Curso sobre la actuación de regeneración urbana [9]: La gestión

POST 9

En los post 7 y 8 hemos enunciado la formulación de la nueva viabilidad y los contenidos de la memoria que la justifican, pero conviene que ahora nos detengamos en analizar la propia formulación. Si observamos la misma debemos reconocer que aparentemente nos sitúa en un nuevo escenario, aunque quizás no tanto. Volvamos a su descripción.

La MEaMU permite y debe comprobar, en términos de rentabilidad, la adecuación a los límites del deber legal de conservación y de un adecuado equilibrio entre los beneficios y las cargas derivados de la misma, para los propietarios incluidos en su ámbito de actuación (TRLSR 22.5). Por tanto, cabe enunciar las siguientes condiciones:

Costes – Ingresos = ∑ Ai                    Ai ≤ 50% VRBai                   Ai < Xi

Siendo:

  • Costes – Ingresos: Saldo inicial de la actuación sin aportaciones.
    • los costes son todos los necesarios
    • los ingresos son todos los resultantes
  • Ai: Aportación individual de cada propiedad.
  • 50% VRBai: El límite legal del deber de conservación de cada propiedad
  • Xi: El incremento de valor de cada propiedad entre el estado inicial y final.

O expuesto en otros términos:

Costes actuación – [Ingresos actuación + (100% VRS edificabilidad nueva – cargas) – Ayudas] ≤ ∑ Ai

De lo enunciado podemos deducir que se presupone que la aMU-RRi/ARU es una actuación de saldo negativo, donde los costes son superiores a los ingresos, salvo que los obligados (que son todos los incluidos) cubran el déficit (a corto plazo) de la actuación, dentro de los límites del deber de conservación, y que a su vez esa aportación para cubrir el déficit sea rentable (a largo plazo).

¿Acaso no es esta la misma condición de las actuaciones ordinarias?

Recordemos que las actuaciones ordinarias, son de saldo líquido negativo en el momento de la finalización de la actuación (a la entrega de la urbanización), puesto que “la persona participante” habrá costeado todas las cargas de la actuación (urbanización, indemnizaciones, costes, etc.) y ¿qué tiene? solares urbanizados ¿no?, pero lo que es dinero liquido no tiene. Únicamente, tiene solares con un valor expectante (La edificabilidad por el Valor residual del suelo -el Valor en venta futuro menos los gastos y costes de promoción y construcción-). Para que ese valor expectante sea real, el participante, deberá construirlo y venderlo mediante la promoción inmobiliaria, pero hasta que llegue ese momento, el saldo sigue siendo negativo prácticamente en todo momento.

En las aMU-RRi/ARU la situación no difiere prácticamente, se activan todos los costes necesarios y se procuran todos los ingresos posibles y la actuación es de saldo negativo. Pero si consideramos que entre los ingresos se encuentran todas las aportaciones de los deberes conservación, la actuación se equilibra (basta pasar ∑ Ai al otro lado del símbolo = , en la expresión matemática).

En las actuaciones clásicas u ordinarias, el participante queda afecto al deber de sufragar los costes de la actuación, en la aMU-RRi/ARU el propietario también. En las actuaciones clásicas u ordinarias, el saldo cuando se materialicen los bienes debería suponer un beneficio para el participante, en la aMU-RRi/ARU también. En las actuaciones clásicas u ordinarias, las llamamos cuotas de urbanización, en la aMU-RRi/ARU las llamamos cuotas de regeneración (una suerte de fusión entre derramas de comunidad y contribuciones especiales) que tendrán la misma dinámica de abono.

Las diferencias (como ya hemos explicado en los posts anteriores de este curso) es que mientras que en las actuaciones clásicas u ordinarias la participación es facultativa, en la aMU-RRi/ARU es obligatoria; en las actuaciones clásicas u ordinarias las cargas de la actuación, son las de siempre, las tasadas cargas urbanización, en la aMU-RRi/ARU son todas las que precise el medio urbano, reurbanizar, rehabilitar, demoler, edificar, redotar, las medidas sociales, económicas y medioambientales necesarias, etc…

No obstante, es evidente la ruptura del modelo, porque la actuación es conjunta, incluye conceptos que antes permanecían separados en el espacio (urbanización y edificación) y en el tiempo (no eran imputables a la actuación o eran costeadas por agentes distintos, ya que el objeto de las actuaciones ordinarias era la mera producción de solares dotados de valor). Por eso, indicamos que, sin perjuicio de la novación que supone la afectación del deber de conservación a la actuación conjunta de transformación y edificación, la clave de la aMU-RRi/ARU es la caída de los blindajes de la propiedad con el objeto de este tipo de actuación. Eso nos debe llevar a afrontar el reto de la gestión. Una gestión diferente en múltiples planos, en visualizar y cuantificar los deberes de la propiedad que van más allá de la mera proyección espacial de la misma, en la forma en que podemos definir la revalorización de los bienes y derechos, en la definición y forma de adjudicación de las ayudas, en la definición del alcance posible de la actuación, en la activación de otros ingresos, en la forma que decidiremos y aprobaremos las actuaciones para “convencer” a los obligados, en la concreción de nuevos modelos de planeamiento que anticipan su gestión/ejecución al momento de la aprobación del plan. En definitiva un nuevo modelo y escenario de gestión.

