Curso sobre la actuación de regeneración urbana [7]: La memoria de viabilidad económica aMU
A partir de la definición inicial de la MeaMU que vimos en el post anterior vamos a profundizar en esta, que constituye uno de los dos instrumentos clave para la definición de las aMU-RRI/ARU.
Como indicábamos, la MeaMU permite y debe comprobar, en términos de rentabilidad, la adecuación a los límites del deber legal de conservación y de un adecuado equilibrio entre los beneficios y las cargas derivados de la misma, para los propietarios incluidos en su ámbito de actuación (TRLSR 22.5). Esta definición se puede formular de la siguiente manera:
Costes – Ingresos = ∑ Ai Ai ≤ 50% VRBai
Siendo:
- Costes – Ingresos: Saldo inicial de la actuación sin aportaciones.
- los costes son todos los necesarios
- los ingresos son todos los resultantes
- Ai: Aportación individual de cada propiedad.
- VRBai: Valor de Reposición Bruto adaptado de cada propiedad
- 50% VRBai: Límite legal del deber de conservación de cada propiedad
Costes actuación – [Ingresos actuación + (100% VRS edificabilidad nueva – cargas) – Ayudas] ≤ ∑ Ai
Y como decíamos igualmente, por extensión y aplicación de la obligatoriedad de participación en la actuación, implica justificar la rentabilidad de la misma:
Ai < Xi Xi = Vf – Vi
- Xi: El incremento de valor de cada propiedad entre el estado inicial y final.
Siendo:
- Vf: Valor final del bien a actuación terminada o tras la actuación (TRLSR 7.4)
- Vi: Valor inicial del bien al inicio de la actuación (aprobación del Plan Especial de acuerdo con lo dispuesto por el LvV 43.2)
En consecuencia, la definición de esta nueva viabilidad nos lleva a entender el trabajo de urbanistas desde una óptica muy distinta y manejar datos desde una visión integral. Por tanto, para hacer esta sencilla comprobación se requiere una intensa labor de campo y de diagnostico del tejido urbano de manera integral (física, medioambiental, social y económica), así como el manejo de las distintas técnicas y métodos de valoración. A modo de listado no cerrado se requiere hacer un análisis y una valoración de los siguientes conceptos y en cualquier caso, en términos de costes y de ingresos (incluyendo revalorizaciones):
- Sociales:
- Estudios sociodemográficos.
- Análisis de la actividad del ámbito espacial (social, cultural y grupales).
- Programas de intervención e integración social.
- Costes de los programas sociales de intervención (incluso continuados en el tiempo).
- Posibles ingresos por reactivación social.
- Posibles programas de ayudas y subvenciones.
- Económicos:
- Estudios socioeconómicos y análisis de la actividad del ámbito espacial (actividades comerciales, productivas, colaborativas, etc.).
- Programas de promoción económica.
- Costes de los programas de promoción económica (Ej. BIDs).
- Posibles ingresos por reactivación económica.
- Posibles ingresos por nuevos usos y concesiones de usos.
- Posibles programas de ayudas y subvenciones.
- Mecanismos y gastos financieros.
- Medioambientales:
- Estudios de los impactos ambientales preexistentes (energía, materiales, residuos, fauna, flora, etc.).
- Definición de posibles objetivos medioambientales.
- Costes de las mejoras medioambientales.
- Ingresos de servicios medioambientales.
- Posibles programas de ayudas y subvenciones.
- Físicos edificatorios y urbanísticos:
- Estado de conservación (edificios y urbanización).
- Costes de rehabilitación, derribo y nueva construcción de todas las edificaciones existentes y previstas.
- Tipos de tenencia.
- Tasaciones inmobiliarias previas y posteriores a la intervención.
- Cálculo del Valor legal del deber de conservación (aportaciones del derecho de propiedad).
- Aportaciones de empresas inversoras y/o de rehabilitación y nueva construcción.
- Costes de urbanización e infraestructuras.
- Coste de las indemnizaciones.
- Costes de los realojos temporales y definitivos (incluye operaciones de retorno).
