Cambio de paradigma (7): Insolvencias

Actuar sobre la ciudad existente suscita la aparición de viejos problemas, vinculados con el cumplimiento de deberes, que a su vez han derivado en una deseducación inducida por las distintas administraciones. Las insolvencias son otro ejemplo de que arreglamos un problema, generando otro.

REGENERACIÓN URBANA, CAMBIO DE PARADIGMA: Posts anteriores

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Fuente: www.informador.pt

Como cualquier actuación empresarial e inversora, la actuación urbanística y edificatoria necesita de un capital. Y no descubriríamos el pacifico si constatáramos que en nuestro mundo occidental, este capital solo puede tener tres orígenes: de la administración (proveniente de la exacción de impuestos), de un empresario inversor (que espera tener un rendimiento del mismo) o del propietario.

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Fuente: www.fotocasa.es

¿Del propietario? 

Si del propietario, ese gran olvidado que constantemente exige sus derechos y pocas veces cumple con sus obligaciones.

¿Pero qué obligaciones tiene un propietario?

En post anteriores -Deber de conservación (1) Cuantía máxima(2) Obras exigibles y (3) Nueva naturaleza– analizábamos la evolución e incidencia cuantitativa del deber, pero como siempre el problema nos sobreviene cuando tenemos que llevarlo a la práctica. Y este problema se manifiesta de manera agravada en épocas de crisis (pero en las de no crisis también, aunque lo escondemos mejor) y sobre todo en los tejidos urbanos degradados, más necesitados de intervención por la baja calidad de las edificaciones.

¿Cuál es la problemática fundamental de las actuaciones sobre el medio urbano?

El nulo reconocimiento del deber de la propiedad, del deber de conservación y de su incidencia a la hora de tomar la decisión en convertirse en propietario. Y claro de esos barros, estos lodos.

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El problema, Ellie Wiesel

En los post anteriores mencionados se constataba que el deber de conservación viene de antiguo, pero es con la actual dicción de la L3R, cuando dicho deber exigible se hace más extensivo y cuantitativamente más elevado, ante lo cual uno se pregunta si ¿facilita o agrava el problema?

Pues lamentablemente es necesario resaltar que la respuesta es ajena a la pregunta.

La respuesta común es, en vez de exigir el cumplimiento del deber (ahora en forma de contribución obligada a la actuación sobre el medio urbano, para que el propietario asuma su condición de inversor preferente sobre sus bienes), hemos acostumbrado a la ciudadanía a que lo que debe esperar, es a que se le dé una subvención. Además una subvención para todos, como si fuera un reparto del premio de la lotería.

Podríamos preguntarnos, y ¿Cómo hemos llegado a esta situación?

Pues por múltiples vías, pero una de ellas es la insolencia de los obligados o, mejor dicho nuestra incapacidad para gestionar adecuadamente algunas insolvencias.

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Fuente: Voz populi. Gestión Económica y Morosidad Crediticia, LUIS RIESTRA

¿Por qué la solución a la insolvencia de algunos propietarios es… subvencionar a todos?

Dejando la pregunta en el aire, lo cierto es que se trata de una sistemática deseducadora, injusta e imposible de mantener (basta echar un vistazo al BOE y a los presupuestos menguantes de las administraciones públicas –estabilidad presupuestaria de las administraciones públicas-).

Pero la verdad es que existen otras vías, ¿Nos atreveremos a aplicarlas?

Si lo pensamos bien es una cuestión financiera y de tesorería.

Pero ¿Qué pasaría si, ante las insolvencias, se prestaran los fondos necesarios, inscribiendo la carga en el Registro de la Propiedad y venciendo el préstamo con la transmisión del inmueble (intervivos o mortis causa)?

Pues que si no es gratis inmediatamente habría menos insolvencias.

Y que nadie rehabilitaría… ¿sí? Habría que verlo, pues la amenaza de no rehabilitar si no hay subvención es como la de irse a la cama sin ver la película, que es una amenaza que solo funciona con el padrazo o madraza estado. ¿Sería razonable exigir a una comunidad que rehabilite si hubiera crédito para quién no pueda pagar, crédito a devolver con intereses en el momento de la transmisión? ¿Estos créditos podrían ser una de las obligaciones que se impusieran al conjunto de los propietarios de una actuación de Regeneración y Renovación Urbanas?

Parece que puede haber otras vías, pero ¿no será que lo que pasa es que nos gusta más hacer amigos regalando dinero?

