Curso sobre la actuación de regeneración urbana [11]: El deber de conservación

POST 11

Como anticipamos en el post anterior sobre la distribución de costes de las actuaciones sobre el medio urbano, en este post nos vamos a centrar en el deber de conservación del derecho de propiedad (50% VRBa), uno de los elementos nucleares de las aMU y para las aMU-RRi/ARU en particular.

Desde un punto de vista de competencial, como vimos en el post [3], porque su desarrollo vinculado al derecho de propiedad permite al Estado (al amparo del CE 149.1.1ª) dictar la legislación necesaria para articular las aMU.

Desde un punto de vista de jurídico-técnico porque, tal y como hemos visto en el post [8], por medio de su afectación a las actuaciones urbanísticas es posible cubrir el saldo negativo inicial de las aMU y así lograr la viabilidad “especial” de las aMU.

Y finalmente desde el punto de vista urbano, porque permite recontextualizar la propiedad de donde nunca debió ser excluida, el medio urbano donde se integra, en la ciudad existente.

Sin embargo, frente a la percepción cuasi-convencional de que el deber de conservación ha sido y es un invariante, debemos descubrir que eso no ha sido así ni en su alcance, ni en su límite económico.

Sintéticamente, podemos describir la evolución del deber de conservación de manera acorde a los tres modelos del urbanismo español: el clásico (LS56TRLS76LvSU), el de la sostenibilidad (LS07LESRDL8/2011) y el de la ciudad (L3RTRLSR).

En cuanto al alcance podemos describir como el deber de conservación ha pasado de ser un deber estricto al interno de la propiedad y limitado a la triada clásica de garantizar las condiciones de seguridad, habitabilidad y ornato público (LS56 168- 169, TRLS76 181-182, LS90 10, TRLS92 21, LRSV98 19, y el LvSU 199.1 que añadió el decoro), a un deber de régimen estatutario donde a las tres condiciones anteriores se le sumaría la accesibilidad universal (LS07 9, TRLS08 9, LES 110-111 y RDL 8/2011 17) y finalmente al vigente deber de conservación que se torna en un deber de actualización y adaptación inserto en el medio urbano (TRLSR 15).

Así, en la actualidad todo propietario, cualquiera que sea su bien y situación básica del suelo en la que se encuentre la propiedad, tiene el deber de (TRLSR 15.1):

a) Dedicarlos a usos que sean compatibles con la ordenación territorial y urbanística. (Propiedad delimitada)

b) Conservarlos en las condiciones legales de seguridad, salubridad, accesibilidad universal, ornato y las demás que exijan las leyes para servir de soporte a dichos usos. (4 condiciones básicas)

c) Realizar las obras adicionales que la Administración ordene por motivos turísticos o culturales, o para la mejora de la calidad y sostenibilidad del medio urbano, hasta donde alcance el deber legal de conservación. En éste último caso, las obras podrán consistir en la adecuación a todas o alguna de las exigencias básicas establecidas en el Código Técnico de la Edificación, debiendo fijar la Administración de manera motivada el nivel de calidad que deba ser alcanzado para cada una de ellas. (Turismo, cultura, actuaciones sobre el medio urbano, CTE y otras normativas exigibles)

Obsérvese como las innovaciones fundamentales se ubican en esa letra “c” y que se incardinan en el objeto de la aMU-RRi/ARU, al objeto de actualizar y adaptar los edificios y vincularlo a las necesidades urbanas que se definan en la misma.

Pero si desde el punto de vista del alcance la variación ha sido notable, no lo ha sido menos en cuanto al límite del deber, ese que «constituye el límite de las obras que deban ejecutarse a costa de los propietarios» y que «cuando se supere dicho límite, correrán a cargo de los fondos de la Administración que ordene las obras que lo rebasen para obtener mejoras de interés general» (TRLSR 15.2).

Con la LS56 se definió el límite del deber (LS56 170) en el 50% del valor actual del edificio, o, lo que fue definido de manera análoga en legislaciones anteriores, el 50% del valor de reposición afectado por los coeficientes de depreciación de estado de conservación y antigüedad (ahora factores “a” y “C” descritos en el RVal 18.4). En consecuencia, el límite del deber era un límite decreciente siquiera por el mero paso del tiempo, hasta el valor residual último o valor al final de su vida útil (tal como se describe en la actualidad en el RVal 18.3) que no podrá ser superior al 10% del valor de reposición bruto.

La LS07 (en este aspecto una ley timorata probablemente por los rescoldos de la STC 61/1997) se abstuvo de fijar el límite del deber salvo en caso de incumplimiento (LS07 9), remitiéndolo a lo que estableciera cada comunidad autónoma, en nuestro caso el LvSU 199.2.

