El óptimo de Pareto de la vivienda y las intervenciones territoriales sobre la oferta y la demanda

¿No nos falta plantear algo?

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Son bastantes las recientes noticias e iniciativas legislativas (1, 2 y 3) que están confluyendo en un mismo problema, el acceso a la vivienda, ya sea en compra o en alquiler, y lo están haciendo en un escenario concreto, al menos en nuestro entorno.

En lo social, pocas dudas quedan de que estamos en una situación de estancamiento demográfico  (+2,4% en 40 años, con picos de -5,7% y +2,7% en distintos quinquenios, según el Eustat), sino lenta regresión, combinado con un claro envejecimiento demográfico (por más que los optimistas nieguen la realidad, esta se impone cada día y de poco o nada sirve engañarse uno mismo o tratar de engañar a los demás con mensajes buenistas).

Lo económico se está caracterizando, no solo por las tensiones del mercado de deuda (ahí lo vemos en el horizonte) y de la energía (con fluctuaciones constantes), sino por la transformación de los procesos productivos y, sobre todo, con la modificación del concepto de localización, tanto de la producción como del consumo.

Y qué decir del cambo climático y de los impactos medioambientales que no se haya dicho (y no hecho) ya. Basta echar un vistazo a las noticias e informes que circulan por doquier.

Pues en este marco general y a raíz de las tensiones que de manera localizada se están produciendo en el mercado de acceso a la vivienda, se están barajando dos medidas estrella, la rebaja de rentas (vía declaración de áreas tensionadas) y la concesión de un bono de ayuda, todo con el ánimo de corregir esos fallos de mercado.

Son varias las circunstancias que habilitan la acción pública la intervención en la economía para lograr que se produzca una correcta y justa asignación de los bienes: la defensa y promoción de la competencia perfecta frente al monopolio, la regulación económica y social, el suministro de bienes públicos y su financiación y la redistribución de la riqueza. Lo cual nos ha llevado a recordar aquel concepto económico, el óptimo de Pareto.

Dada una asignación inicial de bienes entre un conjunto de individuos, un cambio hacia una nueva asignación que al menos mejora la situación de un individuo sin hacer que empeore la situación de los demás se denomina óptimo de Pareto.

Por tanto, para intervenir en el mercado hemos de observar cómo se incide o se puede incidir en sus dos factores fundamentales, la oferta y la demanda, reconociendo de antemano que la eficiencia paretiana no equivale necesariamente a una distribución socialmente deseable de los bienes y recursos, pero algo es algo.

Es preciso indicar que las dos medidas anteriormente apuntadas, que operan sobre la oferta y la demanda respectivamente, se presume que son coyunturales o limitadas en el tiempo, pero ¿quién se atreverá a quitar dichas medidas en el futuro por mucho que se manejen plazos determinados? La respuesta quizás la tengamos que buscar en la duración del Real Decreto Bugallal de 1920 hasta la Ley Boyer de 1985 cuyos efectos es posible que sigan presentes en nuestros días.

La intervención sobre el precio de los bienes (viviendas en alquiler) se plantea sobre la oferta, al definirse las aéreas tensionadas donde se limitan los precios de los alquileres para que la asignación de los mismos se produzca a un precio menor. La cuestión es que el mercado no suele quedarse inmóvil y no serán pocos los bienes que se retiren del mercado, produciéndose una nueva corrección de la oferta, a la cual se responderá o se pretende responder con nuevas  medidas coercitivas (recargos de IBI, cánones de vivienda deshabitada y la expropiación o amenaza de la misma en caso extremo) en un constante tira y afloja de dudosa efectividad y elevado coste administrativo en su gestión.

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La segunda medida es la concesión de un bono joven de vivienda limitado a dos años (por ahora), para que los jóvenes puedan acceder a las viviendas mediante la mejora de su poder adquisitivo, lo que ayudará a que se produzcan un mayor número de asignaciones de bienes, pero un precio mayor que capitalizarán los propietarios. La cuestión es que ocurrirá cuando se acabe el plazo del incentivo y si el plazo del alquiler mínimo de 5 años quedará cubierto por el bono ¿cómo se comportarán los distintos agentes del mercado? ¿?

