¿Cómo se produce la Vivienda de Protección Pública?

La negación de una realidad incomoda.jano 2

En ocasiones tomamos por disociados conceptos que no lo son y que por otra parte, no son más que el reflejo de ciertas realidades incomodas que tratáramos de negar o eludir como si fueran cuestiones elegibles, al menos en nuestro actual marco legal. La producción de viviendas de protección pública (VPP) es una de ellas. Es habitual que desde el sector público promotor de viviendas de protección se vierta un discurso que demoniza a los promotores de la vivienda libre, presentándose así mismos como los buenos de la película.

Es posible que para gran parte de nuestra audiencia sea algo obvio o conocido, pero para contestar la pregunta que encabeza este post hemos de partir de la base, del suelo ¿cómo se puede obtener el suelo cuyo destino sea la promoción de vivienda pública en sus distintas modalidades?

Las respuestas son dos: por vía onerosa (compra o expropiación) o por vía urbanística.

Entendemos como vía onerosa la adquisición (voluntaria o forzosa) de suelo a precios de mercado para destinarlo a la promoción en venta o alquiler de vivienda a precio limitado. En ta caso, el esfuerzo presupuestario sería inabordable salvo en actuaciones muy puntuales  y las administraciones que realizaran este esfuerzo podrían dar discursos ejemplificadores. Pero no es el caso de las políticas públicas de vivienda protegida, porque toda esta política se basa en la segunda vía, la urbanística.

La vía urbanística se basa en dos pilares: 1) la cesión de edificabilidad por participación de la colectividad en las plusvalías urbanísticas y 2) la asignación de coeficientes de ponderación diferenciados a los usos lucrativos libres del uso residencial protegido, cuya combinación permite a las administraciones obtener gratuitamente importantes stocks de solares. Por ejemplo, con una cesión del 15% (LvSU 27) y unos coeficientes de ponderación de 0,5 para la VPP frente a la vivienda libre, supone que en una actuación del 40% de VPP y 60% de vivienda libre, la administración obtiene en torno al 25% de la oferta residencial exenta de cargas de urbanización. Así se obtiene la mayor parte del suelo para la promoción pública de VPP. Esta vía se complementa con la obligación de cesión de suelo para viviendas de alquiler (TRLSR 18.1.a.2º) o los alojamiento dotacionales (LvSU 17).

Es decir, en el caso de que no hubiera la denostada promoción privada, la política de vivienda de promoción pública no podría desplegarse.

Y… ¿como es qué sigue habiendo promoción privada a pesar de tan significativas cesiones? La pregunta no es ociosa porque los propietarios ya no tienen obligación de ejecutar el planeamiento, dado que desde la LS07, la participación en las actuaciones es facultativa (TRLSR 13.2.c 14.c) salvo en las actuaciones sobre el medio urbano (TRLSR 17.2). De modo que, en caso de inactividad privada, la administración tendría que expropiar la totalidad del suelo, lo que nos llevaría a la primera vía y a unos desembolsos económicos inasumibles y a la inejecución del planeamiento y de los programas públicos de vivienda. Por ello, la administración recurre a la zanahoria dotando a las actuaciones privadas de suficientes plusvalías y así procurar a los gestores públicos el suelo necesario para desarrollar sus programas y luego hacer discursos censurando a la iniciativa privada.

Quizás sorpresivamente para muchos, sin el “sucio capital” de carácter especulador y últimamente sobre el cual se pretende limitar su capacidad de extracción de rentas en el libre mercado (curiosamente nada se dice sobre su régimen estatutario o sobre la incidencia de una eventual limitación de precios de venta, como si la forma de extracción de valor diferenciada para el mismo bien y propietario fuera conceptualmente aceptable o discriminable en una economía de mercado), será imposible o muy difícil definir políticas de VPP, salvo que se apliquen medidas de descapitalización pública que contribuyan a la insostenibilidad del sistema público de prestaciones generales o que lo pretendido sea una reconfiguración total de las políticas tributarias (pero claro, eso es otro renglón). Como se puede observar son las dos caras de una misma moneda, como el Jano Bifronte.

Por ello, a la hora de ponderar las afirmaciones públicas que se hacen todos deberíamos conocer y reconocer los mecanismos que nos hemos dado para poder desarrollar las políticas públicas de VPP, no jugar al juego del trile o el tocomocho y plantearnos acciones posibles, sostenibles y con garantías jurídicas a corto y largo plazo para todos los operadores públicos y privados si verdaderamente queremos llevar a algún puerto nuestros planeamientos y que no se queden en meros papeles mojados, como cuando se plantean soluciones que disocian el suelo y el vuelo, que diferencian la vivienda del resto de usos lucrativos, que niegan el valor patrimonializado o el régimen estatutario de distribución equitativa de cargas de las distintas actuaciones.

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Álvaro Cerezo

Álvaro Cerezo, Doctor Arquitecto (ETSA-UPM). Director de la Sociedad pública Puerto Deportivo el Abra – Getxo S.A. y docente de la EVETU (IVAP). Ha sido arquitecto municipal en el Ayuntamiento de Zalla. Master en valoraciones UPC-EM-REV y experto en materia urbanística. Experto en proyectos europeos (URBACT III, Integrated Urban Renewal, Environmental Issues, Sustainable Housing Support to local authorities and other stakeholders in designing and delivering integrated and participatory policies). ECA Residuos nivel I. Ha impartido clases en las Universidades de la UPV/EHU, Deusto, UPC y en instituciones INAP y ERAP, así como diversos colegios profesionales.

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