Construcciones ilegales prescritas: valoración

El Tribunal Supremo confirma que las construcciones ilegales carecen de valor en expropiación, incluso aunque hayan prescrito las acciones para restablecer la legalidad urbanística.

La valoración de las edificaciones ilegales ha sido tratada por la legislación de forma heterogenea; podemos distinguir varias etapas:

Ejemplo de valoración de finca edificada conforme a la DT5 TRLS92

Parcela de 1 000 m², en Área de Reparto con un Aprovechamiento Tipo de 0,50 m²utc/m². Existe una edificación de  900  m²utc de 20 años de antigüedad, construida sin licencia; no se ha adoptado ninguna medida para el restablecimiento de la legalidad (ilegalidad inatacable por prescripción).

Valor del suelo: Como la construcción no se realizó según la ordenación, no se tiene en cuenta la edificabilidad materializada, resultando un aprovechamiento del suelo según el Aprovechamiento Tipo: 85% x 0,50 x 1 000= 452 m²utc, en caso de que se trate de una parcela que ya esté urbanizada conforme a la ordenación. En el caso de que la edificación hubiera sido legalmente construida, era necesario calcular la edificabilidad no amortizada, que en este caso sería (900 x 30/50) 540 m²utc, por lo que al ser superior al 85% del Aprovechamiento Tipo, es el que se consideraría. El valor se obtendría multiplicando el aprovechamiento a considerar por el VRS del uso de referencia, en este caso, el uso característico: 452 m²utc x 1 234 €/m²utc= 557 768 €.

Valor del vuelo: Se valora separadamente del suelo (to de la legalidad, según la normativa catastral por el método de coste de reposición depreciado por antigüedad y estado de conservación: 900 m2t x tos”>853 €/m2t x 0,73 x 0,85= 476 357,85 €