Cesión gratuita de dotaciones en suelo consolidado

Existe la opinión generalizada que en suelo urbanizable y urbano no consolidado no hay límite a las obligaciones y que, por el contrario, en suelo consolidado las únicas obligaciones del propietario son las que fijara la licencia. Nada más lejos de la realidad

Olabeaga-Alineación

Una reciente Sentencia ha anulado un Decreto del Ayuntamiento de Vitoria, que requirió a un propietario para que ajustara su parcela a las alineaciones de las actuales ordenanzas con ocasión de un reforma importante de la edificación. El propietario se opuso entendiendo que como no sustituía el edificio, no se le podía exigir cesión adicional de terrenos a la que estableciera la licencia de edificación en su día. Los tribunales han dado la razón al propietario entendiendo que la única forma de obtención de dotaciones en suelo consolidado es la expropiación (art. 186.2 LvSU).

Viajemos al pasado

La Ley del Suelo de 1956 (LS56), revolucionaria en muchos aspectos, impuso a los propietarios el deber de ejecutar el planeamiento (art. 45 LS56) y, como excepciones a este deber, estableció el régimen de Fuera de ordenación (que atenuaba transitoriamente el deber, art. 48 LS56) y la posibilidad de implantar usos provisionales (que implicaba la suspensión temporal del deber, art. 47.2 LS56). El artículo 47.1.2ª LS56 señalaba elocuentemente “Las nuevas construcciones se adaptarán a la ordenación aprobada” y el art. 67 requería la previa conversión en solar para la edificación, salvo excepcionalmente para uso industrial.

La Ley del Suelo de 1976 (TRLS76) mantuvo esta regulación, pudiendo destacarse, su art. 83.1 que establece que “el suelo urbano… estará sujeto a la [limitación] de no poder ser edificado hasta que la respectiva parcela mereciere la calificación de solar“.

En este contexto, la legalidad vigente respalda la posición del propietario en el referido contencioso y se comprende que el Tribunal dejara de indagar una vez encontrado el art. 186.2 LvSU, que recoge esta concepción del régimen de propiedad.

Volvamos al presente

El art. 26.1.b LvSU establece el deber de los propietarios de suelo urbano consolidado de:

  • Completar la urbanización
  • Ceder los terrenos calificados como dotacionales públicos por el planeamiento

Lo normal es que conectemos este artículo con el art. 83.1 TRLS76 y pensemos complacientemente que nada ha cambiado, que esto es el mismo que ya recogía el TRLS76 (el siempre tranquilizador nada nuevo bajo el sol).

Un paréntesis para juristas: La verdad, la torpe redacción del art. 26.1.b LvSU, que utiliza la expresión ‘carga’ para referirse al ‘deber’ no ayuda nada. Recordareis a Carnelutti por ser quien contribuyó definitivamente a configurar los conceptos de Deber y de Carga, mientras que el deber se corresponde con un derecho o interés ajeno (el deber de pagar impuestos), la carga se corresponde con una situación cuya adquisición o persistencia interesa al obligado (la carga de pagar la cuota para seguir siendo socio o la de conformar solar para edificar). Por ello, la frase “el deber [de]… levantamiento de la carga de cesión gratuita” del art. 26.1.b LvSU, hay que atribuirlo a un barbarismo jurídico carente de alcance alguno.

Efectivamente, el art. 26 LvSU podría llevar a pensar que es una mera reedición del art. 83 TRLS76 (tal vez sea una disculpa tonta, porque es lo que pensé yo durante una temporada). Sin embargo, el art. 34 LvSU resuelve la posible duda al establecer:

La aprobación y entrada en vigor de la ordenación pormenorizada del suelo urbano consolidado produce por ministerio de la ley la afectación de las parcelas y los solares al proceso edificatorio y al destino derivado de su calificación por la ordenación urbanística, así como, en su caso, a la culminación del proceso urbanizador y levantamiento de la carga de cesión gratuita al ayuntamiento de los terrenos interiores de la parcela destinados por la ordenación pormenorizada del plan general o estudio de detalle a dotaciones públicas para viales, aceras y otros espacios libres.

