Curso sobre la actuación de regeneración urbana [14]: El realojo

POST 14

El derecho al realojo y retorno, que en nuestra historia ha sido un derecho de reciente reconocimiento legal, merece un análisis específico y más todavía en el seno de las aMU-RRi/ARU.

El derecho de realojo y retorno de ocupantes legales aparece por primera vez en nuestro ordenamiento con la LvSU DA2 (sin perjuicio de la DA4 TRLS92, anulada parcialmente por la STC 61/1997, en lo referente a los realojos no expropiatorios de acuerdo con la peculiar concepción de las competencias del Estado de aquella Sentencia) y posteriormente con carácter básico en la LS07, concretamente como uno de los deberes de las actuaciones de transformación en el LS07 16.1.e (actualmente TRLSR 18.1.e):

Artículo 18. Deberes vinculados a la promoción de las actuaciones de transformación urbanística y a las actuaciones edificatorias.

  1. Las actuaciones de urbanización a que se refiere el artículo 7.1,a) comportan los siguientes deberes legales:

e) Garantizar el realojamiento de los ocupantes legales que se precise desalojar de inmuebles situados dentro del área de la actuación y que constituyan su residencia habitual, así como el retorno cuando tengan derecho a él, en los términos establecidos en la legislación vigente, sin perjuicio de lo dispuesto en el artículo siguiente.

Este derecho tuvo su fundamento en la escasez de las indemnizaciones y compensaciones que habitualmente percibían los ocupantes legales de viviendas destinadas al derribo con el sistema de valoración separada de suelo y vuelo de los arts. 105 y 106 TRLS76 (es curioso que, constatado que la valoración no era correcta, no se corrigiera el error sino que se adoptara una solución compensatoria y solo para los residentes legales).

Sin embargo, en el marco de las aMU, la L3R desarrolló en sus arts. 14 (TRLSR 19) y 13.2 L3R (TRLSR 43.2) este derecho de manera específica y más allá de la definición procedimental para el ejercicio y garantía del derecho. En este sentido interesa señalar dos cuestiones:

1. El modo de hacer efectivo el derecho:

  • Para el realojo se define que (TRLSR 19.5 aplicable a todos los realojos y no solo a los que son consecuencia de las actuaciones reguladas en la L3R -el azar de la refundición):
    • Se realojará una vivienda por cada vivienda afectada.
    • Será en el mismo ámbito o lo más cercano posible, sustituyéndose en metálico cuando no sea posible. Cuestión que se cohonesta con la determinación de que se puedan delimitar ámbitos continuos y discontinuos (LVIV 43.1).
    • Las personas con necesidades especiales recibirán en virtud del derecho una vivienda adaptada a su discapacidad.
    • La vivienda de realojo respetará la legislación sobre vivienda protegida.
    • El derecho es independiente de otras indemnizaciones, excepto que se actúe o se despliegue la expropiación (TRLSR 19.6) en cuyo caso es incompatible  (TRLSR 19.1.a).
  • En cuanto al derecho de retorno, el TRLSR 19.2 define que para hacer efectivo el derecho, el propietario de la finca deberá proporcionar una nueva vivienda, cuya superficie no sea inferior al cincuenta por ciento de la anterior y siempre que tenga, al menos, noventa metros cuadrados, o no inferior a la que tuviere, si no alcanzaba dicha superficie, de características análogas a aquélla y que esté ubicada en el mismo solar o en el entorno del edificio demolido o rehabilitado.

2. En el caso de que se actúe por expropiación, el afectado puede optar por percibir el justiprecio, en cuyo caso, no procede el derecho al realojo (lo que no está exento de fundamento, dado que el realojo fue el parche a una metodología de valoración errores y ahora se ha corregido, TRLSR 37.2resultando paradójico que esta medida tan justa solamente afecte a la expropiación), criterio no coincidente con la norma general del art. 43.2 TRLSR.

Por otro lado, en nuestro caso, el art. 34 LViv regula el realojo con carácter general y el art. 50 LViv respecto a las intervenciones en los conjuntos urbanos y rurales, cabe suponer que para las ARU, siendo este último artículo coincidente con el art. 19 TRLSR (sorprendentemente casi letra a letra), lo cual cohonesta nuestra regulación con la regulación básica y sin perjuicio de alguna disfunción con el art. 34 LViv en el caso de la actuación por expropiación. No obstante, la prevalencia de la regulación básica decanta la eventual discrepancia en favor de la regulación estatal, dada la competencia exclusiva en materia expropiatoria del Estado (CE 149.1.18°).

No obstante, esta doble regulación provoca una confusión generadora de inseguridad jurídica. El aspecto más destacable es la exigencia de un nuevo requisito para el reconocimiento del derecho a realojo. Adicionalmente a la regulación autonómica (LvSU DA2) y a la regulación estatal del TRLSR 19 que requieren que la vivienda desalojada constituya la residencia habitual, la LVIV 34.4 exige que además del desalojo de la vivienda habitual genere una situación de necesidad, dado que el derecho de realojo viene a subsumirse en el derecho subjetivo a la vivienda, por lo que carecen de derecho a realojo aquellos residentes habituales que dispongan de medios para satisfacer su necesidad de vivienda (LVIV 34.1).

Finalmente y a pesar de que se defina este derecho al realojo, debemos de tener presente que, dado que el objeto de las aMU-RRi no es la sustitución de la ordenación o de la edificación sino su preservación, la necesidad de realojo y la garantía de retorno será, normalmente, poco significativa y, muchas veces, solo tendrá un carácter temporal y no definitivo, en la medida que sean necesarias las obras sobre las edificaciones y la urbanización, actuaciones de carácter eminentemente físico.

Por ello, en el siguiente post abordaremos la superación del urbanismo físico, al estudiar las aMU-RR de carácter integrado, las aMU-RRi.

ANTERIORES POSTS DE LA SERIE:

Eppur si muove

(1): La actuación y las denominaciones

(2): El objeto

(3): El encaje jurídico

(4): La obligatoriedad de participación

(5): La ordenación

(6): La delimitación

(7): La memoria de viabilidad económica aMU

(8): Los contenidos del instrumento

(9): La gestión

(10): La distribución de costes y beneficios

(11): El deber de conservación

(12): La revalorización

(13): Las ayudas

SIGUIENTES POSTS DE LA SERIE:

(15): Lo integrado

(16): El cambio de modelo

(17): Lo que no es una actuación de regeneración

(18): Conclusiones y epílogo

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Natxo Tejerina

Licenciado en Derecho (Deusto, 1979). Abogado (Bilbao, 1980-1991), Profesor en los cursos de urbanismo del IVAP (1995-2020). Funcionario en diversos ayuntamientos desde 1991, actualmente en Urbanismo del Ayuntamiento de Barakaldo en periodo sabático.

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