Todo ello teniendo presente los efectos que supone la aprobación definitiva del instrumento que contenga la aMU-RRi/ARU:

  • Comporta la declaración de la utilidad pública y habilita los regímenes de expropiación, venta y sustitución forzosas de los bienes y derechos necesarios para su ejecución (TRLSR 24.342.3 y LVIV 46.1).
  • Marca el inicio de las actuaciones a realizar (TRLSR 24.3).
  • Genera la afección real directa e inmediata, por determinación legal, al cumplimiento del deber de costear las obras (como una carga urbanística) (TRLSR 14.d).
  • Habilita la ocupación de espacios libres o de dominio público o aumento de volúmenes, alineaciones, etc. (TRLSR 24.4 y 24.5).
    • Permite la ocupación de espacios libres para accesibilidad y 30% mejora eficiencia.
    • Permite que no computen a efectos urbanísticos (volúmenes, alineaciones, incrementos de edificabilidad)
  • Posibilita la exención de nuevas dotaciones (TRLSR 18.4):
    • Actuaciones sobre zonas con un alto grado de degradación e inexistencia material de suelos disponibles en su entorno inmediato en las que, según la memoria, se justifique que no cabe ninguna otra solución técnica o económica
    • De las cesiones de suelo que se correspondan con los aumentos de densidad o edificabilidad precisos para sustituir la infravivienda mediante realojos.
    • Incluso la no exigencia de cualquier tipo de dotación cuando se prevea un incremento de la edificabilidad ponderada (LVIV 43.5).

Pero para completar siquiera este primer puzle jurídico-matemático nos falta un elemento. Sabemos que los incluidos tienen que participar y pagar; sabemos que como propietarios no se les puede exigir más que su límite económico del deber de conservación; pero no sabemos cuánto exactamente tendrán que pagar, no sabemos cuánto es esa aportación obligatoria (Ai).

Al igual que en las actuaciones clásicas u ordinarias necesitamos establecer una regla de reparto de los costes totales de la actuación (del saldo neto entre los costes definidos y los ingresos activables) y comprobar que dicha aportación obligatoria es rentable, pero sin pedir que dicha rentabilidad se tenga que producir en el momento de la terminación de la actuación, sino cuando se materialice o vendan los bienes ¿no?, ¿o es que vamos a pedir a la aMU-RRI/ARU lo que no pedimos a las actuaciones clásicas u ordinarias?

Necesitamos, como por otra parte es obligatorio (LVIV 43.4.d), el Avance de la equidistribución entre todos los afectados de los costes derivados de la ejecución de la actuación y de los beneficios imputables a esta, incluyendo entre ellos las ayudas públicas y todos los que permitan generar algún tipo de ingreso vinculado a la operación.

Para dar respuesta a la pregunta de cuánto tiene que aportar/pagar cada obligado, para completar el puzle, necesitamos establecer y anticipar la equidistribución  (la gestión) de la actuación al momento de aprobar el instrumento de planeamiento que la contenga y para ello debemos establecer la forma de equidistribuir en este tipo de actuaciones, que es lo que abordaremos en el siguiente post de esta serie, donde frente a la equidistribución de beneficios y cargas, emergerá un nuevo tipo de equidistribución, la distribución de costes y beneficios de las aMU-RRI/ARU.

ANTERIORES POSTS DE LA SERIE:

Eppur si muove

(1): La actuación y las denominaciones

(2): El objeto

(3): El encaje jurídico

(4): La obligatoriedad de participación

(5): La ordenación

(6): La delimitación

(7): La memoria de viabilidad económica aMU

(8): Los contenidos del instrumento

SIGUIENTES POSTS DE LA SERIE:

(10): La distribución de costes y beneficios

(11): El deber de conservación

(12): La revalorización

(13): Las ayudas

(14): El realojo

(15): Lo integrado

(16): El cambio de modelo

(17): Lo que no es una actuación de regeneración

(18): Conclusiones y epílogo

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Álvaro Cerezo

Álvaro Cerezo, Doctor Arquitecto (ETSA-UPM). Director de la Sociedad pública Puerto Deportivo el Abra – Getxo S.A. Ha sido arquitecto municipal en el Ayuntamiento de Zalla. Master en valoraciones UPC-EM-REV y experto en materia urbanística. Experto en proyectos europeos (URBACT III, Integrated Urban Renewal, Environmental Issues, Sustainable Housing Support to local authorities and other stakeholders in designing and delivering integrated and participatory policies). ECA Residuos nivel I. Ha sido docente de la EVETU (IVAP) y ha impartido clases en las Universidades de la UPV/EHU, Deusto, UPC y en instituciones INAP y ERAP, así como diversos colegios profesionales.

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