[Deber de ejecutar el Plan] 3: La regeneración urbana

El régimen especial de las actuaciones sobre el medio urbano.

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En el segundo post de esta serie señalábamos que en el seno del TRLSR existen dos regímenes diferenciados sobre las actuaciones en suelo urbanizado de carácter conjunto, el general de las actuaciones de reforma o renovación (TRLSR 7.1.a.2) y el especial de las actuaciones sobre el medio urbano (TRLSR 2.1).

Por ello y con carácter previo, resulta igualmente interesante recuperar y recordar el viejo principio de “lex specialis derogat generali” o de que la norma especial prevalece frente a la general y que es uno de los tres criterios tradicionales o principios legislativos. Por tanto, cuando se defina una actuación sobre el medio urbano, su regulación concreta prevalecerá sobre la general, siendo esta última de aplicación subsidiaria.

Las actuaciones sobre el medio urbano fueron definidas de manera plena por la L3R, por tanto en el seno de una ley única, especial y de origen diferente al TRLS08 vigente en el momento de su promulgación, por lo que el intento de cohonestar las dos normativas que se ha tratado de realizar con el TRLSR resulta un ejercicio vacuo y acaso contraproducente como se desprende de la lectura del texto legal.

No obstante, en términos formales, sigue siendo posible (y fácil) distinguir la separación de regímenes dentro del TRLSR, por cuanto que los artículos y apartados vinculados a estas actuaciones llevan el encabezamiento o incluyen la locución “en las actuaciones sobre el medio urbano…”.

Así las cosas, en el presente post nos centraremos en el régimen el especial de las actuaciones sobre el Medio Urbano (aMU) entre cuyos distintos tipos se encuentran

  • La actuación de Regeneración y Renovación (aMU-RR, que puede llegar a ser de carácter integrado, cuando articulen medidas sociales, ambientales y económicas enmarcadas en una estrategia administrativa global y unitaria, TRLSR 2.1). Esta denominación propicia la confusión  con la  actuación de reforma o renovación de la urbanización (TRLSR 7.1.a.2), que tiene carácter general o no-especial; la denominación que recibe en Euskadi, Área de Regeneración Urbana (ARU) resulta por ello más afortunada.
  • La actuación de Rehabilitación (aMU-Reh, tanto individual como conjunta). Esta denominación también se solapa con una de las modalidades de la actuación Edificatoria (TRLSR 7.2.b), también de carácter general o no-especial. La denominación en Euskadi es la de declaración de Necesidad de Rehabilitación (dNR).

¿Cuales son las obligaciones del propietario en cuanto a la ejecución del planeamiento en el caso de que se haya delimitado una actuación sobre el Medio Urbano?:

  1. Realizar en su propiedad únicamente en su propiedad las obras que se correspondan con la seguridad, salubridad y ornato y siempre con los límites del Deber de Conservación.
  2. Realizar en su propiedad, además de las anteriores, las obras previstas por motivos turísticos o culturales que, en lo que excedan del límite del deber de conservación, serán sufragadas por la administración que las haya ordenado.
  3. Realizar en su propiedad las obras de modernización para adaptarlas a las actuales exigencias del Código Técnico de la Edificación, con el límite del Deber de Conservación.
  4. Contribuir a las obras de mejora del espacio urbano (reurbanización, nuevas dotaciones), con el límite del Deber de Conservación más, en su caso, los ingresos que le reporte la nueva edificabilidad prevista.
  5. Contribuir, además, al coste de las medidas sociales, ambientales y económicas previstas por la administración con los limites del apartado anterior.

(¿Cuál es la respuesta correcta? Pincha aquí para ver la respuesta correcta)

Pues depende, de la época y del marco urbanístico.

La primera respuesta era la correcta con la regulación del Código Civil, que concibe una propiedad tendencialmente absoluta aunque limitada, en este caso en cuanto a sus impactos sobre terceros (seguridad, salubridad y ornato).

Esta concepción de propiedad limitada, a pesar de que los artículos correspondientes del Código Civil no han sido derogados formalmente, ha sido sustituida por la propiedad delimitada, ya desde el art. 30 del Fuero de los Españoles (con perdón) y sobre todo desde la LS56, tanto en lo relativo a las actuaciones de transformación como en algunos aspectos del suelo consolidado, y ahora con el art. 33 CE y el art. 11.1 TRLSR que declara expresamente el carácter estatutario de la propiedad.

Por tanto, la segunda respuesta es correcta desde la LS56, cuyo art. 169 recogía este deber de “ejecución de obras de conservación y de reforma de fachadas o espacios visibles desde la vía pública… por motivos de interés turístico o estético“.