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Pero si la cuestión es si queremos o no obtener efectos de larga duración y sostenibles en el tiempo y para ello tenemos, quizás que acudir a otras medidas… ¿más efectivas?

Dentro de nuestro universo urbanístico tenemos presente las estrategias territoriales sobre la oferta de vivienda. Los hay que siempre han reclamado un aumento de la oferta residencial y que, consecuentemente, se califique suelo para que se produzca una mayor cantidad de bienes y con ello se produzca una mayor asignación de bienes a menor precio.

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La cuestión es que ese ideal de crecimiento tendencialmente infinito como mecanismo de resolución del problema no funciona. Siendo posible, en el plano formal, la definición de una mayor oferta residencial, su previsión depende de los planes urbanísticos y la materialización de estos depende de dos elementos: que alguien esté dispuesto a transformar dichos suelos con cierto rendimiento económico (viabilidad económica) y que ello sea sostenible (económicamente) para las Haciendas Públicas afectadas (Ip – Cp > 0). Pero ya sabemos la respuesta ¿verdad? Sin perjuicio de que los equilibrios territoriales saltarían por los aires y que el exceso de oferta conllevaría a un crecimiento disperso e insostenible.

Por tanto, lo realmente necesario es la adopción de estrategias territoriales que ayuden a modular el otro factor, la demanda.

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Al menos en Euskadi podríamos articular mecanismos que permitan regular la concentración demográfica en determinadas localizaciones, no tanto desde una perspectiva coactiva como desde una perspectiva proactiva de atender las posibles causas que llevan a dicha movilidad y concentración de la demanda, que no es endógena, de cada población.

Si lo que se quiere es lograr una matriz de sostenibilidad a medio y largo plazo, y no tanto la solución a un problema acuciante pero coyuntural al fin y al cabo (dadas las perspectivas demográficas generales), ¿Qué actuaciones podríamos plantear desde las medidas regulatorias concretas para, por ejemplo, paliar los déficits de dotaciones y equipamientos de los municipios más pequeños y así evitar su despoblación? ¿Habría que disponer de políticas más redistributivas en la asignación de recursos públicos que ayuden a minorar los fenómenos de concentración poblacional, con las mejoras sociales, económicas y medioambientales que supondrían en términos globales?

En todo caso, las medidas que se quieren escoger parece que son de dudosa efectividad y que no están encaminadas hacia un modelo de sostenibilidad territorial integrada, a no ser que adoptemos medidas en todos los planos de la matriz territorial.

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Álvaro Cerezo

Álvaro Cerezo, Doctor Arquitecto (ETSAM, UPM), Arquitecto (ETSASS, UPV/EHU). Profesor Ayudante Doctor –ANECA- y Adjunto –UNIBASQ-. Profesor de la Cátedra UNED- Instituto Lincoln de Políticas de Suelo. Director de la Sociedad pública Puerto Deportivo el Abra – Getxo S.A. Ha sido arquitecto municipal en el Ayuntamiento de Zalla. Máster en valoraciones UPC-EM-REV y experto en Urbanismo, Derecho Urbanístico, Valoraciones, Ordenación y Gestión del Territorio y Evaluación ambiental. Experto en proyectos europeos (URBACT III, Regeneración urbana integrada, Medioambiente, Vivienda sostenible, Financiación de proyectos urbanos, Apoyo a las autoridades locales y otras partes interesadas en el diseño y ejecución de políticas integradas y participativas). ECA Residuos nivel I. Ha sido docente de la EVETU (IVAP) y en la UPV/EHU, Universidad de Deusto, UP-Cataluña, UP-Valencia y en instituciones INAP y ERAP, así como diversos colegios profesionales.

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