Curso sobre la actuación de regeneración urbana [1]: La actuación y las denominaciones

Bienvenid@s a este curso sobre la actuación de regeneración urbana por medio de sencillos posts.

POST 1

Como sabemos, la clasificación del suelo ya no configura el haz de derechos y obligaciones de la propiedad, si no el tipo de actuación básica, así lo ha reconocido el Tribunal Supremo en la reciente STS 598/2020 del PGOU de Málaga. Por ello, debemos comenzar este curso describiendo y diferenciando los tipos de actuación básica que agotan nuestro ordenamiento.

En el conjunto de actuaciones básicas debemos distinguir las generales u ordinarias, de las especiales provenientes de la L3R y que se identifican bajo la denominación de «actuaciones sobre el medio urbano». Así disponemos de las siguientes actuaciones:

  • Actuaciones ordinarias (TRLSR 7):
    • Actuaciones de transformación (TRLSR 7.1): Son las que tienen por objeto crear o mejorar ciudad mediante la imposición de una nueva ordenación bien sobre suelo virgen o ya urbanizado.
      • Actuaciones de urbanización: Es la que tiene por objeto la creación, junto con las correspondientes infraestructuras y dotaciones públicas, de una o más parcelas aptas para la edificación o uso independiente. Recibe dos denominaciones en función de la situación básica del suelo transformado: Nueva urbanización cuando se produzca sobre suelo rural (TRLSR 7.1.a.1) y Reforma o renovación de la urbanización cuando afecte a suelo ya urbanizado (TRLSR 7.1.a.2).
      • Actuación de dotación (TRLSR 7.1.b): Actuación sobre suelo urbanizado de menor intensidad que la anterior que tiene por objeto la obtención gratuita y urbanizada de dotaciones públicas para mejorar la ciudad, sin sustituirla, sin perder su idiosincrasia (STS 2971/2017 Mahou Calderon Madrid).
    • Actuaciones edificatorias (TRLSR 7.2): Son actuaciones que únicamente afecta a una edificación o construcción sin perjuicio de que puedan incluir obras complementarias de urbanización, comprende tanto la nueva edificación y sustitución de la existente (TRLSR 7.2.a) como reforma o rehabilitación (TRLSR 7.2.b).
  • Actuaciones sobre el medio urbano (TRLSR 2.1):
    • Actuación de rehabilitación
    • Actuación de regeneración y renovación
      • Actuación de regeneración y renovación integrada

En cuanto a las actuaciones sobre el Medio Urbano (aMU en adelante), vamos a detenernos en su definición para analizarla (TRLSR 2.1):

  1. Actuaciones sobre el medio urbano: las que tienen por objeto realizar obras de rehabilitación edificatoria, cuando existan situaciones de insuficiencia o degradación de los requisitos básicos de funcionalidad, seguridad y habitabilidad de las edificaciones, y las de regeneración y renovación urbanas cuando afecten, tanto a edificios, como a tejidos urbanos, pudiendo llegar a incluir obras de nueva edificación en sustitución de edificios previamente demolidos. Las actuaciones de regeneración y renovación urbanas tendrán, además, carácter integrado, cuando articulen medidas sociales, ambientales y económicas enmarcadas en una estrategia administrativa global y unitaria. A todas ellas les será de aplicación el régimen estatutario básico de deberes y cargas que les correspondan, de conformidad con la actuación de transformación urbanística o edificatoria que comporten, a tenor de lo dispuesto en el artículo 7.

De su lectura podemos extraer las siguientes conclusiones iniciales:

  • Las aMU se producen en suelo urbanizado.
  • Las obras de rehabilitación edificatoria son un elemento común y requisito para la definición de la aMU. Por tanto, el objetivo de las aMU no es la sustitución, sino la preservación y la rehabilitación urbana.
  • La aMU de rehabilitación (aMU-R) se limita a los edificios, generalmente siendo de carácter aislada.
  • Si además de intervenir en varios edificios incluye de manera inescindible la reurbanización, entonces es una actuación de regeneración y renovación urbana (aMU-RR), lo que a su vez habilita para incluir bajo la misma actuación las operaciones de demolición, sustitución y nueva edificación que resulten precisas para la preservación urbana.
  • La actuación de regeneración y renovación (aMU-RR) es un único tipo y no dos. Para ser dos debería decir de regeneración y «de» renovación (así lo señala Luciano Parejo y así se recoge a lo largo del TRLRS, donde los dos vocablos siempre van en pareja. Por tanto, no hay aMU de regeneración y aMU de renovación) y tampoco se debe confundir la aMU-RR con la actuación de reforma o renovación de la urbanización, con la que en su denominación únicamente comparte el vocablo renovación.
  • Si la aMU-RR incluyera medidas sociales, ambientales y económicas enmarcadas en el mismo plan, se tipificaría de carácter integrado (aMU-RRi).

