¿Cuál es el límite económico de las obras necesarias para garantizar las condiciones básicas de accesibilidad universal y no discriminación?

Vence el plazo de transitoriedad para la exigibilidad de las condiciones de accesibilidad en espacios y edificaciones existentes.

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El presente post viene a colación del vencimiento en el día de ayer (4/12/2017) del plazo para el cumplimiento de las condiciones de accesibilidad en espacios y edificaciones existentes, señalado por la DT 3 apartado 1.b del Real Decreto Legislativo 1/2013, de 29 de noviembre, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley General de derechos de las personas con discapacidad y de su inclusión social (TRLGDDIS en adelante).

Recordemos que de acuerdo con los artículos 25.1 (Condiciones básicas de accesibilidad y no discriminación en el ámbito de los espacios públicos urbanizados y edificación) y 81.3 (Infracciones) del TRLGDDIS:

  1. Son exigibles, por parte de los ciudadanos que sufran alguna discapacidad, el cumplimiento de las condiciones básicas de accesibilidad y no discriminación de las personas con discapacidad para el acceso y utilización de los espacios públicos urbanizados y edificaciones.
  2. Dicha exigencia podrá ser realizada tanto a los propietarios particulares, como a la administración.
  3. Resulta una infracción grave, el incumplimiento de las exigencias de accesibilidad, así como la negativa a adoptar las medidas de ajuste razonable y de un requerimiento administrativo específico que formulen los órganos competentes para el ejercicio de las competencias necesarias para dar cumplimiento a las previsiones de esta ley.

Por otro lado, para el cumplimiento de dichas condiciones básicas de accesibilidad en edificios existentes, es más que probable que se tengan que realizar obras (sobre todo en edificios antiguos), por lo que habrá que determinar cuál es el límite económico del deber, para que estas no supongan una carga desproporcionada o indebida para los propietarios en el caso de los edificios privados. En este sentido son dos los supuestos fundamentales:

  1. Que los edificios SI estén sometidos al régimen de la división de la propiedad horizontal (LPH), sean de uso residencial o no, tales como los edificios oficinas u otros de carácter laboral.
  2. O que NO estén.

En el segundo de los supuestos, el límite del deber no es otro que el señalado en el TRLSR 15

Artículo 15. Contenido del derecho de propiedad del suelo: deberes y cargas.

1. El derecho de propiedad de los terrenos, las instalaciones, construcciones y edificaciones comprende con carácter general, cualquiera que sea la situación en que se encuentren, los deberes siguientes:

[…]

b) Conservarlos en las condiciones legales de seguridad, salubridad, accesibilidad universal, ornato y las demás que exijan las leyes para servir de soporte a dichos usos.

c) Realizar las obras adicionales que la Administración ordene por motivos turísticos o culturales, o para la mejora de la calidad y sostenibilidad del medio urbano, hasta donde alcance el deber legal de conservación. En éste último caso, las obras podrán consistir en la adecuación a todas o alguna de las exigencias básicas establecidas en el Código Técnico de la Edificación, debiendo fijar la Administración de manera motivada el nivel de calidad que deba ser alcanzado para cada una de ellas.

2. El deber legal de conservación constituye el límite de las obras que deban ejecutarse a costa de los propietarios. Cuando se supere dicho límite, correrán a cargo de los fondos de la Administración que ordene las obras que lo rebasen para obtener mejoras de interés general.

3. El límite de las obras que deban ejecutarse a costa de los propietarios en cumplimiento del deber legal de conservación de las edificaciones se establece en la mitad del valor actual de construcción de un inmueble de nueva planta, equivalente al original, en relación con las características constructivas y la superficie útil, realizado con las condiciones necesarias para que su ocupación sea autorizable o, en su caso, quede en condiciones de ser legalmente destinado al uso que le sea propio.

(Nota: La sistemática del artículo transcrito no deja dudas sobre la aplicación del límite del deber de conservación  únicamente al art. 15.1.c TRLSR -obras adicionales por motivos turísticos, culturales o para la mejora y sostenibilidad del medio urbano ordenadas por al administración- por lo que el límite económico del deber de conservación podría no afectar al propio deber de conservación, (TRLSR 15.1.b. En cambio, con la sistemática original del art. 9.1. TRLS13 esto era menos claro. ¿Esta aclaración de la Ley por parte del Gobierno excede de los límites de la función refundidora? ¿O, en contra de lo que parece decir el art. 15.1 TRLSR, el limite del deber de conservación se aplica al deber de conservación aunque no se diga expresamente?)

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Sin embargo en el supuesto de que el edificio esté sometido al régimen de la división de la propiedad horizontal, nos encontramos ante dos posibles situaciones, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 10.1 de la LPH (actuaciones de carácter obligatorio):

a) Los trabajos y las obras que resulten necesarias para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes, incluyendo en todo caso, las necesarias para satisfacer los requisitos básicos de seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal, así como las condiciones de ornato y cualesquiera otras derivadas de la imposición, por parte de la Administración, del deber legal de conservación.

b) Las obras y actuaciones que resulten necesarias para garantizar los ajustes razonables en materia de accesibilidad universal y, en todo caso, las requeridas a instancia de los propietarios en cuya vivienda o local vivan, trabajen o presten servicios voluntarios, personas con discapacidad, o mayores de setenta años, con el objeto de asegurarles un uso adecuado a sus necesidades de los elementos comunes, así como la instalación de rampas, ascensores u otros dispositivos mecánicos y electrónicos que favorezcan la orientación o su comunicación con el exterior, siempre que el importe repercutido anualmente de las mismas, una vez descontadas las subvenciones o ayudas públicas, no exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes. No eliminará el carácter obligatorio de estas obras el hecho de que el resto de su coste, más allá de las citadas mensualidades, sea asumido por quienes las hayan requerido.