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Álvaro Cerezo

Álvaro Cerezo, Arquitecto (1998). Director de la Sociedad pública Puerto Deportivo el Abra – Getxo S.A. y docente de la EVETU (IVAP). Ha sido arquitecto municipal en el Ayuntamiento de Zalla. Master en valoraciones UPC-EM-REV y experto en materia urbanística. Experto en proyectos europeos (URBACT III, Integrated Urban Renewal, Environmental Issues, Sustainable Housing Support to local authorities and other stakeholders in designing and delivering integrated and participatory policies). ECA Residuos nivel I. Ha impartido clases en las Universidades de la UPV/EHU, Deusto, UPC y en instituciones INAP y ERAP, así como diversos colegios profesionales.

2 pensamientos en “Cambio de paradigma (7): Insolvencias

  1. GORKA CUBES

    Álvaro, gran artículo. ZORIONAK.

    Me surgen muchas reflexiones al hilo de lo que dices… te las lanzo sin cinturón de seguridad, a ver qué opinas. Muy, muy interesante cuestión la que planteas, aunque como casi siempre, con la iglesia hemos topado: LA BANCA. Pero tampoco la estigmaticemos… son fenicios y quieren no sólo recuperar lo prestado, sino ganar dinero… cosa lógica, y encima deben aplicar las leyes contables que le son impuestas cada vez más segurolas… por haber sido malos… Vamos, que un crédito como el que sugieres, con la legislación y condiciones actuales, creo que no les iba a gustar… Sugiero a todo el que lea este comentario la lectura del Informe GTR 2014…

    El cambio de paradigma debe ser transversal y afectar al mercado crediticio, financiero, a sus normas y legislación… No me imagino hoy por hoy un banco dando un crédito para rehabilitar un inmueble, con la garantía de reintegro en el momento de la transmisión, como propones… ya sabes que hoy por hoy, huyen del ladrillo… nuevo, rehabilitado o en barro cocido… Bastante tienen todavía con quitarse de encima toda la mochila de la pasada burbuja…

    A día de hoy lo que sugieres sólo se podría hacer con una venta asociada a un realojo-alquiler del propio insolvente en su propia vivienda… Aparecería la figura del realojado por desahucio rehabilitador… aunque entramos en una contradicción… no le vamos a exigir a un deshauciado que suscriba un crédito… o lo uno o lo otro… Algo parecido ya hubo hace años, pero era vilipendiado por usurero… la hipoteca inversa: http://es.wikipedia.org/wiki/Hipoteca_inversa. Puede ser algo parecido a lo que sugieres? Incluso hace unos años existía otra cosa similar como “producto financiero” el reconocimiento de deuda para entrar en una residencia… Lo hacía sin ir más lejos la diputación foral de Bizkaia… el anciano entraba en la residencia y la garantía del pago era su vivienda.. pero también se quitó:
    http://www.normativadependencia.org/dependencia/normadep.nsf/vwnuevonovedades%5C7A7E4953776789E9C12576C7003F75D3?Opendocument

    Pero seamos, prácticos… estudiemos al enemigo, cómo se deben contabilizar los inmuebles a efectos contables? quizá ahí encontremos alguna pista:
    http://www.tinsa.es/es/research/working-papers/valoracion-inmuebles-efectos-contables#

    El banco debe valorar a precio de mercado minus deterioro… que no es lo mismo que depreciación… Te extracto un párrafo del artículo anterior que te adjuntaba:

    “El deterioro es la expresión contable de la pérdida estimada de valor de un inmueble, distinta, para el caso de los elementos amortizables, de su depreciación sistemática, y supone constatar y reflejar contablemente la realidad de que el importe recuperable del activo en cuestión es inferior al valor contable, o bien la dificultad de recuperar, a través del uso, la venta u otra forma de disposición, la totalidad del valor contable de un activo.”

    El banco lo tiene que ver claro… tiene que saber que va a trincar… Cómo podemos hacérselo atractivo al banco, para que lo concedan? Hoy por hoy sólo veo dos vías: que le suponga un buen negocio (negocio bancario tradicional) ergo usura, o que por un cambio en la normativa contable las “hipotecas rehabilitadoras”, no se provisionen igual que las de vivienda nueva… maquillaje burbujero… no se me ocurren más, sin recurrir a papá administración, que avale, financie, expropie…

    Permíteme que complete las preguntas retóricas del final tu artículo con otras similares, pero con diferente matiz:

    – ¿Sería razonable exigir al legislador que flexibilice la norma contable, para que los créditos destinados a la rehabilitación; NO tengan que provisionarse al primer impago, y sean atractivos para el banco el concederlos?

