El coste de la política pública de vivienda y la Ley de Parkinson

La ley de Vivienda ha puesto en el centro del debate de la gestión urbanística pública uno de los secretos mejor guardados: ¿cuánto nos cuesta a los vascos y las vascas la política gubernamental de vivienda protegida?

Como ya hemos comentado, la Ley de Vivienda prohíbe destinar recursos públicos a la promoción pública de vivienda en venta mediante la determinación de que el 100% de los recursos se han de destinar a la promoción en alquiler, aunque parece que hay un periodo de gracia de cinco años durante el cual podría destinarse hasta un decreciente 20% a la promoción en venta (art. 5 y DF4 LvV).

Recuerdo que hace unos 20 años un responsable gubernamental manifestó que el coste medio de la promoción pública era de cuatro millones de pesetas por vivienda, es decir, el coste de producción del bien superaba al precio de venta en 4.000.000 Ptas de entonces. Ignoro la fiabilidad de aquel dato y si las inexactitudes serían al alza, para conseguir en el reparto del presupuesto anual una cuota superior, o al contrario, a la baja, por prurito o por falta de rigor en el cálculo. Hoy creo que cualquiera de las tres opciones es tan verosímil como las demás.

A mi me pareció una cifra astronómica y siempre he defendido que con una pequeña parte de ese presupuesto se podrían haber adelantado los gastos de elaboración de planeamientos de desarrollo, de las reparcelaciones e incluso crear un fondo para poner en marcha obras de urbanización, todo ello con cargo a los propietarios del suelo y el valor de los solares resultantes. De haber activado y preparado la mayor parte del suelo calificado, la oferta hubiera hecho menos necesaria la promoción pública.

Por este motivo, siempre he propuesto que las administraciones deben centrar sus esfuerzos en gestionar suelo por cooperación, todo el plan, porque con la edificabilidad correspondiente al 15% del aprovechamiento se puede hacer una política de vivienda muy potente, limitando la intervención por expropiación a casos muy especiales. Como modelo de promoción, conviene concentrar la intervención pública en lo que tiene interés para la comunidad (definir los destinatarios de la construcción y las tipologías de vivienda) externalizando la construcción y el resto de las funciones de la promoción, para tratar de reducir la intervención pública a aquellos aspectos de interés colectivo y no dedicar esfuerzos a otros tramos de la promoción carentes de interés y que suelen aflorar ineficiencias. Este enfoque permite clarificar dónde se producen las desviaciones:

  • Cargas de urbanización excesivas para el valor de los usos lucrativos (error en origen del plan o por la variación de las circunstancias).
  • Error en la previsión de los costes de la expropiación.
  • Ineficiencia en el diseño de la edificación: expresado en el ratio útil-construido o coste de la obra por metro construido.
  • Ineficiente gestión de la costes de construcción.
  • Ineficiencia en la gestión de la promoción: retrasos en las entregas (con el incremento de costes financieros correspondientes).
  • Costes de políticas sociales (venta por debajo del precio oficial para atender necesidades sociales).
  • Transferencia de costes de gestión desde otros ámbitos (realojos de otras actuaciones con precios condicionados).

Como decía, el coste de la política de vivienda es uno de los secretos mejor guardados. Muchas veces lo he preguntado sin respuesta y con la sensación de que el responsable no tenía interés en hablar del asunto, ni en conocerlo. Eso de que mejor no saber.

En 2006, en un acto público en el que compartía mesa con dos responsables del Departamento de Vivienda, comenté el dato histórico de los cuatro millones de pesetas y que, según mis estimaciones, ya se había duplicado, respondiendo un Director del Departamento que no se lo gastaban en comidas (parece que no le gustó el comentario y lo pago con el mensajero).

El siguiente ejemplo es de una promoción en Barakaldo, los tres edificios de abajo de la foto se gestionaron por la sociedad municipal de vivienda, que estableció la tipología de vivienda y las características de la edificación, seleccionó a los compradores y enajenó los terrenos para que la promoción corriera de cuenta del adquirente. Los dos edificios de arriba de la foto se gestionaron por el Departamento de Vivienda del Gobierno Vasco.

Munoa

Las viviendas de los tres bloques de abajo se escrituraron en febrero de 2007 y las viviendas promovidas por el Gobierno Vasco a finales de 2009, con más de 30 meses de diferencia. ¿Cuanto nos ha costado a los vascos y las vascas ese retraso?