Así las cosas, con la L3R y al objeto de convertir el deber de conservación en un mecanismo útil para el eje central de aquella ley, que no era otro que la intervención conjunta en el medio urbano, se redefinió no solo el alcance, sino sobre todo el límite del deber. Así, en el TRLS13 9.1 (L3R DF12) y ahora en el TRLSR 15.3 se concreta el nuevo límite del deber como…

  1. El límite de las obras que deban ejecutarse a costa de los propietarios en cumplimiento del deber legal de conservación de las edificaciones se establece en la mitad del valor actual de construcción de un inmueble de nueva planta, equivalente al original, en relación con las características constructivas y la superficie útil, realizado con las condiciones necesarias para que su ocupación sea autorizable o, en su caso, quede en condiciones de ser legalmente destinado al uso que le sea propio.

Si definiéramos un par de ejemplos ilustrativos (una vivienda de los años 60 y otra de los 70, con 52 y 90 m² útiles respectivamente) y supuestos en ambos casos un estado de conservación normal y aplicando el coeficiente de depreciación por antigüedad definido en el RVal 18, similar al tradicional de la normativa catastral, podríamos observar la variación significativa del límite:

Formulaciones:

  • Límite anterior del deber de conservación = 50% × (Vr – (Vr-Vf)· β)
  • Limite vigente del deber de conservación = 50% m² utiles × coef const/útil × Vr de 2021

Ejemplos:

  • Vivienda años 60:
    • Antes: 50% × 52 × (800-(800 -80) × 0,5950= 9660 €/viv.
    • Ahora 50% × 52 × 1,15 × 1200= 36 000 €/viv.
  • Vivienda años 70:
    • Antes: 50% × 90 × (900- (900 -90) × 0,375 = 26 830 €/viv.
    • Ahora 50% × 90 × 1,15 × 1200 = 62 100 €/viv

Como se puede ver el límite del deber no solo ha aumentado ostensiblemente, sino que además irá aumentando progresivamente con el paso del tiempo (de manera acorde a los costes de construcción de cada momento) y sin que sean de aplicación coeficiente de depreciación alguno, lo que permitirá atender las nuevas necesidades edificatorias y urbanas.

grafico limite deber

De todo lo anterior podemos concluir que, tanto por el vigente alcance (la posible afectación a las actuaciones urbanísticas sobre el medio urbano) como por la cuantía del límite del deber de conservación descrita, se pueden superar algunas de las barreras para la intervención en el medio urbano, al poder reformular la nueva viabilidad económica aMU [7] y limitar las cuotas resultantes de la distribución de costes de la aMU-RRi/ARU [10]

En el siguiente post analizaremos la segunda condición para garantizar la viabilidad económica aMU, la rentabilidad de las aportaciones obligatorias, lógicamente en función de la revalorización de los bienes y derechos incluidos en el ámbito que defina la aMU-RRi/ARU.

ANTERIORES POSTS DE LA SERIE:

Eppur si muove

(1): La actuación y las denominaciones

(2): El objeto

(3): El encaje jurídico

(4): La obligatoriedad de participación

(5): La ordenación

(6): La delimitación

(7): La memoria de viabilidad económica aMU

(8): Los contenidos del instrumento

(9): La gestión

(10): La distribución de costes y beneficios

SIGUIENTES POSTS DE LA SERIE:

(12): La revalorización

(13): Las ayudas

(14): El realojo

(15): Lo integrado

(16): El cambio de modelo

(17): Lo que no es una actuación de regeneración

(18): Conclusiones y epílogo

The following two tabs change content below.

Álvaro Cerezo

Álvaro Cerezo, Doctor Arquitecto (ETSAM, UPM), Arquitecto (ETSASS, UPV/EHU). Profesor Ayudante Doctor –ANECA- y Adjunto –UNIBASQ-. Profesor de la Cátedra UNED- Instituto Lincoln de Políticas de Suelo. Director de la Sociedad pública Puerto Deportivo el Abra – Getxo S.A. Ha sido arquitecto municipal en el Ayuntamiento de Zalla. Máster en valoraciones UPC-EM-REV y experto en Urbanismo, Derecho Urbanístico, Valoraciones, Ordenación y Gestión del Territorio y Evaluación ambiental. Experto en proyectos europeos (URBACT III, Regeneración urbana integrada, Medioambiente, Vivienda sostenible, Financiación de proyectos urbanos, Apoyo a las autoridades locales y otras partes interesadas en el diseño y ejecución de políticas integradas y participativas). ECA Residuos nivel I. Ha sido docente de la EVETU (IVAP) y en la UPV/EHU, Universidad de Deusto, UP-Cataluña, UP-Valencia y en instituciones INAP y ERAP, así como diversos colegios profesionales.

Un pensamiento en “Curso sobre la actuación de regeneración urbana [11]: El deber de conservación

  1. aranguren

    ¿Podrias aclarar a qué coresponden los valores de 800, 900 y 1200 euros que utilizas en el ejemplo y si hay alguna publicacion que permita «fijarlos» en esas cuantias?

Deja un comentario

Tu dirección de correo electrónico no será publicada. Los campos necesarios están marcados *