Deber de conservación (y 3): Nueva naturaleza

El clásico Deber de Conservación ha ido ganando contenidos y ampliado su límite cuantitativo, pasando a tratarse de un deber cualitativamente diferente.

Deber de Conservación: Posts anteriores

Esta nueva naturaleza se puede concretar en las siguientes características:

1.- Conservación sin garantía de inversiones antieconómicas

En su concepción original el Deber de Conservación respondía a la lógica de que la inversión en conservación no resultara antieconómica (era la llamada ruina económica). La elevación del límite cuantitativo ha desprovisto de esta garantía al actual Deber de Conservación, pudiendo comportar inversiones antieconómicas puesto que ahora el límite de la inversión no es un porcentaje del valor actual, sino una cantidad absoluta por metro construido, de forma que en edificios obsoletos, el coste de las reparaciones no solo podrá superar fácilmente el 50% del valor actual del edificio a reparar, sino que podrá multiplicarlo por más de un entero.

En estas circunstancias, lo normal sería que el propietario optara por sustituir la edificación, pero no siempre es factible y en algunas comunidades de propietarios esta decisión no será viable.

2.- ¿Deber de conservación ilimitado? 

Además, no puede descartarse que el límite cuantitativo establecido no sea aplicable a las reparaciones y actualización del edificio, sino a otras obligaciones. Si fuera así, el alcance del antiguo deber de conservación sería ilimitado económicamente.

El art. 9.1 TRLS establece «conservarlos [los terrenos, las instalaciones, construcciones y edificaciones] en las condiciones legales para servir de soporte a dicho uso, y en todo caso, en las de seguridad, salubridad, accesibilidad universal y ornato legalmente exigibles, así como realizar obras adicionales por motivos turísticos o culturales, o para la mejora de la calidad y sostenibilidad del medio urbano, hasta donde alcance el deber legal de conservación».

¿A qué partes del párrafo afecta la limitación «hasta donde alcance…», a todo el artículo 9.1 o solamente a partir de «así como…»?

La respuesta a la pregunta no hay que buscarla dentro de nuestra cabeza (aquello que habitualmente confundimos con el sentido común) ni en la normativa precedente y ya derogada, sino en el propio TRLS que continua diciendo: «Este deber, que constituirá el límite de las obras que deban ejecutarse a costa de los propietarios cuando la Administración las ordene por motivos turísticos o culturales, o para la mejora de la calidad o sostenibilidad del medio urbano, se establece en la mitad…»

¿Aclara esta frase que la cuantía del deber no opera como límite económico del deber en cuanto a «conservarlos en las condiciones legales… de seguridad, salubridad, accesibilidad universal y ornato»?

Podría ser. ¿Que os parece?

Aunque, la verdad, no cambiarían mucho las cosas puesto que el límite eventualmente aplicable es tan alto que se parece mucho al no-límite.

3.- Ya no es ‘conservación’, sino actualización y mejora

Actualmente el Deber de Conservación ha virado a un deber de mejora y adecuación a la normativa en cada momento exigible a la edificación de nueva planta, por lo que conviene que no olvidemos que la expresión ‘conservación’ responde a su origen histórico, pero resulta engañosa puesto que no es indicativa de su configuración legal actual.

Esta mutación puede ser particularmente trascendente en lo relativo a la ordenes de ejecución por motivos turísticos o culturales pues, mientras fue ‘conservación’, esta naturaleza fijaba el referente, pero ¿dónde está el referente cuando se trata de la mejora o actualización por motivos turísticos? Desprovisto del carácter conservador, la motivación cultural o turística, puede justificar intervenciones en la edificación muy variadas: el edificio de la foto parece claro que precisa renovación, y ¿hasta donde podría llegarse con los motivos turísticos o culturales sin el referente de la conservación?

4.- Condiciones de aplicación del límite

Mientras el deber fue de conservación en sentido literal, la realización de las reparaciones solía normalizar el edificio para una temporada, pero ahora que no sólo debe restituirse la seguridad, salubridad y ornato, sino que debe dotarse de accesibilidad, eficiencia, rehabilitación y atender motivos turísticos y culturales y para la mejora del medio urbano, no será difícil que nos encontremos ante sucesivas ordenes que en su conjunto puedan exceder del límite económico, lo que requería dotar al límite de su dimensión temporal: 30.000 €, p.ej., pero ¿por orden de ejecución, al año, al mes?, ¿se computarían las reparaciones voluntarias realizadas previamente?, ¿en qué plazo?

5.- Deber de conservación y regeneración urbana

El límite económico es aplicable a las intervenciones por «motivos turísticos o culturales, o para la mejora de la calidad o sostenibilidad del medio urbano» (art. 9.1 TRLS) y también a la contribución de los propietarios a los costes de las actuaciones de regeneración y renovación urbanas (art. 11.a L3R).

En el caso de las actuaciones de regeneración, este límite es conjunto para las obligaciones de:

  1. Conservar y mejorar la propia edificación, y
  2. Contribuir a los gastos generales de la actuación

El carácter conjunto del límite comporta que la contribución de la letra b) de los propietarios con el edificio bien conservado sea mayor que los que tengan abandonado su edificio.

La única vía para corregir esta disfunción sería la proporcionalidad entre la aportación y los beneficios que parece presidir este tipo de actuaciones, pero como, en la mayor parte de los casos, los costes de las actuaciones de regeneración superarán los beneficios computable no habrá margen para compensaciones adecuadas o, en el mejor de los casos será insuficiente.

Incidencia en la CAPV

Tal como comentabamos en el primer post de esta serie,  el carácter de condición básica para garantizar la igualdad del art. 9.1 TRLS, determina que el límite al Deber de Conservación del art. 199 LvSU haya sido sustituido por el 50% del que podríamos llamar Valor de Reposición Actualizado Bruto, lo que permitiría pronosticar la desaparición práctica de la ruina económica.

  1. ¿Que opinarán los Tribunales ante un recurso contra ordenes de ejecución antieconómicas?
  2. ¿Habría que modificar los arts. 199 y 201 LvSU?
  3. ¿Conviene una regulación más detallada del deber de conservación? ¿Lo facilitaría o lo empeoraría, dada su inaplicación crónica?
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Natxo Tejerina

Licenciado en Derecho (Deusto, 1979). Abogado (Bilbao, 1980-1991). Funcionario en diversos ayuntamientos desde 1991, actualmente en Urbanismo del Ayuntamiento de Barakaldo en periodo sabático. Profesor en los cursos de urbanismo del IVAP.

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