Los retrasos suelen ir acompañados de incrementos de costes de construcción porque están asociados normalmente a cambios de proyecto, negociación de modificados… La promoción del Gobierno no solo ha sufrido retrasos, siendo sociales y enajenándose por un precio medio de algo más de 50.000 €/Vvda, han tenido un coste de construcción, al menos uno de los bloques, de unos 108.000 €/Vvda (dato bastante fiable pero que no he podido validar), coste al que habría que sumar el valor del suelo y la urbanización, los gastos financieros, los honorarios y otros gastos de la promoción.

Con un estudio comparativo casero realizado en 2005 sobre los ratios útil/construido de una muestra de promociones privadas y del Gobierno en un municipio, resultan unos coeficientes de 69,9% y 74,4%. No parece grave la diferencia, pero veamos que impacto tiene esa pequeña diferencia.

Para una vivienda de 100 m²t, el valor de la construcción (incluidos gastos asociados a la construcción: honorarios, impuestos…) se puede situar en 85.645 €, los costes de promoción en 14.503 € y el suelo y urbanización (20% de PVP) en 27.000 €, por lo que el coste, sin considerar la remuneración del promotor, se sitúa en unos 127.000 €.

El precio de venta de una vivienda de promoción privada con el ratio útil-construido indicado (74,4%) sería de 134.662 €, por lo que hay un margen de 7.000 €/vivienda para afrontar desviaciones del coste de construcción, de urbanización, de la adquisición de suelo, por retrasos en la escritura…

El precio de venta de la vivienda con el ratio medio de las promociones del Gobierno indicado (69,9%) es de 127.330 €, con lo que se cubren justo los costes, sin margen alguno para cubrir ninguna desviación. Y ya se sabe, el que sale a empatar, siempre pierde.

Cuando mas han brillado este tipo ‘gestos y gastos’ fue con el consejero Sr. M… Uy! casi se me olvida que no se dice el pecador. Tengo la impresión de que algunos gestores públicos de vivienda no se privaban de ciertas satisfacciones morales, ni extremaban la diligencia para entregar las viviendas en plazo, porque de perdidos al río, digo, que más da perder 4 que 24!, el habitual “para que voy a correr, si ya no cojo el tren“.

Todo gestor público de vivienda invoca regularmente el latigillo de “si ya se sabe, con la promoción de vivienda protegida se pierde dinero”. Cosa que no es cierta en absoluto, como lo demuestran la experiencia de las buenas gestoras de cooperativas o de promoción privada.

La Ley de Parkinson tiene varios principios:

  • El trabajo se expande hasta llenar el tiempo de que se dispone para su realización.
  • Los gastos aumentan hasta cubrir todos los ingresos
  • El tiempo dedicado a cualquier tema de la agenda es inversamente proporcional a su importancia

Aplicando el segundo principio al tema que nos ocupa, se podría formular como que los gastos de la promoción pública de vivienda tienden a agotar el presupuesto público porque el control de costes se desactiva una vez que se ha entrado en pérdidas.

La prohibición-restricción por la Ley de Vivienda de destinar recursos públicos a la promoción en venta es una medida desafortunada que claramente agravará los problemas de vivienda para los más necesitados, pero que podría tener algún efecto positivo, por cuanto:

  1. Obligará a clarificar los costes de la política de vivienda deslindando los específicos de promoción de vivienda de aquellos que se correspondan con políticas de cohesión territorial (desarrollar unidades deficitarias) o políticas sociales (vender por debajo del precio de la vivienda de protección social, antigua VPO de régimen general).
  2. Debería obligar a optimizar económicamente los proyectos para contener los costes y evitar imprevistos y desviaciones.
  3. Debería obligar a controlar los procesos de ejecución tanto en costes directos como en plazos de entrega.

Se trata de que nos apliquemos para sacar provecho de las desgracias, incluso de esta Ley de Vivienda

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Natxo Tejerina

Licenciado en Derecho (Deusto, 1979). Abogado (Bilbao, 1980-1991). Funcionario en diversos ayuntamientos desde 1991, actualmente en Urbanismo del Ayuntamiento de Barakaldo en periodo sabático. Profesor en los cursos de urbanismo del IVAP.
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