Con lo que no hay lugar a duda alguna, la cesión de dotaciones públicas ya no es una carga inherente al ejercicio del derecho a edificar (a pesar de la confusa verborrea de los arts. 26 y 34 LvSU), sino que es un deber exigible desde la entrada en vigor de la ordenación.

La legislación básica del Estado

Puede que estéis pensando “ya está Natxo con sus ocurrencias, si la legislación autonómica dijera esto -que habrá que mirarlo más despacio-, no podría ser porque la legislación del Estado, que garantiza las condiciones básicas de la propiedad, impide semejante despropósito“. Sería una reacción natural, propia de la humana resistencia al cambio.

Y también que la foto de cabecera provoca una reacción instintiva contraria a la tesis expuesta, ¿verdad? Si nos fijamos en esta otra otra foto, puede que la reacción no sea tan virulenta.

Santutxu-Alineación

Si realmente estabais pensando que la legislación básica del Estado impediría la aplicación de la confiscación prevista en la LvSU, tengo que desengañaros. El art. 9.5 TRLS dispone “En el suelo en situación de urbanizado, el deber de uso supone el de completar la urbanización de los terrenos con los requisitos y condiciones establecidos para su edificación”.

La diferencia con el art. 83 TRLS76 es clara. El TRLS76 asocia al derecho a edificar la carga de conformar solar mientras que el vigente TRLS establece el deber de conformar solar (“los terrenos con los requisitos y condiciones establecidos para su edificación”), independizándolo del posible ejercicio del derecho a edificar.

Es decir, la sincronización entre la LvSU y el TRLS en este punto es total.

El derecho de propiedad y su protección constitucional

Si el Estado también se ha desmandado (¡ojo, que lo ha aprobado el Parlamento actual, con mayoría absoluta de un partido que no se puede calificar de comunista precisamente), pensaréis que siempre nos queda la Constitución, que protege la propiedad privada y la herencia y prohíbe la expropiación sin el pago de un justo precio (art. 33 CE). Cuestión muy interesante que comentaremos en un próximo post.

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Natxo Tejerina

Licenciado en Derecho (Deusto, 1979). Abogado (Bilbao, 1980-1991). Funcionario en diversos ayuntamientos desde 1991, actualmente en Urbanismo del Ayuntamiento de Barakaldo en periodo sabático. Profesor en los cursos de urbanismo del IVAP.

9 pensamientos en “Cesión gratuita de dotaciones en suelo consolidado

  1. unaistoa

    Hola Natxo,

    Estamos redactando un PGOU en un municipio de pequeña entidad en Alava y tengo una cuestión al hilo de esta exposición (casi discusión en el equipo redactor) y que me cuesta entender.

    Un suelo urbano consolidado (tiene todo: calle urbanizada y todos los servicios habidos y por haber) que cuenta con edificación consolidada (unifamiliar aislada en parcela con espacio libre privado) a la que “pretendemos” modificar la alineación de tal manera que la calle de su frente quede uniforme (ya que ahora mismo tiene zonas de 5 metros de ancho, otras zonas de 6, otras de 5,5m., etc.).
    Es decir no se pretende obtener “dotaciones nuevas” sino más bien ajustar la calle en unas dimensiones homogéneas.

    La pregunta:
    Esta alineación ¿ correspondería a una cesión de una actuación aislada o a una actuación de dotaciones públicas a expropiar?
    Y en el primero de los casos. ¿Sería obligatorio que, además de la cesión, la tenga que ejecutar el propietario de la parcela o, considerando que es de hecho ya un suelo urbano consolidado, podría limitarse a una cesión de una zona pública a ejecutar por el ayuntamiento?

    Espero haberme explicado y deseo más aún aclararme al respecto.

    Un saludo
    Unai (exalumno del IVAP con dudas)

    1. Natxo

      Hola Unai.