- Costes de insolvencias.
- Posibles programas de ayudas y subvenciones.
- Servicios públicos.
- Análisis de los servicios públicos y sus costes.
- Equipamientos públicos, costes e ingresos.
- Aportaciones de compañías de infraestructuras.
- Ingresos tributarios iniciales y los derivados de la actuación.
- Aportaciones de financiación pública.
- Posibles programas de ayudas y subvenciones.
La aMU incluye todos los costes necesarios para la recuperación del ámbito, pero se apropia igualmente de todos los ingresos, beneficios y plusvalías de la actuación, análogamente a cualquier actuación integrada o sistemática (según las distintas denominaciones), pero supera el alcance limitado a la urbanización que tienen estas últimas. Adicionalmente y según su alcance concreto, es preciso contemplar las determinaciones propias de las actuaciones de transformación y de edificación (actuación de reforma o renovación de la urbanización y actuaciones de nueva edificación, sustitución y rehabilitación), todas ellas definidas en el TRLSR 18.
De manera simplificada y considerando las anteriores pautas es preciso realizar un doble cálculo de viabilidad aMU:
- Sin incluir los beneficios y garantizando el equilibrio de cargas-costes e ingresos.
- Comparando las aportaciones y los beneficios (por ejemplo, los incrementos de valor de los bienes inmobiliarios) a los efectos de garantizar su rentabilidad.
Es preciso reiterar que en caso de que el valor de las aportaciones supere dicho límite del deber se plantean las siguientes alternativas o una combinación de ambas:
- La actuación no es viable, ha de ser redefinida (su delimitación y alcance).
- La administración que la apruebe deberá cubrir el diferencial hasta el punto de equilibrio (como una suerte de orden de ejecución pero que afecta a una pluralidad de propiedades).
Como se puede comprobar, con esta regulación se produce un giro conceptual respecto a la terminología urbanística clásica. Los «beneficios» eran los ingresos brutos (valor estimado de los solares resultantes, despreciándose cualquier otro beneficio) y se comparaban con las cargas (de urbanización, de gestión y por indemnizaciones). Ahora se diferencia entre los ingresos de la actuación (que se pueden afectar a la misma en su integridad) y el beneficio que es la diferencia de valor de las propiedades. Las «cargas» no experimentan una revisión conceptual, pero se amplían hasta comprender todo lo necesario para la actuación.
Por tanto, habrá que comprobar si en primer lugar si se puede cubrir el saldo con la suma de todas las aportaciones y luego comprobar que no se supera el límite respectivo de aportación de acuerdo con la regla de equidistribución aMU que veremos en un futuro post.
En cuanto a las técnicas y métodos de valoración resultarán precisos aplicar los siguientes:
- Método de Comparación (RVal 24): Valor inicial y posterior de los inmueble (antes y después de la actuación), así como método alternativo de valoración, junto al residual, de las fincas edificadas disconformes con la ordenación.
- Método de Reposición o Coste (RVal 18): Costes de rehabilitación, nueva construcción, demolición, reurbanización y Valor legal del deber de conservación (sin coeficientes de depreciación).
- Método Residual Estático (RVal 22): Para valorar la afección de la totalidad de la edificabilidad del ámbito, la participación de la comunidad en las plusvalías generadas y como método alternativo de valoración, junto al de comparación, de las fincas edificadas disconformes con la ordenación.
En el siguiente post analizaremos los contenidos específicos de los instrumentos de planeamiento que deben incluirse cuando definamos una aMU-RRI/ARU.
ANTERIORES POSTS DE LA SERIE:
(1): La actuación y las denominaciones
(4): La obligatoriedad de participación
SIGUIENTES POSTS DE LA SERIE:
(8): Los contenidos del instrumento
(9): La gestión
(10): La distribución de costes y beneficios
(11): El deber de conservación
(12): La revalorización
(13): Las ayudas
(14): El realojo
(15): Lo integrado
(16): El cambio de modelo
(17): Lo que no es una actuación de regeneración
(18): Conclusiones y epílogo
Álvaro Cerezo
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