando del mercado, valor por comparación del Reglamento de Valoraciones…

  • Según transacciones reales
  • Según ofertas
  • Homogeneizando por lo que le de la gana al tasador…

Puede pensarse que cada valor responde a una naturaleza y condición distinta (lo que es cierto en la mayor parte de los casos), pero a poco que alguien reflexione sobre el tema, uno llega a la sencilla conclusión que esta materia de las valoraciones raya lo esquizofrénico y si alguien analiza su origen y uso, no puede llegar más que a la conclusión que es un trile.

Un trile boomerang, en el que quien mueve los cubiletes presume de saber engañar al incauto que decide apostar para obtener el doble de su apuesta… pero en el que trilero y trilado intercambian sus papeles con más frecuencia de lo que parece:

  • Que si voy a pedir un préstamo: me dan, me valoran, pago, devuelvo, dación….
  • Que si soy el banco: financio, aseguro, transmito, deprecio, quito….
  • Que si soy una empresa: valoro en libros, pignoro, hipoteco, vendo, compro….
  • Que si soy la administración tributaria: IBI, IIVTNU, AJD, IVA, Sociedades, …..
  • Que si soy la administración: te expropio, compro, convenio….
  • Que si soy un urbanizador: participas o no, te indemnizo, te compenso …..

Cada operador valora según le conviene, las circunstancias, los mecanismos individualizados o masivos, las técnicas más o menos objetivas, las leyes y normas, pero cualquiera diría que ajenas al valor en sí de la cosa, aunque quizás sea así porque nos interesa.

Así que, Señoras y Señores, ¿Dónde está la bolita?, ¿Cuál es el valor de las cosas?, ¿Quién engaña a quien?…

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Álvaro Cerezo

Álvaro Cerezo, Doctor Arquitecto (ETSAM, UPM), Arquitecto (ETSASS, UPV/EHU). Profesor Ayudante Doctor –ANECA- y Adjunto –UNIBASQ-. Profesor de la Cátedra UNED- Instituto Lincoln de Políticas de Suelo. Director de la Sociedad pública Puerto Deportivo el Abra – Getxo S.A. Ha sido arquitecto municipal en el Ayuntamiento de Zalla. Máster en valoraciones UPC-EM-REV y experto en Urbanismo, Derecho Urbanístico, Valoraciones, Ordenación y Gestión del Territorio y Evaluación ambiental. Experto en proyectos europeos (URBACT III, Regeneración urbana integrada, Medioambiente, Vivienda sostenible, Financiación de proyectos urbanos, Apoyo a las autoridades locales y otras partes interesadas en el diseño y ejecución de políticas integradas y participativas). ECA Residuos nivel I. Ha sido docente de la EVETU (IVAP) y en la UPV/EHU, Universidad de Deusto, UP-Cataluña, UP-Valencia y en instituciones INAP y ERAP, así como diversos colegios profesionales.

6 pensamientos en “El trile de las valoraciones

  1. Tomas Marín

    En un Estado al viejo estilo, a veces las leyes no tienen como principal objetivo regular las relaciones entre las personas e intentar resolver sus conflictos reales, sino definir realidades paralelas que permitan obtener el máximo provecho a los que las aprueban. Esto se puede aplicar a las valoraciones del suelo, pero también a la mayor parte de la legislación urbanística.

    1. admin

      Muchas gracias Tomas por tu comentario. Veo que te estas convirtiendo en asiduo. Agradecemos tus aportaciones, un saludo, Alvaro.

  2. Francisco Riaza

    Efectivamente, valorar es complejo. El valor no es un atributo intrínseco del bien (inmueble o no), sino que depende de la finalidad para la que se solicita, y no hay en ello ninguna intención de engaño. De ahí el que sea necesaria una formación prolija y con fundamento, para no caer en la simplificación. Tu post lo deja meridianamente claro.

    1. admin

      Hola Francisco. Tienes razón y así operamos en nuestro mundo urbanístico y otros segmentos profesionales. Pero coincidirás conmigo en que los bienes no tiende a tener valores distintos en función de la finalidad de la valoración en el mundo real «exterior». Por ejemplo, ¿Un kilo de tomates vale distinto en función de la finalidad? o ¿simplemente en función de la oferta y la demanda?, ¿vale distinto a efectos de mercado, tributarios o de inversión? Es posible que haya diferencias, pero para el ciudadano normal no creo que haya mucha diferencia, sin embargo los bienes inmuebles/urbanísticos deberíamos reconocer que las «disfunciones» de valor y normativas no ayudan a su compresión y asimilación.
      En cualquier caso muchas gracias por tu comentario. Un saludo, Alvaro.

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