El ISE, las políticas de alquiler y el último teorema de Fermat
Ecuaciones para la reflexión.
Pierre Fermat
Si os preguntáis que pinta el teorema de Fermat en este post, la razón no es otra que las matemáticas son una ciencia que sirven para explicar modelos, entre otros los económicos y recordemos que, como ha señalado en más de una ocasión el TC, esto del urbanismo y la economía son dos caras de una misma moneda. Así que hoy toca clase de matemáticas.
El último Teorema de Pierre Fermat dice:
Si n es un número entero mayor que 2, entonces no existen números enteros positivos X, Y y Z, tales que se cumpla la igualdad:
Xn + Yn = Zn
Esto es, salvo X2 + Y2 = Z2 no existen números enteros positivos (x, y, z) que cumplan la condición.
Nota de culturilla general: Este último teorema lo escribió Fermat en el margen de su ejemplar de la Arithmetica de Diofanto en 1637, pero no fue demostrado hasta 1995 por Andrew Wiles ayudado por el matemático Richard Taylor y se considera uno de los teoremas claves de la Geometría Aritmética moderna.
Y diréis, ¿Dónde está el vínculo con el ISE y las políticas de alquiler? Pues analicemos las actuales regulaciones de ambos términos (nuestros números enteros positivos).
Recordemos que el TRLSR 22.4 establece en relación con el ISE:
Artículo 22. Evaluación y seguimiento de la sostenibilidad del desarrollo urbano, y garantía de la viabilidad técnica y económica de las actuaciones sobre el medio urbano.
- La documentación de los instrumentos de ordenación de las actuaciones de transformación urbanística deberá incluir un informe o memoria de sostenibilidad económica, en el que se ponderará, en particular, el impacto de la actuación en las Haciendas Públicas afectadas por la implantación y el mantenimiento de las infraestructuras necesarias o la puesta en marcha y la prestación de los servicios resultantes, así como la suficiencia y adecuación del suelo destinado a usos productivos.
De lo cual podemos deducir:
- Todas las actuaciones de transformación tienen que hacer el ISE (todos los planeamientos, salvo que no contemplen ninguna transformación. Y nos preguntamos entre paréntesis, ¿quien opte por no hacer nada, también tendría que justificar que su opción es sostenible, no?).
- El ISE tiene que medir el impacto sobre las Haciendas públicas:
- Municipal, en la medida que es la que aprueba o propone el planeamiento y recibe la urbanización y los solares que alojen la cesión de edificabilidad ponderada derivada de la participación de la comunidad en las plusvalías, cuyo destino preferente será la vivienda de protección pública o social.
- Autonómica, en la medida que sea está administración quien desarrolle la política de vivienda pública en los ámbitos de desarrollo del planeamiento.
- El ISE tiene que justificar la suficiencia y adecuación del suelo destinado a usos productivos, en todo tipo de ámbitos (por cierto, este último inciso parece que no lo lee nadie!).
Por otro lado, la regulación del derecho a vivienda y la política de alquiler se encuentra recogida en la actual Ley 3/2015 de Vivienda (art. 7 y DF4) y en las modificaciones que introdujo de la Ley 2/2006 de suelo y urbanismo (DF7, estándares y cuantías mínimas de viviendas sometidas a algún régimen de protección pública), las cuales señalan:
Artículo 7. Derecho al disfrute de una vivienda digna y adecuada y derecho de acceso a la ocupación legal de una vivienda o alojamiento.
- El Gobierno Vasco y las administraciones públicas de carácter territorial orientarán los recursos disponibles en materia de vivienda preferentemente a la promoción de viviendas en régimen de alquiler, para destinarlas a los colectivos más desfavorecidos. Dicha preferencia significa que, exceptuando los destinados a rehabilitación, el 80 % de los recursos en materia de vivienda se destinarán a políticas de alquiler, no siendo inferior a ese porcentaje el volumen edificatorio de protección pública.
Disposición final cuarta. Plazo para la aplicación de las políticas de vivienda previstas en el artículo 7.4.