La tercera respuesta es correcta cuando se haya delimitado una actuación sobre el Medio Urbano, tal como señala el art. 17.3 TRLSR: “Cuando se trate de edificaciones, el deber legal de conservación comprende… la realización de los trabajos y las obras necesarios para a) Satisfacer los requisitos básicos de la edificación establecidos en el art. 3.1 LOEb) Adaptar y actualizar sus instalaciones a las normas legales que, para la edificación existente, le sean exigibles en cada momento“. Es el contenido básico de las actuaciones sobre el Medio Urbano de Rehabilitación (aMU-Reh).

La  cuarta respuesta es  la correcta cuando se haya delimitado una actuación sobre el Medio Urbano de Regeneración y Renovación Urbana (aMU-RR), requiriendo que la misma tenga carácter integrado (aMU-RRi) para que sea correcta la quinta respuesta. Tras la anulación por  la STC 143/2017 de las cinco letras del art. 22.5 TRLSR, y de los apartados 2 y 3 del art. 24 TRLSR, basada en cuestiones competenciales, la regulación legal subsistente resulta más enigmática, pero sigue recogiendo estos deberes de acuerdo con lo establecido en los arts. 2.1, 15.1.c (“… por motivos turísticos o culturales o para la mejora de la calidad y sostenibilidad del medio urbano…“), y 22.5 TRLSR, preceptos disruptivos cuya interpretación requiere de la lectura atenta de los preceptos anulados. En el caso de Euskadi, la incorporación de los criterios anulados al art. 43 LViv, deja las cosas más claras.

El art. 17.2 TRLSR se separa del criterio general del carácter facultativo de la participación que veíamos en el post anterior de esta serie, estableciendo que “Cuando la Administración imponga la realización de actuaciones sobre el medio urbano, el propietario tendrá el deber de participar en su ejecución“, que a su vez se complementa con el artículo 17.5 del TRLSR (anteriormente este apartado se correspondía al artículo 8 de la L3R, denominado Sujetos obligados).

Barrio de Coronación Vitoria-Gasteiz. Fuente: eSMARTCITY

Barrio de Coronación Vitoria-Gasteiz. Fuente: eSMARTCITY

En consecuencia en el ARU, que traspone la aMU-RR al País Vasco, no rige la participación facultativa y el Plan (Especial, tal y como establece el artículo 43.2 de la LVIV) obliga al propietario a participar y por tanto a ceder las dotaciones definidas por el plan y a asumir los deberes y costes de la actuación hasta el límite del deber de conservación (TRSLR 22.5 LVIV 43.4.c)

Por todo ello, el ARU se define como un nuevo instrumento de intervención en el medio urbano con unas nuevas potencialidades, entre las que se encuentran la obtención de las dotaciones precisas para ponerlas al servicio de la ciudadanía y de la mejora urbana, de acuerdo con el régimen estatutario del derecho de propiedad, pero a su vez con importantes consecuencias para los propietarios incluidos en la actuación.

¿Tenemos alguna otra opción que aplicarlo?

Posts anteriores de esta serie:

 

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Álvaro Cerezo

Álvaro Cerezo, Arquitecto (1998). Director de la Sociedad pública Puerto Deportivo el Abra – Getxo S.A. y docente de la EVETU (IVAP). Ha sido arquitecto municipal en el Ayuntamiento de Zalla. Master en valoraciones UPC-EM-REV y experto en materia urbanística. Experto en proyectos europeos (URBACT III, Integrated Urban Renewal, Environmental Issues, Sustainable Housing Support to local authorities and other stakeholders in designing and delivering integrated and participatory policies). ECA Residuos nivel I. Ha impartido clases en las Universidades de la UPV/EHU, Deusto, UPC y en instituciones INAP y ERAP, así como diversos colegios profesionales.

3 pensamientos en “[Deber de ejecutar el Plan] 3: La regeneración urbana

  1. Elena M.

    Previamente, gracias por compartir vuestro enorme conocimiento por medio de estos posts.

    Hay una cuestión, en relación a la justificación de la respuesta correcta que no me queda muy clara ya que según comentas depende, de la época y del marco urbanístico.
    ¿Qué es lo que depende del momento, la fecha de adquisición de la vivienda o del “producto de inversión”? La fecha de construcción?

    Por otra parte, entiendo que si no se han hecho cumplir las cargas del propietario desde 1956, y hemos pagado con los presupuestos públicos la “renovación y regeneración” de la urbanización obsoleta o insuficiente en un suelo urbano consolidado, ¿cómo justifícamos, teniendo en cuenta el principio de igualdad, que ahora se cobre todo a los propietarios a los que afecta el plan? Por ejemplo, renovación saneamiento en suelo urbano consolidado, el caso de saneamiento de Pasaia, según prensa lo van a pagar entre diferentes instituciones ya que vierte al mar, ¿ cómo se justificaría que en otro municipio la renovación del saneamiento se cobre a los propietarios (mediante cargas de urbanización o contribución especial)?