      Del análisis “objetivo” y “desapasionado” (ejem, ejem) de la legislación vigente, no tengo NINGUNA duda:

      1. La propiedad privada tiene un régimen estatutario (TRLSR 11.1), lo que supone en cada momento tendrá el contenido concreto que resulte de la ley y, por remisión de esta, del planeamiento. Es imprescindible la lectura de la STC 37/1987, de la que fue ponente el magnífico jurista Jesús Leguina, recientemente fallecido; es amena e instructiva, por lo que no citaré una FJ concreto, aunque sí una conclusión, por mucho que a consecuencia del carácter estatutario se vacíe de contenido material la propiedad, solo procede la expropiación cuando esta devenga inútil para su titular.
      2. Los arts. 26.1.b y 34 LvSU, que son ley modulan la propiedad, imponiendo a la propiedad la obligación de cesión gratuita de la parte de su terreno necesaria para regularizar el trazado de calle, desde la aprobación de la ordenación pormenorizada (es decir, sin necesidad de esperar a la sustitución de la edificación).
      3. Este precepto no solo es acorde con la actual naturaleza de la propiedad (véase la STC 37/1987) sino con la legislación básica del estado aprobada por un Gobierno tan poco sospechoso de comunista como el actual, presidido por M. Rajoy. Véase el art. 17.1 TRLSR que dice: «En el suelo en situación de urbanizado, el deber de uso supone los deberes de completar la urbanización de los terrenos con los requisitos y condiciones establecidos para su edificación», obsérvese que, a diferencia del precedente, no se condiciona la edificación a cumplir las condiciones, sino que se obliga a cumplir las condiciones en todo caso.

      Otra cosa es el devenir judicial que pueda tener esta cuestión, porque ya hay pronunciamientos buenos y malos. Pero no hay que desanimarse, porque lo que ocurre es que nuestras cabezas (y en el nuestras incluyo las de los señores jueces y magistrados) están ahormadas con el Código Civil del S. XIX y con el art. 58.2 TRLS76 y no se adaptan bien a estas modernidades de los arts. 33.2 CE11.1, 15.1.a y 17.1 TRLSR o 26.1.b y 34 LvSU.

      Una última consideración, si las opciones solo fueran a) Actuación aislada con cesión gratuita de suelo urbanizado o b) Pagar el justiprecio del suelo y la urbanización, yo elegiría la a y procuraría alcanzar una transacción (por ejemplo cede el suelo y lo urbaniza el Ayuntamiento). Pero puede que quepan otras alternativas de gestión (unidades discontinuas, actuaciones de dotación…), tal vez estrujando un poco las meninges…

       

      Y ya sabes, mejor poner en común las dudas y hablándolas, a veces, se aclaran. En cualquier caso, siempre viene bien compartir reflexiones. Un saludo

  2. Miguel

    Hola Natxo

    Antes de nada, gracias por tu blog, es muy didáctico.

    Te escribo porque me voy a sumergir en un proyecto de auto-promoción en una urbanización de Valencia y me surge alguna duda una vez consultado el Ayuntamiento.

    El tema es que dispongo de una parcela de terreno urbanizable sin edificación, actualmente está con tierra. Esta parcela linda a 2 calles una de las cuales no está urbanizada y debo urbanizar con acera, alumbrado, etc.

    La cuestión es que cuando he consultado al Ayuntamiento para pedir todo lo necesario de cara a obtener la Licencia de Obra, me dice que:

    1.- Debo pagar una Tasa de 0,05% del proyecto.
    2.- Debo pagar el ICIO.
    3.- Debo pagar una tasa por cesión de dotaciones públicas.

    Los dos primeros puntos los tengo claros, pero es el 3º el que me crea algo de inquietud ya que en ningún otro Ayuntamiento de Valencia (por lo que he consultado) tiene esta tasa. La cuestión es si para este punto puedo solicitar algo para estar exhento de la misma o si esta tasa es obligatoria.

    En fin, cualquier información que puedas facilitarme será de gran interés.

    Muchas gracias Natxo

    1. Natxo Tejerina Autor de la entrada

      Hola Miguel.

      Bastante imaginativa la ordenanza esa, no solo no pagan por hacerse con los terrenos para la apertura o ampliación de la calle sino que cobran al obligado a la cesión gratuita, me imagino, que por revisar la documentación de la cesión. Responde a una interpretación un tanto singular del concepto de tasa (art. 20 de la Ley de Haciendas Locales).

      En este caso, tu cederías porque deseas edificar, pero lo cierto es que, tal como dice el art. 17.1 TRLSR, la obligación (o deber) de cesión se deriva de la aprobación del plan y parece independiente de que vayas a obtener un beneficio concreto por lo que la tasa parece cuestionable, al menos en una primera aproximación.