Por tanto, las aMU tienen una dicción y rasgos concretos que las diferencian de las ordinarias, cuestión que se verá reforzada por el régimen jurídico diferenciado que emergió con la L3R y que iremos desgranando en los siguientes posts.

La descripción de los instrumentos de intervención sobre la ciudad existente resultaría incompleta sino recabáramos nuestra regulación de desarrollo de las aMU, especialmente tras el Acuerdo de la Comisión Bilateral de Cooperación Administración del Estado-Administración de la Comunidad Autónoma del País Vasco en relación con la Ley 8/2013, de 26 de junio, de Rehabilitación, Regeneración y Renovación Urbanas (BOE 8/04/2014) y tras la promulgación del Capítulo VII de la Ley 3/2015, de 18 de junio, de Vivienda (LVIV).

En el citado Capítulo VII de la Ley de Vivienda se definen dos tipos de actuación:

  • La declaración de Necesidad de Rehabilitación (dNR, LVIV 42)
  • El Área de Regeneración Urbana (ARU, LVIV 3.b).

La dNR se configura como un instrumento (es una declaración administrativa) cuyo objeto es atender la rehabilitación edificatoria de los edificios (de manera conjunta o individualizada) incluidos en un determinado ámbito, en el que se habilitan todos los mecanismos y potestades públicas que se dan en el ámbito urbanístico (la declaración de utilidad pública, venta forzosa, el tanteo y retracto, la expropiación forzosa, etc.). No obstante, este instrumento es de escaso interés urbanístico por su falta de innovación dado que se limita a la definición de un mecanismo prioritariamente de otorgamiento de ayudas y subvenciones asimilables a las antiguas ARIs y ADRs, donde no se interviene en lo comunitario o no sé despliegan las potestades públicas con efectos urbanísticos. Son actuaciones edificatorias y prácticamente de mera asignación de recursos públicos.

Por contra, el ARU sí que resulta un instrumento preciso para la intervención de preservación urbana conjunta. La Ley de Vivienda lo define como (LVIV 3.b): el instrumento para la intervención en el conjunto edificatorio urbano o rural cuya delimitación es aprobada por el Gobierno Vasco a instancia del ayuntamiento correspondiente y que debe ser sometido a una acción especial por parte de la Administración pública en atención a las condiciones de necesidad de actualización o adecuación de su patrimonio urbanizado o edificado, así como a las condiciones socioeconómicas de la población a la que va dirigida.

Como veremos en posteriores posts el ARU puede tener distintos alcances individuales o acumulados según la propia ley: Regeneración, Rehabilitación, Renovación de la edificación o reedificación, Reurbanización y Revitalización urbanas.

Estos son los compartimentos de la caja de herramientas de la regeneración urbana. Fin de la primera sesión.

ANTERIORES POSTS DE LA SERIE:

Eppur si muove 

SIGUIENTES POSTS DE LA SERIE:

(2): El objeto

(3): El encaje jurídico

(4): La obligatoriedad de participación

(5): La ordenación

(6): La delimitación

(7): La memoria de viabilidad económica aMU

(8): Los contenidos del instrumento

(9): La gestión

(10): La distribución de costes y beneficios

(11): El deber de conservación

(12): La revalorización

(13): Las ayudas

(14): El realojo

(15): Lo integrado

(16): El cambio de modelo

(17): Lo que no es una actuación de regeneración

(18): Conclusiones y epílogo

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Álvaro Cerezo

Álvaro Cerezo, Doctor Arquitecto (ETSA-UPM). Director de la Sociedad pública Puerto Deportivo el Abra – Getxo S.A. Ha sido arquitecto municipal en el Ayuntamiento de Zalla. Master en valoraciones UPC-EM-REV y experto en materia urbanística. Experto en proyectos europeos (URBACT III, Integrated Urban Renewal, Environmental Issues, Sustainable Housing Support to local authorities and other stakeholders in designing and delivering integrated and participatory policies). ECA Residuos nivel I. Ha sido docente de la EVETU (IVAP) y ha impartido clases en las Universidades de la UPV/EHU, Deusto, UPC y en instituciones INAP y ERAP, así como diversos colegios profesionales.

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