Curso sobre la actuación de regeneración urbana [12]: La revalorización

POST 12

Todas las actuaciones urbanísticas se basan en una expectativa, la expectativa de los valores lucrativos futuros o en el incremento de valor sobre una situación precedente, y lo asumimos como un hecho natural.

En las actuaciones ordinarias de transformación (TRLSR 7.1) no hacemos otra cosa, eso es la viabilidad económica al fin y al cabo. Adoptamos valores de venta futuros y no solo a actuación terminada, sino los valores de esas edificabilidades que define el planeamiento cuando se hayan construido y vendido. Si el saldo es positivo, si es “suficientemente positivo”, la actuación es viable (+1€) y posiblemente será factible (% de rentabilidad competitiva).

Interesa reiterar este axioma, todo el sistema se basa en esa expectativa de que el valor futuro sea superior a las cargas de la actuación, entre las que se incluyen las eventuales indemnizaciones de las preexistencias que resultan disconformes con la actuación y las de los no participantes cuando la participación es facultativa o cuando se produce la insuficiencia de adjudicación. Damos por cierto y real ese valor expectante, el cual incluso garantizamos cuando la actuación esté terminada (cuando se recibe la urbanización). Pero la realidad es tozuda y puede que ese valor sea cierto o no, que sea superior o inferior, pero es un riesgo que se acepta con normalidad, propio de la libertad de empresa (CE 38) en una economía de mercado y de los bienes de inversión.

En las actuaciones ordinarias de transformación, excepto los solares no lucrativos y el “15%” que se adjudican al ayuntamiento, se reparten todos los usos lucrativos patrimonializables y con base a esa adjudicación se imputan las cargas necesarias para lograr la transformación, que, en principio, deben arrojar un saldo positivo. Hasta aquí lo convencional, lo que siempre hemos conocido y hecho.

¿Y en el caso de las aMU-RRi/ARU?, ¿Acaso les debemos pedir algo distinto?

En las aMU-RRi/ARU también se debe considerar el mismo valor expectante futuro, ni más, ni menos y, aún así, surgen las dudas ¿no?, ¿Será por las diferencias? Veámoslas.

En las actuaciones de transformación se opera en un juego de reparto de edificabilidad rentable, en las aMU-RRi/ARU es un juego de reparto de costes que debe ser igualmente rentable (no es preciso que haya nueva edificabilidad, es más, es posible que no la haya).

¿Qué es ser rentable?

Que el valor del resultado obtenido en la actuación sea superior a la inversión realizada ¿no?

En las actuaciones de transformación el valor de la edificabilidad patrimonializable debe ser superior a las cargas imputables y obligatorias para los que hayan decidido participar. En las aMU-RRi/ARU el incremento de valor de los bienes resultantes en la operación debe ser superior a la aportación obligatoria de cada propiedad.

La única diferencia, como vimos en el cuarto post de esta serie, es que mientras que en las actuaciones ordinarias la participación es facultativa (alguien recordará que hasta la LS07 la participación en la actuación era obligatoria -deber de urbanizar y ceder…- como aun dispone LvSU 25), en las aMU-RRi/ARU la participación es obligatoria. Por un lado, porque estas actuaciones se anclan en el deber de conservación (que no es elegible) y por otro, porque el objetivo de la mejora o subsanación urbana no puede depender de la voluntad de unos pocos.

Todos los bienes, TODOS, se revalorizan (o deprecian) según las leyes del mercado y por tanto, todos deben contribuir, porque todos se benefician o pueden hacerlo, como así lo reconoce el TRLSR 17.5 para todos los tipos de supuestos de propiedad que concurren en las aMU-RRi/ARU, incluidas las propias administraciones cuando sean propietarias de bienes revalorizables o con valor inmobiliario potencial. Las administraciones también tienen el mismo deber de conservación, exigible y vinculable a las aMU-RRi/ARU, e incluso los bienes dotacionales aparentemente no lucrativos pueden tener una expectativa de incremento de valor y por tanto, están obligados participar y contribuir.

