[Deber de ejecutar el Plan] 2: El suelo urbano no consolidado

El régimen general de las actuaciones conjuntas en suelo Urbanizado.

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Actuación en Txonta, Eibar (foto: Fiark Arquitectos)

En el post introductorio de esta serie analizabamos la incidencia de la participación facultativa en el suelo Rural sometido a una actuación de Nueva Urbanización (el suelo Urbanizable) e igualmente señalábamos cómo en el suelo Urbanizado el carácter de la participación nos auguraba un conjunto de consecuencias más interesantes, al menos por su variedad.

En primer lugar, es preciso diferenciar los dos regímenes que coexisten para el suelo Urbanizado en el TRLSR, el general y el especial de las actuaciones sobre el Medio Urbano, cuyo objetivo es la preservación urbana. El régimen general clasifica las intervenciones en tres tipos: la de sustitución de la ordenación (edificación y urbanización), la de mejora de las dotaciones y la edificatoria.

Considerando esta diferenciación vamos a abordar en primer lugar el régimen general del suelo Urbanizado para con la ejecución del planeamiento. Pero, a diferencia del post anterior sobre el suelo urbanizable, vamos a limitar el ámbito de la pregunta al suelo sujeto a una actuación urbanizadora sobre un suelo previamente ya urbanizado y que, por tanto, precisa de su reforma o renovación, dejando los suelos urbanizados en que se prevea una actuación de dotación o edificatoria para futuros posts.

Es habitual que, reutilizando nuestro conocimiento previo, tratemos de simplificar los posibles problemas del suelo Urbanizado, pero en este caso nos referimos al suelo urbano no consolidado por la urbanización que deba ser reordenado o renovado mediante la la transformación urbanística, que incluso conduzca al restablecimiento de dotaciones (LvSU 11.3.b.1.b) y que probablemente su finalidad sea “hacer ciudad” (STS 2971/2017 Mahou Calderon Madrid).

Por tanto, volviendo a la pregunta que caracteriza esta serie,

¿Tiene el propietario de suelo urbano no consolidado el deber de ejecutar el Plan? Posibles respuestas:

  1. Sí, si el planeamiento delimita una actuación urbanizadora.
  2. Sí, porque tiene el beneficio garantizado.
  3. Sí, si tiene un PAU aprobado y en vigor.
  4. No, solo en la medida que el propietario quiera incorporarse a la actuación.

(¿Cuál es la respuesta correcta? Pincha aquí para ver la respuesta correcta)

Todas, pero nuevamente depende del momento histórico.

Veíamos cómo en suelo Urbanizable la participación del propietario es facultativa al definirse la misma como «facultad». El art. 14.c TRLSR, relativo al suelo Urbanizado, tiene el mismo calificativo.

Sin embargo, la regulación del suelo Urbanizado presenta diferencias interesantes:

  • El art. 13.2.c.2º TRLSR regula las condiciones de ejercicio de la facultad en suelo Urbanizable (información y plazo de ejercicio mínimos) lo que no se establece para el suelo Urbano No Consolidado (a diferencia de lo que establecieron los arts. 8.1.c LS07 y TRLS08). Sea cual sea la intención del legislador con este diferente nivel de garantías según que la actuación de Urbanización se produzca en suelo Rural o Urbanizado (si ese resultado fuera voluntario), lo cierto es que el carácter facultativo no se ve afectado.
  • El art. 17.1 TRLSR establece con carácter general el deber del propietario en suelo Urbanizado de «completar la urbanización» lo que puede parecer contradictorio con la libertad de participar en la urbanización. La clave está en el concepto utilizado, «completar», que no alcanza a «transformar», es decir, el propietario está obligado a ejecutar la urbanización prevista excepto que comporte una transformación, en cuyo caso la participación pasa a ser facultativa.
  • El art. 14.a TRLSR establece el derecho del propietario de suelo Urbanizado a completar la urbanización de forma conjunta con otros propietarios del ámbito. Sin perjuicio de las consecuencias del uso de  la expresión «completar» expuestas en el apartado anterior, el reconocimiento de este derecho es totalmente compatible con el carácter facultativo o no obligatorio de su ejercicio.
  • Por último y definitivo para quien aún albergará dudas, el  art. 17.2 TRLSR dispone:  «Cuando la Administración imponga la realización de actuaciones sobre el medio urbano, el propietario tendrá el deber de participar en su ejecución en el régimen de distribución de beneficios y cargas que corresponda, en los términos establecidos en el artículo 14.1.c)». Precepto especial para las actuaciones obre el Medio Urbano que carecería de justificación si el régimen general del suelo Urbanizado fuera el de la participación obligatoria.

Quizás os preguntéis ¿Se verá desplazada la legislación autonómica nuevamente?, ¿Y cuál es la consecuencia del ejercicio de la facultad y no participar en este tipo de actuaciones?

La primera pregunta se responde igual que en el suelo urbanizable, la regulación básica desplaza a la legislación autonómica bajo el principio de prevalencia, como en tantas otras cosas. Pero la variación más sustantiva está en la segunda respuesta y es que, cuando el propietario opte por no participar en la actuación, esta tiene que expropiar y para ello, según el Tribunal Supremo, no hay que mirar al plan objeto de la actuación, sino que hay que mirar al retrovisor.

retrovisor 2

El TRLSR 37.3 establece que en actuaciones de reforma o renovación de la urbanización el valor de expropiación será según lo dispuesto para el suelo urbanizado pero considerando los usos y edificabilidades atribuidos por la ordenación en su situación de origen, que, como ha dejado sentado el Tribunal Supremo, debe entenderse referida a aquélla inmediatamente anterior al instrumento que legitima la expropiación.

Así que cuidado con las actuaciones de reforma o renovación de la ciudad existente con carácter general, porque la facultad de participar puede cambiarlo todo.

No obstante, no os preocupéis, todavía quedan las ARU, pero eso será en el siguiente post.

Posts anteriores de esta serie:

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Álvaro Cerezo

Álvaro Cerezo, Arquitecto (1998). Director de la Sociedad pública Puerto Deportivo el Abra – Getxo S.A. y docente de la EVETU (IVAP). Ha sido arquitecto municipal en el Ayuntamiento de Zalla. Master en valoraciones UPC-EM-REV y experto en materia urbanística. Experto en proyectos europeos (URBACT III, Integrated Urban Renewal, Environmental Issues, Sustainable Housing Support to local authorities and other stakeholders in designing and delivering integrated and participatory policies). ECA Residuos nivel I. Ha impartido clases en las Universidades de la UPV/EHU, Deusto, UPC y en instituciones INAP y ERAP, así como diversos colegios profesionales.

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