Como se sigue sin entender los efectos de la facultad de participar

Anclados en las viejas costumbres.

Desde hace tiempo que venimos señalando tanto la necesidad como los indicios de un cambio de modelo y asunción progresiva de nuevas de determinaciones jurídicas en el ámbito urbanístico. Pero de la misma manera que damos pasos hacia adelante, no estamos exentos de tropezones, como decíamos en nuestro último post (Give and Take).

En numerosas ocasiones hemos abordado uno de los cambios que trajo consigo la LS07 y que sigue perviviendo en nuestro ordenamiento prevalente, que no es otro que la facultad de participar en todas las actuaciones de transformación salvo en las actuaciones sobre el medio urbano, donde la participación no es opcional sino obligatoria (to Refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana” href=”https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-2015-11723#a17″ target=”_blank” rel=”noopener”>TRLSR 17.5). Sin embargo, sea por la habitual tendencia a leer los textos en diagonal o la renuencia al cambio, parece que el concepto sigue sin entenderse o asumirse, comportándonos como si nada hubiera cambiado.

La instauración de la facultad de participar, con la salvedad antedicha, resulta indistinta a la situación básica de suelo en la que nos encontremos (to Refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana” href=”https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-2015-11723#a13″ target=”_blank” rel=”noopener”>TRLSR 13.2.c y to Refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana” href=”https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-2015-11723#a14″ target=”_blank” rel=”noopener”>14.c) y supone que la participación en las actuaciones de transformación es opcional y no puede ser impuesta (sin que ello signifique que el suelo se extraiga de la actuación lógicamente). Esta determinación nuclear hace necesario reenfocar los sistemas de actuación/ejecución con excepción de aquel en el que se produce el desplazamiento de la propiedad (expropiación). Por tanto, no es posible seguir aplicando el “catecismo” de los sistemas de compensación, concertación, cooperación y agente urbanizador tal como “siempre” se han aplicado. 

Podría parecer que no ha habido ningún cambio, puesto que siempre ha cabido la posibilidad de no incorporarse a la Junta de Compensación/Concertación (¿Cómo se va a rechazar participar en un negocio de beneficio asegurado por la viabilidad económica de la actuación? ¿Podría ser que la ficción del valor de la edificabilidad lleve a la desconfianza de algunos propietarios?).

Pero en la dicción literal de la ley hay un matiz importante que tiende a pasar desapercibido. Veamos el to Refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana” href=”https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-2015-11723#a13″ target=”_blank” rel=”noopener”>TRLSR 13.2.c (entendemos extensible el criterio a la situación básica de suelo urbanizado del to Refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana” href=”https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-2015-11723#a14″ target=”_blank” rel=”noopener”>TRLSR 14.c, tal y como figuraba en el LS07 8.1.c)

c) El derecho a participar en la ejecución de las actuaciones de nueva urbanización, en un régimen de equitativa distribución de beneficios y cargas entre todos los propietarios afectados en proporción a su aportación.

Para ejercer esta facultad, o para ratificarse en ella, si la hubiera ejercido antes, el propietario dispondrá del plazo que fije la legislación sobre ordenación territorial y urbanística, que no podrá ser inferior a un mes ni contarse desde un momento anterior a aquél en que pueda conocer el alcance de las cargas de la actuación y los criterios de su distribución entre los afectados.

¿Cuál es la clave? Pues que la participación en cualquier actuación requiere la afirmación y confirmación expresa del deseo de participar y que no caben actos presuntos siquiera por omisión del trámite o no contestación.

Y ¿Cuál es la consecuencia de la no afirmación y ratificación del ejercicio de la facultad? Pues que la actuación debe expropiar e indemnizar en función de la situación básica del bien y que dicho importe se suma al conjunto de indemnizaciones de la actuación (to Refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana” href=”https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-2015-11723#a18″ target=”_blank” rel=”noopener”>TRLSR 18.1.f, y to Refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana” href=”https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-2015-11723#a18″ target=”_blank” rel=”noopener”>18.2). Por supuesto, en aquellas actuaciones sometidas a equidistribución tanto el resultado de distribución de beneficios (asignación de solares futuros) como de las cargas de la actuación se modifican de manera radical y conlleva la formulación de un nuevo proyecto de reparto, con la consiguiente necesidad de repetir todo el proceso en tantas rondas sean necesarias hasta que todos los participantes remanentes digan, “Si quiero”.

