Construcciones ilegales prescritas: valoración

El Tribunal Supremo confirma que las construcciones ilegales carecen de valor en expropiación, incluso aunque hayan prescrito las acciones para restablecer la legalidad urbanística.

La valoración de las edificaciones ilegales ha sido tratada por la legislación de forma heterogenea; podemos distinguir varias etapas:

  • LEF 38 LEF establecía el método de valoración de las edificaciones sin contemplar especialidad alguna para los edificios ilegales ni para aquellos de éstos frente a los que no cupieran medidas del restablecimiento de la legalidad urbanística. El TRLS76 106.1 tampoco contemplaba expresamente estos supuestos, limitándose a establecer la valoración separada.
  • LS90 estableció el sistema de adquisición gradual de facultades y, en consecuencia, para la valoración de la edificación requería expresamente (art. 56) que su propietario hubiera adquirido el derecho a la edificación. Como medidas transitorias al nuevo sistema de adquisición gradual de facultades, regulaba el régimen de las edificaciones anteriores a la entrada en vigor de LS90 (21/08/1990):
    • TRLS 92 DT5.1: Las edificaciones existentes a la entrada en vigor de la Ley 8/1990, de 25 de julio, situadas en suelos urbanos o urbanizables, realizadas de conformidad con la ordenación urbanística aplicable o respecto de las que ya no proceda dictar medidas de restablecimiento de la legalidad urbanística que impliquen su demolición, se entenderán incorporadas al patrimonio de su titular.
    • TRLS 92 DT5.2: El aprovechamiento urbanístico correspondiente al suelo es el superior entre el 85% del aprovechamiento tipo y el efectivamente materializado, siempre que la construccion se hubiera realizado de conformidad con la ordenación urbanística vigente al tiempo de la construcción,” y una vez “reducido en la proporción que resulte del tiempo de vida útil de la edificación”.

Ejemplo de valoración de finca edificada conforme a la DT5 TRLS92

Parcela de 1 000 m², en Área de Reparto con un Aprovechamiento Tipo de 0,50 m²utc/m². Existe una edificación de  900  m²utc de 20 años de antigüedad, construida sin licencia; no se ha adoptado ninguna medida para el restablecimiento de la legalidad (ilegalidad inatacable por prescripción).

Valor del suelo: Como la construcción no se realizó según la ordenación, no se tiene en cuenta la edificabilidad materializada, resultando un aprovechamiento del suelo según el Aprovechamiento Tipo: 85% x 0,50 x 1 000= 452 m²utc, en caso de que se trate de una parcela que ya esté urbanizada conforme a la ordenación. En el caso de que la edificación hubiera sido legalmente construida, era necesario calcular la edificabilidad no amortizada, que en este caso sería (900 x 30/50) 540 m²utc, por lo que al ser superior al 85% del Aprovechamiento Tipo, es el que se consideraría. El valor se obtendría multiplicando el aprovechamiento a considerar por el VRS del uso de referencia, en este caso, el uso característico: 452 m²utc x 1 234 €/m²utc= 557 768 €.

Valor del vuelo: Se valora separadamente del suelo (art. 63 TRLS92). Como la edificación es anterior al 21/08/1990, se valora aunque fuera ilegal por estar prescritas las potestades para el restablecimientodos los gastos de la legalidad, según la normativa catastral por el método de coste de reposición depreciado por antigüedad y estado de conservación: 900 m2t x todos los gastos”>853 €/m2t x 0,73 x 0,85= 476 357,85 €