      De todas formas, por la tasa por concesión de licencia (0,05%) es muy moderada y puede que el importe de la tasa de cesión no justifique preocuparse por el asunto.

      Suerte

      1. Miguel

        Hola Natxo,

        Antes de nada, muchas gracias por tu respuesta.

        Esa era la idea que tenía, que la tasa por cesión no sería de una cuantía elevada teniendo como referencia la otra tasa del 0,05%.

        Pero…hoy mismo he recibido la noticia de cómo se calcula y me he llevado una sorpresa. Estamos hablando de que se cobra 217€/m2 sobre el 14,5% de aplicar el coeficiente de edificabilidad. Es decir, si tengo una edificabilidad de 200m2 (aplicando el 40% sobre el tamaño de parcela), saco el 14,5% de esos 200m2 que es = 29, multiplicado por los 217€/m2 lo que dan casi 6.300€. Esto me parece una auténtica barbaridad. Además, se me exige pagarlo en el momento de solicitar la licencia de obra.

        No sé en este caso qué es lo más apropiado hacer.

        ¿Qué me aconsejas?

        Gracias!

        1. Natxo Tejerina Autor de la entrada

          Pues si le han echado imaginación a la tasa de marras. Lo he comentado con gente experta en tributos locales y les ha parecido muy rebuscado. Creo que podría estar justificada esta tasa en las cesiones de las actuaciones de dotación, lo que en Euskadi se llama “carga dotacional”, pero en las cesiones del consolidado, que es el cumplimiento de un deber sin beneficio directo, aunque el ayuntamiento espere a la licencia para exigirlo, podría carecer de encaje en el concepto de tasa. ¿Has localizado la ordenanza? ¿Puedes enviar el enlace?

  3. Miguel

    Hola Natxo,

    Gracias de nuevo por tu mensaje.

    Ayer estuve gestionando este tema por teléfono con el Departamento de Urbanismo y me remitieron a esta ordenanza que se supone que es la que regula dicha tasa:

    http://www.paterna.es:88/secretaria/c/SEC/ORDENANZAS/AREA%20DE%20POLITICA%20TERRITORIAL%20Y%20VERTEBRACION/EDIFICACION%20Y%20USOS/CASTELLANO/TRANSFDEAPROVE.pdf

    En el propio departamento no me supieron decir ni cómo se calculaba porque lo curioso de dicha tasa es que no se calcula respecto a PEM, si no en base a la edificabilidad. Me pasaron con TRIBUTOS y al menos me ayudaron en la estimación de los costes, que podrían rondar los 7.000€ para una edificabilidad de 220m2 es aproximadamente el proyecto.

    Leyendo la ordenanza no encuentro el artículo que aplique, ni el cálculo de la liquidación. Es algo “curioso”.

    En fin, gracias de nuevo por tu ayuda Natxo.

    Un saludo y feliz fin de semana,

  4. Pedro

    Hola natxo, mira tengo un terreno de 200 metros cuadrados en sukarrieta (vizcaya) urbano consolidado y me gustaría poner una mobil-home o una casita de madera 50 m cuadrados crees que seria posible.¿que debería hacer? O pedir.¿que ley debería conocer?
    Gracias.un saludo

    1. admin

      Hola Pedro.

      Disculpa la tardanza en la respuesta.

      Se trata de suelo urbano consolidado pero es necesario conocer, además, la calificación (o destino atribuido por el planeamiento a la parcela). Para ello puedes consultar la aplicación de planeamiento de la Diputación. El detalle de las ordenanzas lo tienes en los BOB de 04/12/2000 y 22/02/2005.
      Yo preguntaría en el Ayuntamiento porque la naturaleza fácilmente desmontable de la mobil-home, no excluye la necesidad de autorización municipal y otros requisitos (arts. 37 LvSU y 13 TRLSR) y porque siempre hay circunstancia de estética o decoro que deben ser respetadas que son de apreciación subjetiva (imagina que compras un modelo de mobil-home y que el ayuntamiento autorizaría otro de precio similar pero no ese, pues te meterías a lo tonto en un lío económico). Sin embargo, a veces, preguntar es lo último que hay que hacer, que en los ayuntamientos hay gente muy rara… 😉

      Suerte y un saludo.

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