[Deber de ejecutar el Plan] 6: Recapitulación

Y si la solución estuviera en pensar dentro de la caja?

FACULTATIVO RAE

En ocasiones somos reacios a reconocer y aplicar las cuestiones más básicas y más sencillas, porque alteran el sustrato básico en el que nos hemos formado. Puede que sea el temor atávico o el no querer salir de nuestra zona de confort. Pero en esta materia del derecho urbanístico creemos que la respuesta es más sencilla. No reconocemos que las normas y las leyes cambian, que hay otros objetivos, otros medios y otras derivadas con las nuevas determinaciones legales que se promulgan y que como conjunto sostenemos que conforman un nuevo modelo.

DRAE: Modelo

4. m. Esquema teórico, generalmente en forma matemática, de un sistema o de una realidad compleja, como la evolución económica de un país, que se elabora para facilitar su comprensión y el estudio de su comportamiento.

Fue con la Ley de Suelo de 2007 cuando se produjo el cambio nuclear del Sistema Urbanístico Español al cambiar dos aspectos clave del modelo tradicional:

El primer aspecto es la extensión al suelo consolidado del régimen estatutario de la propiedad (LS07 7.1), que pasó de un régimen de blindaje supergarantista a estar obligado a adaptarse a las nuevas determinaciones del planeamiento, como examinamos en el cuarto post de esta serie.

El segundo aspecto es de sentido contrario, la configuración de la participación del propietario de suelo en las actuaciones de transformación como no obligatoria, opcional o facultativa. Así lo recogía la EM III.

 Tercero, el estatuto de la propiedad del suelo, definido -como es tradicional entre nosotros- como una combinación de facultades y deberes, entre los que ya no se cuenta el de urbanizar por las razones expuestas en el párrafo anterior, aunque sí el de participar en la actuación urbanizadora de iniciativa privada en un régimen de distribución equitativa de beneficios y cargas, con las debidas garantías de que su participación se basa en el consentimiento informado, sin que se le puedan imponer más cargas que las legales, y sin perjuicio de que el legislador urbanístico opte por seguir reservando a la propiedad la iniciativa de la urbanización en determinados casos de acuerdo con esta Ley, que persigue el progreso pero no la ruptura.

Esta determinación fue llevada al texto articulado en el art. 8.1.c LS07 en referencia a las actuaciones de Urbanización del art. 14.1.a LS07. En consecuencia, el suelo en que se prevea la transformación pasó de estar obligado a ejecutar el plan a no estarlo, dado que las obligaciones del régimen estatutario de la propiedad (tanto en suelo Rural como el Urbanizado) encontraban su límite en las actuaciones de Urbanización (de Nueva Urbanización y de Reforma o Renovación). Con la L3R se modificó el TRLS08, dando pie al innominado TRLS13 que extendió la facultad a todas las actuaciones de transformación y por ende a las de dotación TRLS13 8.5.c y 9.5.

Como hemos visto en esta serie en las actuaciones sobre suelo urbanizable (1), en suelo urbano no consolidado (2) y en la de dotación (5) la participación es facultativa. En el caso de las actuaciones sobre suelo consolidado (4), si bien existe el deber de completar la urbanización (que no de urbanizar) y el deber casi “eternamente” inexigido de edificar, casi que podemos concluir que se asemeja a un régimen de participación facultativa. Y por último, únicamente en el caso de las actuaciones sobre el Medio Urbano de regeneración y renovación (3, ARU en nuestro caso del País Vasco) nos encontramos la obligación de participar en las actuaciones (que les será de aplicación el régimen estatutario básico de deberes y cargas que les correspondan, TRLSR 2.1,2º), por cuanto que su origen y vinculación reside en la nueva definición del deber de conservación, que hace que el régimen estatutario del derecho de propiedad se integre en el medio en el que se sitúa la propiedad.