En las políticas de vivienda a las que se refiere el artículo 7.4 de esta ley, en las que la asignación de recursos públicos en materia de vivienda se destinará al alquiler en un 80%, exceptuando los destinados a rehabilitación, dicho porcentaje se incrementará hasta llegar al 100% en los cinco años siguientes a la fecha de publicación de esta ley.
De lo cual podemos nuevamente deducir:
- Que las promociones públicas de vivienda que consuman recursos presupuestarios (es decir, todas las promociones públicas de vivienda) deben estar destinadas al alquiler en los siguientes porcentajes:
- En 2016 y hasta 2020, el 100%, periodo al que se refiere la “excepcionalidad” de la DF4 LvV.
- Desde 2021, el 80%, momento en que se recuperará la “normalidad” del art. 7.4 LvV (¿o habría que interpretar la conjunción de estos dos preceptos de otra forma).
- La cantidad de viviendas afectadas no es despreciable dados los porcentajes de calificación de vivienda protegida y la obligación de adjudicación a la administración pública:
- La calificación de vivienda protegida es de un mínimo del 40% en Suelo Urbano No Consolidado, del que un mínimo del 20% será de VPS (LvSU 80.2) y de un mínimo del 75% en Suelo Urbanizable, del que un mínimo del 55% será de VPS (LvSU 80.3).
- El 15% del valor de la edificabilidad correspondiente a la comunidad debe adjudicarse a la administración en parcelas de vivienda protegida (TRLSR 18.1.b.4º). Y como el valor de la edificabilidad de la vivienda protegida es inferior al de la vivienda no protegida, el 15% del valor de la edificabilidad es muy superior al 15% de la edificabilidad.
Expuestos los términos, toca reformular nuestra versión del último teorema de Fermat a modo de pregunta.
¿Existirá algún planeamiento (Z) que pueda cumplir el criterio de ser sostenible económicamente (X) y que cumpla con las nuevas políticas de vivienda (Y) para un número (N) superior a 2 viviendas?
No podemos dar la Medalla Fields o el Premio Abel del urbanismo a quien lo demuestre, pero nos tememos que será bastante fácil deducir que no es posible cumplir ambos términos y por tanto, no se podrá aprobar un planeamiento con las vigentes regulaciones salvo que se hagan trampas. Quizás os preguntéis ¿Por qué? Sirvan las siguientes preguntas como invitaciones a la reflexión:
- ¿Existirá un valor residual negativo de suelo? Si no hay venta de suelo porque es para alquiler (Vv = 0) y la capitalización de los ingresos de la explotación en alquiler también es negativa, ¿VRS ≤ –Vc? Véase el art. 22 RVal.
- ¿La pregunta anterior tiene sentido únicamente para los suelos de cesión gratuita o para todas las parcelas de resultado adjudicadas a entes públicos?
- Ya que estamos, si la calificación de VPS es permanente ¿Cómo se hace una reparcelación con suelos de valor negativo?
- ¿Cuánto déficit (ingresos de rentas limitadas – coste de suelo, inmueble y Mantenimiento) se puede y debe considerar en el saldo acumulado de cada una de las haciendas de las administraciones sobre las que impacta la regulación expuesta?
- Si el saldo inicial en el impacto de las haciendas es negativo, considerar más años ¿alivia o agrava el problema? (Considérese la financiación, amortización y los costes de mantenimiento con carácter permanente).
- Y por último, ¿se puede aprobar un planeamiento de saldo de sostenibilidad negativo?
Dicen que el amigo Fermat escribió en el margen del citado libro Arithmetica de Diofanto “Cuius rei demonstrationem mirabilem sane detexi. Hanc marginis exiguitas non caperet” (Poseo una demostración en verdad maravillosa para este hecho, pero este margen es demasiado estrecho para contenerla).
Nos tememos que los redactores de la Ley de Vivienda no encontrarían sitio en ningún margen del BOPV para poder resolver las incógnitas que se nos abren a las administraciones y los operadores que tengamos que manejar los futuros planeamientos, quizás se hayan engañado al creer que tenían una prueba para algún caso imaginario. ¿Se percatará alguien del error?
Álvaro Cerezo
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