    – ¿Y si ponemos de nuevo en marcha un programa de desgravación fiscal, pero sólo para inversiones destinadas a la rehabilitación?
    http://www.elderecho.com/tribuna/fiscal/deduccion_por_obras_de_reforma_en_viviendas_11_655555004.html
    El Real Decreto-Ley 6/2010, de 9 de abril, de medidas para el impulso de la recuperación económica y el empleo, con vigencia temporal entre el 14 de abril de 2010 y el 31 de diciembre de 2012… Curiosamente este último se hizo justo antes de la L3R y no vinculado a ella… Porqué la L3R no tiene memoria económica??

    – Cómo se puede fomentar fiscalmente que la iniciativa privada (los particulares) entren en operaciones urbanas de 3R?

    – ¿Un IVA super-reducido?
    Ampliando las condiciones actuales:
    http://www.agenciatributaria.es/static_files/AEAT/Contenidos_Comunes/La_Agencia_Tributaria/Segmentos_Usuarios/Ciudadanos/Vivienda/Obras_en_viviendas/IVA/tipo_reducido_obras_vivienda.pdf
    Y favoreciendo la aplicación de estos tipos reducidos (o incluso super reducidos) no sólo en el ámbito edificatorio sino también el urbanístico… en definitiva maridando con la L3R…

    ¿Estaríamos creando una nueva burbuja rehabilitadora?…
    Hinchémosla al menos un poquito, que hasta que reviente hay tiempo…

  2. Álvaro Cerezo Ibarrondo Autor de la entrada

    Hola Gorka:
    Creo que eran los profesores Parejo y Enterria quienes resumían la cuestión sobre quién paga el urbanismo-edificación.
    A saber: el propietario, la administración o el inversor-empresario.
    Si ahora pensamos en renovación-regeneración, la cosa sigue en el mismo punto, pero “agravada” o quizás mejor, remediada, por la imposibilidad de que la administración puede otorgar dadivas en forma de subvenciones, derivado de la famosa estabilidad presupuestaria y la cuasi imposible capacidad de endeudamiento de las administraciones públicas.
    Porqué nadie cuestiona la entrega de dinero público a espuertas, con la escusa de “incentivar” la rehabilitación-regeneración, cuando es justamente lo contrario? la deseducación de las obligaciones de ser propietario.
    La gente quiere mantener sus propiedades, sin asumir sus obligaciones y sin comprender que su derecho de propiedad está supeditado al derecho colectivo a disfrutar de la ciudad, del medioambiente, a no robar/consumir recursos del futuro, a hacerla accesible para todos, etc…
    Si esto es así, la actuación de regeneración debería suponer un cambio al vetusto modelo en que nos hemos movido hasta la fecha, quizás cuestionarnos algunos “pequeños dogmas” como los del realojo, donde se producen autenticas situaciones paradójicas, cuando no escandalosas, a nada que se pusieran en conocimiento de todos (los famosos canjes de viejo por nuevo a coste cero, son un claro ejemplo).
    La idea que apuntaba, se basaría en un flujo de caja si se quiere visualizar. Qué pasaría si una actuación inscribiese una deuda revalorizable sobre una propiedad con carácter de privilegiada a extinguir en la siguiente transmisión, intervivos o mortis causa? Quizás es una cuestión de hacer números (carga financiera), aunque lógicamente si todos son insolventes es imposible!
    Yo creo que ha habido algún intento de hacerlo con alguna Señora Maria, pero en el momento que los hijos se enteraron, la cosa se chafó. Al fin y al cabo se les estaba restando parte de la herencia, condenando a la susodicha a vivir en la indigencia hasta que papa Estado saque la chequera. Porqué? Por los antecedentes…. Para qué vas a rehabilitar la propiedad, si te aferras a la misma al final vienen al rescate?
    Pero también hay otros debates. Se podría/debería considerar el valor legal del deber de conservación un minusvalor, al fin y al cabo podría ser un riesgo plausible? De tal manera que el valor de la propiedad no solo sea en función de tus derechos, sino también en función de tus posibles obligaciones pendientes para con los demás. Quien no mantenga, su valor real y objetivo es menor.
    En cuanto a tus preguntas, las dos preguntas iniciales me parecen muy razonables, para facilitar el crédito. Las de los incentivos fiscales igual son unas preguntas trampa, puesto que sus viviendas ya se ven favorecidas más de lo que invierten cuando están en una actuación 3R, la revalorización está sujeta a un efecto multiplicador, que siempre compensa.
    Que es una burbuja rehabilitadora? La revalorización de los bienes? Pero no es en provecho de sus inversores (quiero decir propietarios)?
    Lo dejo aquí, por ahora. Muchas gracias Gorka por todas tus reflexiones más que necesarias y que ayudan a pensar y ….. a ver las cosas desde otra perspectiva.

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