En este nuevo escenario los sistemas de actuación quedan deslavazados, puesto que no hay un resultado único, sino que hay múltiples resultados posibles, que se ven sustantivamente alterados por el régimen de valoraciones en función de la situación básica en que nos encontremos (rural con valores bajos –capitalización de rentas y coste-, urbanizado valores muy altos –residual en situación de origen y comparación-)

Hasta aquí la teoría, ahora vayamos a la praxis.

En la reciente sentencia STS 307/2022 (Marbella) se abordó la validez y suficiencia de dar por notificado a un propietario cuya propiedad estaba incluida en un proyecto de reparcelación mediante publicación edictal, a partir de la cual se inició un expediente de ocupación de la finca del polígono en cuestión, que era objeto de cesión obligatoria a favor del Ayuntamiento (con destino a zona verde) y que según el propietario tenía un valor superior a los dos millones de euros que no se le compensaban.

En la sentencia se describe como el Ayuntamiento justificó su proceder porque el suelo estaba urbanizado (aunque no hubiera alcanzado tal situación como …

resultado de una gestión y ejecución urbanística conforme al planeamiento, ante lo cual, y reconociendo de facto las situaciones creadas, procedió a declarar la innecesaridad de reparcelación, según los términos del artículo 73 del Reglamento de Gestión Urbanística, aplicable en esta Comunidad Autónoma, cuando reconoce que “No será necesaria la reparcelación en los siguientes casos:

a) Cuando, en suelo urbano, la totalidad de los terrenos del polígono o unidad de actuación pertenezcan a un solo propietario.

b) Cuando el Plan se ejecute por el sistema de compensación o expropiación.

c) Cuando no concurra ninguna de las causas que se enumeran en el artículo precedente de este Reglamento.

d) Cuando se trate de la ejecución de un Plan que afecte a una superficie anteriormente reparcelada, sin alterar el equilibrio económico entre los propietarios.

e) Cuando todos los propietarios afectados renuncien expresamente a ella y, tratándose de suelo urbanizable programado o incluido en un programa de actuación urbanística, la Administración actuante acepte la localización del aprovechamiento que corresponda.” 

Sin perjuicio de la resolución de la cuestión de interés casacional propuesta (que establece la obligatoriedad de la notificación personal y solo en caso extremo habilita la notificación edictal) llama la atención la falta de observancia por parte de unos y otros acerca de los efectos de la nueva regulación legal sobre el desarrollo reglamentario de la ejecución del planeamiento. El RGU desarrollaba en este aspecto los to Refundido de la Ley sobre Régimen del Suelo y Ordenación Urbana (RD 1346/1976, de 9 de abril)
” href=”https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-1976-11506#aochentaytres” target=”_blank” rel=”noopener”>artículos 83.3
y to Refundido de la Ley sobre Régimen del Suelo y Ordenación Urbana (RD 1346/1976, de 9 de abril)
” href=”https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-1976-11506#aochentaycuatro” target=”_blank” rel=”noopener”>84.3 TRLS76
(“Los propietarios deberán…“). ¿Si ha cambiado la ley pasando a ser facultativo el cumplimiento de lo que antes eran deberes, no debería hacerse, al menos, un significativo zurcido?

Nos tememos que la respuesta es sencilla, porque seguimos anclados en las viejas costumbres y se niega el cambio de manera sistemática.

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Natxo Tejerina

Licenciado en Derecho (Deusto, 1979). Abogado (Bilbao, 1980-1991), Profesor en los cursos de urbanismo del IVAP (1995-2020). Funcionario en diversos ayuntamientos desde 1991, actualmente en Urbanismo del Ayuntamiento de Barakaldo en periodo sabático.

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