    1. Natxo Tejerina

      Hola Elena.

      Respecto a tu pregunta sobre cual es la fecha clave para determinar las obligaciones del propietario de la edificación (fecha de licencia de edificación o fecha de adquisición), creo que la clave del régimen estatutario de la propiedad que rige actualmente (TRLSR 11.1) es que los derechos y obligaciones del propietario son los que establezca la normativa en cada momento, sin que se fosilicen las condiciones que ampararon la licencia o “lo que compró” el propietario actual. En este sentido hay que interpretar el art. 15.1 TRLSR respecto a los usos previstos por la ordenación urbanística (la vigente en cada momento, que normalmente diferirá de la vigente cuando se obtuvo licencia de edificación o se compró el edificio), conservarlos en las condiciones legales actualmente exigibles para servir de soporte a dichos usos o la adaptación al Código Técnico vigente.

      En cuanto a tu comentario sobre la injusticia comparativa que supone que algunos edificios se rehabiliten con subvención pública y algunas urbanizaciones se mejoren con impuestos y, en cambio, otros propietarios tengan que pagar de su bolsillo, creo que merece abordarlo diferenciando varios aspectos:

      1) La necesidad de inversión en rehabilitación edificatoria, reurbanización y recualificación de los barrios es evidente. Deberíamos calcular su coste total y establecer un plan coherente tanto con las necesidades como con las disponibilidades económicas. Por ello, los actuales programas de subvenciones a la rehabilitación, en la medida que obvian la magnitud del problema, son, con perdón, populismo. La intervención de reurbanización en determinados barrios posponiendo a los demás, tampoco merece calificativos mejores.

      2) El agravio que producen estas políticas de inyección de dinero público desigual porque es insuficiente para la magnitud del problema es gravísimo.

      3) Como ya comentamos en su día, creemos que estas políticas de reurbanizaicón y de fomento de la rehabilitación no solo no son adecuadas por insuficientes sino que son el problema.

      4) Por último, si vivimos en un barrio que ha dejado de ser atractivo, nos caben tres opciones:
      4.a) Reivindicar que se nos dé el mismo tratamiento que a otros por parte de la administración: algún barrio podrá salir beneficiado, pero la mayoría no, quedando condenados a la espiral de barrios en crisis.
      4.b) Cambiarnos de barrio, si nuestra capacidad económica o de endeudamiento nos lo permite, antes de que el barrio se degrade más y caigan los precios (el conocido White Flight o las ratas que abandonan el barco, que resuelve el problema personal del espabilado y precipita la degradación).
      4.c) Gestionar la rabia por el agravio, analizar objetivamente el problema y conseguir que la mayoría del barrio asuma rascarse el bolsillo.

      Tal vez quepa contemplar una cuarta opción: gestionar los recursos públicos correctamente, pero me parece que al paso que vamos…

      La solución concebida por la Ley de Economía Sostenible, el RDL 11/2008 y, finalmente, la L3R así como, con sus sombras, por la Ley vasca de Vivienda tiene la ventaja de visibilizar la magnitud del problema y adoptar medidas acordes con su dimensión. ¿Dónde falla?: 1) Que nadie se da por aludido, 2) que las administraciones, los profesionales y los afectados siguen comportándose como si no se hubiera hecho ese diagnóstico y 3) que la solución de pagar los costes entre los afectados (tipo BID), si alguna vez se lleva a cabo, será en barrios de gente pudiente porque en los barrios más necesitados, hacen falta circunstancias muy extraordinarias y poco probables.

      Pensamos que se trata de poner en práctica esta solución y a ver si cunde porque las demás opciones no son una salida real.

  2. Elena M.

    Muchas gracias nuevamente!
    De todas formas me parece difícil que se ponga en marcha la exigencia de todos los deberes a los propietarios, máxime cuando en la sociedad no hay esa percepción de la propiedad y las instituciones financian los costes que la ley dice son del propietario. La propiedad es hasta ahora, una vivienda habitual y/o un bien de inversión seguro, ya que solo acarrea prácticamente derechos. Pero me parece que es necesario exigir todos los deberes para no seguir consumiendo suelo bajo la justificación de la necesidad de la vivienda. Vivienda existe, pero no como tal únicamente, sino como producto de inversión, y en cantidad elevada.
    Igual debería grabarse este tipo de producto de inversión para diferenciarlo así de la vivienda?

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