Con la L3R se alumbró un nuevo modelo con las actuaciones sobre el Medio Urbano (en especial las de Regeneración y Renovación, L3R 7, actual TRLSR 2.1) que vienen a trastocar el régimen general al contemplar intervenciones conjuntas tanto sobre los inmuebles (de restitución de la funcionalidad original y adaptación a las nuevas exigencias) como de reurbanización (de reposición de la ciudad amortizada y de nuevas dotaciones que garanticen su sostenibilidad) y hacer responsable de las mismas a los propietarios, con la obligación mínima de atender su costeamiento al hacer que el régimen estatutario del derecho de propiedad no alcance únicamente a la conservación de la propiedad sino al medio en que se integra, declarando expresamente el carácter obligatorio de la participación (TRLSR 17.5)

Emerge inmediatamente la pregunta: ¿Por qué sigue sin entenderse la facultad de participar en las actuaciones urbanísticas?

Planteemos algunas hipótesis preliminares:

  1. Extender la garantía a todos los propietarios supone limitar la capacidad de la administración de imponer y llevar a término el planeamiento (especialmente en el sistema de cooperación, así lo señalan autores como Julio Tejedor Bielsa), al punto de que aplicarla puede suponer en diversos casos desbaratar los sistemas de actuación con excepción lógica del sistema de expropiación (LvSU 174 a 184) porque los propietarios dejan de serlo.
  2. Su aplicación implica un mayor grado de incertidumbre en los operadores ¿Cuántas veces hay que consultar o pedir la ratificación en la participación? ¿Una, dos, tres, etc. veces? Respuesta: hasta que todos los que queden digan SI. El proceso resulta ser una sucesión de rondas excluyentes, como en un juego de la silla positivo.
  3. Y, ¿cómo se determina el coste de los inmuebles propiedad de quienes no participan?, ¿a cuánto ascenderán las cargas?
  4. La obligación de participar del modelo clásico (LS56-TRLS76-LvSU) implicaba necesariamente garantizar la viabilidad económica de la actuación (TRLS76 118 y 120) o lo que es lo mismo, la garantía de beneficio y esto ya no es así por más que se empeñe el Tribunal Supremo (ver serie sobre viabilidad). La LS07 y el actual TRLSR ya no recoge el requisito de viabilidad (a no confundir con la viabilidad económica de las actuaciones sobre el medio urbano, TRLSR 22.5), sino la sostenibilidad económica (LS07 15.4 y ahora TRLSR 22.4), que como su propia definición dice, es otra cosa. Por lo que si la viabilidad no es exigible (es posible plantear actuaciones deficitarias, pero sostenibles para las Haciendas Públicas) no cabe imponer la obligatoriedad de participar (nadie puede estar obligado a perder en su caso).

Entonces ¿Cuál es el problema?

Pues que lamentablemente confundimos los deseos, las presunciones y las comodidades con la realidad, legal en este caso.

Necesitamos hacer una relectura del actual marco que define las actuaciones y, para no leer lo que suponemos, deseamos… que pone, muchas veces hay que salirse de la caja. Sin embargo, queremos ir un poco más allá y por eso hoy os proponemos pensar dentro de la caja, y aplicar a lo que dicen las normas para obtener el mejor resultado. Os dejamos con este sugerente vídeo.

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 Pulsa en la imagen para ver el vídeo.

Posts anteriores de esta serie:

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Álvaro Cerezo

Álvaro Cerezo, Doctor Arquitecto (ETSAM, UPM), Arquitecto (ETSASS, UPV/EHU). Profesor Ayudante Doctor –ANECA- y Adjunto –UNIBASQ-. Profesor de la Cátedra UNED- Instituto Lincoln de Políticas de Suelo. Director de la Sociedad pública Puerto Deportivo el Abra – Getxo S.A. Ha sido arquitecto municipal en el Ayuntamiento de Zalla. Máster en valoraciones UPC-EM-REV y experto en Urbanismo, Derecho Urbanístico, Valoraciones, Ordenación y Gestión del Territorio y Evaluación ambiental. Experto en proyectos europeos (URBACT III, Regeneración urbana integrada, Medioambiente, Vivienda sostenible, Financiación de proyectos urbanos, Apoyo a las autoridades locales y otras partes interesadas en el diseño y ejecución de políticas integradas y participativas). ECA Residuos nivel I. Ha sido docente de la EVETU (IVAP) y en la UPV/EHU, Universidad de Deusto, UP-Cataluña, UP-Valencia y en instituciones INAP y ERAP, así como diversos colegios profesionales.

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