En consecuencia, si un propietario con discapacidad solicita a sus convecinos la realización de obras para garantizar las condiciones básicas de accesibilidad (que no tiene porque significar la instalación de ascensor, ya que puede haber múltiples alternativas y soluciones), el limite a afrontar por estos será el valor de los ajustes razonables (tal y como señala el 10.1.b de la LPH y el 81.3.b del TRLGDDIS) y lo que exceda del mismo sería a costa del solicitante. Pero si lo impone una administración con cargo al deber de conservación (10.1.a de la LPH y el 81.3.c del TRLGDDIS), el límite del importe de las obras será el 50% del coste de reposición de una construcción o edificación (TRLSR 2.4 o 15.3), siendo el importe que lo que exceda a costa de la administración que las imponga.

La duda que puede asaltar a alguna administración es, qué ocurriría si ese mismo propietario que sufre alguna discapacidad, ante la negativa de sus convecinos a realizar las obras solicitadas de manera que se garanticen sus condiciones básicas de accesibilidad, solicita a la administración que dicte orden de ejecución (LvSU 203) para que las haga cumplir, en virtud de lo dispuesto en el TRLGDDIS y TRLSR. Suponiendo que no resulta eludible el cumplimiento y aplicación de la ley ¿Cuál es el límite económico proporcional de la orden dictada por la administración y a cargo de los propietarios de la comunidad?, ¿El 10.1.a o el 10.1.b de la LPH?

Es evidente ¿no?, el “a”, el límite del deber de conservación (TRLSR 15.3).

Veamos un sencillo ejemplo simplificado para destacar el impacto de limite cuantitativo:

Supongamos un inmueble con 8 viviendas, a razón de 75 m² construidos por vivienda y con unas cuotas mensuales de 60 euros/viv. Igualmente para el ejemplo, consideraremos un prudente valor actual de construcción de un inmueble residencial de nueva planta de 1 000 euros/m² construido (sin entrar en disquisiciones de m² útiles y construidos, para simplificar el ejemplo).

a) Límite LPH 10.1.a:

Límite del valor legal del deber de conservación: 50% × m² imputables × valor actual nueva planta/m²

50% × 8 viv × 75 m²c × 1 000 euros/m²c = 300 000 euros

b) Límite LPH 10.1.b:

Límite: doce mensualidades ordinarias de gastos comunes × 8 viviendas de este caso

8 viv × 12 meses × 60 euros/mes = 5 760 euros repercutidos anualmente (¿?)

Como se puede observar la diferencia es cuantitativamente notable y sus efectos mucho más.

Los que sostienen que los ajustes razonables operan en todos los casos (y que el límite del deber del derecho de conservación no opera), parecen ignorar primero, el régimen estatutario del derecho de propiedad (TRLSR 11.1) y segundo, que cuando la administración actúa, prevalece el derecho administrativo frente al derecho civil que, en su caso, opera eso sí, con carácter supletorio (artículo 4 de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil, En defecto de disposiciones en las leyes que regulan los procesos penales, contencioso-administrativos, laborales y militares, serán de aplicación, a todos ellos, los preceptos de la presente Ley).

Adicionalmente, se ha de precisar que la dicción de los ajustes razonables apareció por primera vez con motivo de la L3R en los artículos 2.4 (definiciones) y 4.2.b (IEE) y en la DF 1 (modificación de la LPH), y que en el vigente TRLSR únicamente aparece en los artículos 2.5 (definiciones) y 29.2.b (IEE), indicativo que no opera en materia de derecho de propiedad (suelo o vuelo) en cuanto a derecho urbanístico-administrativo.

Por tratar de dar una explicación lógica, la inclusión del establecimiento de los ajustes razonables en el seno de la evaluación del cumplimiento de las condiciones básicas de accesibilidad universal en los edificios sometidos a IEE de la L3R, radica en que en el momento que se dictó la regulación de la IEE, se consideró que en caso de exigencia entre particulares, de edificios residenciales colectivos, únicamente operaba el citado limite y puesto que la evaluación de la accesibilidad es meramente informativa, bastaba con dicha información por si deseaban llevar a cabo la adecuación y sin perjuicio de que la administración operase bajo la regulación del deber de conservación del derecho de propiedad.

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Álvaro Cerezo

Álvaro Cerezo, Arquitecto (1998). Director de la Sociedad pública Puerto Deportivo el Abra – Getxo S.A. y docente de la EVETU (IVAP). Ha sido arquitecto municipal en el Ayuntamiento de Zalla. Master en valoraciones UPC-EM-REV y experto en materia urbanística. Experto en proyectos europeos (URBACT III, Integrated Urban Renewal, Environmental Issues, Sustainable Housing Support to local authorities and other stakeholders in designing and delivering integrated and participatory policies). ECA Residuos nivel I. Ha impartido clases en las Universidades de la UPV/EHU, Deusto, UPC y en instituciones INAP y ERAP, así como diversos colegios profesionales.

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