La necesidad de revalorización de todos los bienes es inherente a la naturaleza y condiciones de la aMU-RRi/ARU, porque si estos no se revalorizan o tienen una revalorización limitada legalmente, además de injusto e inequitativo, derivaría en la irrentabilidad y en la inviabilidad de la actuación, siquiera en términos legales, TRLSR 22.5).

La regeneración es un problema de todos y no debe haber excepciones, ni free riders, todos deben contribuir y tener la expectativa de revalorización para contribuir a la actuación, así como a las cargas tributarias posteriores para el desarrollo de las distintas políticas públicas.

Pero la revalorización nos lleva necesariamente al otro problema, a cómo establecer ese valor una vez que se termina la aMU-RRi/ARU (¿Y cuándo se termina una actuación integrada que incluya medidas sociales, económicas y medioambientales? ¿Durante cuánto tiempo?).

Para ello, es cierto que estamos huérfanos de determinación legal (la L3R y el RVal no recogieron cómo valorar bienes en este tipo de actuaciones), pero no de métodos. Así, tenemos los dos únicos métodos de valoración en suelo urbanizado, el método residual (RVal 22) y el método de comparación (RVal 24).

Recordemos que para realizar la distribución de costes de la aMU-RRi/ARU habíamos adoptado el criterio distribución proporcional al beneficio obtenible, al incremento de valor entre el estado inicial o situación origen (TRLSR 37.3) y el valor final o “a actuación terminada” (TRLSR 40.1), bajo la regla antes-después. Por tanto, sabemos calcular el valor de los bienes en su estado inicial: si el suelo no está edificado o con edificación ruinosa, en función de la edificabilidad y el valor residual del suelo (TRLSR 37.1 y RVal 22); y si está edificado, el superior entre el anterior con la edificabilidad referida a la situación de origen y el resultante de la tasación conjunta del suelo y el vuelo por el método de comparación (TRLSR 37.2 y RVal 24).

¿Y cómo vamos a valorar los bienes a actuación terminada, cuando la intervención trasciende la propia edificación e incluso puede incorporar medidas de carácter integrado?

Para poder definir las aMU-RRi/ARU se hace necesario adaptar tanto la aplicación del método de comparación (sus coeficientes correctores y posiblemente sus rangos, RVal 24.1) que permitan ponderar testigos análogos, no con respecto al bien a comparar, sino con respecto al bien futuro que obtendríamos, de la misma manera que lo hacemos para las actuaciones ordinarias en las que proyectamos valores inmobiliarios futuros que no cuestionamos (¿Qué es sino el Valor en Venta (Vv) del Método Residual del Reglamento de Valoraciones, RVal 22.2?).

Con esta adaptación no solo es posible definir las aMU-RRi/ARU, mediante las técnicas de la viabilidad económica y distribución de costes aMU, sino que permite resituar la propiedad en arreglo a su esencia, las condiciones urbanas que hacen de la misma un bien de inversión con derechos y obligaciones acordes a su régimen estatutario.

En el siguiente post analizaremos uno de los mantras de la intervención en el medio urbano, las ayudas.

¡Ay las ayudas! ¿De quién serán las ayudas?

ANTERIORES POSTS DE LA SERIE:

Eppur si muove

(1): La actuación y las denominaciones

(2): El objeto

(3): El encaje jurídico

(4): La obligatoriedad de participación

(5): La ordenación

(6): La delimitación

(7): La memoria de viabilidad económica aMU

(8): Los contenidos del instrumento

(9): La gestión

(10): La distribución de costes y beneficios

(11): El deber de conservación

SIGUIENTES POSTS DE LA SERIE:

(13): Las ayudas

(14): El realojo

(15): Lo integrado

(16): El cambio de modelo

(17): Lo que no es una actuación de regeneración

(18): Conclusiones y epílogo

The following two tabs change content below.

Natxo Tejerina

Licenciado en Derecho (Deusto, 1979). Abogado (Bilbao, 1980-1991), Profesor en los cursos de urbanismo del IVAP (1995-2020). Funcionario en diversos ayuntamientos desde 1991, actualmente en Urbanismo del Ayuntamiento de Barakaldo en periodo sabático.

Deja un comentario

Tu dirección de correo electrónico no será publicada. Los campos necesarios están marcados *