  • LS98: Esta norma mantiene la valoración separada de suelo y vuelo (art. 31) y, al igual que la LEF y el TRLS76 no distingue entre construcciones legales e ilegales, debiendo destacarse dos aspectos:
    • LS98 DDU.1: Deroga laTRLS 92 DT5.1, relativa a la incorporación al suelo del aprovechamiento materializado legalmente y a su amortización. Por lo que ya no se produce ni la incorporación al suelo del aprovechamiento materializado ni la amortización del mismo; sin embargo, subsiste la TRLS 92 DT5.1, que declara que están incorporadas al patrimonio de sus propietarios, las construcciones anteriores a la LS90, tanto si se edificaron conforme a legalidad vigente al tiempo de la construcción como si ya no se pudieran adoptar medidas para el restablecimiento de la legalidad. No se aclara el alcance de la expresión “incorporadas al patrimonio del titular” ni tampoco si quiere decir algo esta expresión (en el marco de la adquisición gradual de facultades tenía sentido, tras la desaparición de este modelo, es probable que no quiera decir nada).
    • LS98 28.2: Establece que en los ámbitos de “reforma, renovación 0 mejora urbana“, la valoración del suelo se realizará teniendo en cuenta el aprovechamiento de la edificación existente si fuera superior al resultante del planeamiento.
  • LS07:
    • El DT5.1 TRLS92 como el TRLS08 DT5: La inclusión implica únicamente la opinión del Gobierno de que dicha disposición subsiste a pesar de los términos del art. 22.3 LS07.
    • El RVal 5: excluye expresamente del requisito.
    • TRLS: Una de las modificaciones del TRLS08 operada por la L3R es la derogación expresa de la TRLS08 DT5, lo que parece que despeja las dudas sobre la plena aplicación del TRLS en cuanto a que, tras su entrada en vigor, es requisito para la valoración de la construcción que se den las condiciones del TRLS 22.3. Así mismo, llama la atención, que la misma norma, siguiendo la senda del RDL.8-11, permite el acceso al Registro de la Propiedad de las “construcciones, edificaciones e instalaciones respecto de las cuales ya no proceda adoptar medidas de restablecimiento de la legalidad urbanística que impliquen su demolición, por haber transcurrido los plazos de prescripción correspondientes” (TRLS 20.4).
    • La reciente STS 12/02/2014, analiza la valoración de una edificación que no contaba con licencia pero que había sido tolerada por la inactividad de la administración
    • El entorno normativo de referencia es la LS98:
      • Sin mención legal a la legalidad o ilegalidad de la construcción (art. 31 LS98).
      • Estando vigente la TRLS 92 DT5.1 (las edificaciones ilegales prescritas se incorporan al patrimonio de su propietario), aunque no se analiza en la Sentencia.

      Contiene la siguiente doctrina general:

      Es cierto que la norma (art. 31 LS98) no distingue entre edificaciones e instalaciones legales o ilegales, pero no por ello puede extraerse la conclusión de que ambas son indemnizables por igual. Solo resultan indemnizables aquellas obras o instalaciones que sean legales, esta conclusión se obtiene de la propia finalidad que persigue la fijación del justiprecio expropiatorio, y que no es otra que indemnizar por los daños que causa la privación o afección de un bien o derecho existente en el patrimonio del expropiado, y ninguna lesión produce en su patrimonio la privación de obras o instalaciones, que por ser ilegales, no pueden entenderse incorporadas al mismo“.

      La Sentencia resulta clarificadora respecto al concepto de incorporación al patrimonio y a las consecuencias, a efectos  valorativos, del transcurso del plazo de prescripción. Así mismo, y aunque la Sentencia no analiza los efectos de la TRLS 92 DT5.1, puede ser un precedente en cuanto a la inaplicación de este precepto tras la supresión del sistema de adquisición gradual de facultades que justificó la existencia de esta previsión transitoria.

      ¿Qué os parece más justo, el TRLS 92 DT5.1?

      ¿Esta doctrina del Tribunal Supremo casa con las medidas que facilitan la inscripción en el Registro de la Propiedad de construcciones ilegales prescritas?

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Natxo Tejerina

Licenciado en Derecho (Deusto, 1979). Abogado (Bilbao, 1980-1991), Profesor en los cursos de urbanismo del IVAP (1995-2020). Funcionario en diversos ayuntamientos desde 1991, actualmente en Urbanismo del Ayuntamiento de Barakaldo en periodo sabático.

Un pensamiento en “Construcciones ilegales prescritas: valoración

  1. Ivan

    En mi opinión, es más justo el art. DT5.1TRLS92, ya que si el Ayuntamiento no puede ordenar el derribo de la construcción ilegal prescrita, hay que indemnizar su valor. Por ese motivo, creo también que la doctrina del Tribunal Supremo no casa con las medidas que facilitan la inscripción de las construcciones ilegales prescritas en el Registro de la Propiedad, aunque la finalidad de estas medidas sea la protección de terceros adquirirentes de buena fe.

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