Cambio de paradigma (6): Vivienda en propiedad, el bucle del que no queremos salir

En ocasiones, si no son en la mayoría, las cuestiones más comunes y  evidentes son las que menos se cuestionan y quizás la necesidad de la vivienda en propiedad sea una de ellas. Una “Propiedad” que además de haber provocado la desatención sobre lo construido, ha generado un profundo cambio social.

REGENERACIÓN URBANA, CAMBIO DE PARADIGMA: Posts anteriores

A comienzos del Siglo XX, el modelo de vivienda en propiedad no era el mayoritario, pero por diversas razones desde entonces ningún gobierno ha querido alterar el modelo. Quizás porque el modelo de propiedad tiene tras de sí, un autentico modelo ideológico. Conceptos como estabilidad social, vinculación, familia, hogar, religión y hasta patria, estuvieron íntimamente ligados a la propiedad e incluso nos hemos vanagloriado de ello en el pasado:

«No queremos, porque es un mal, aunque a veces tengamos que admitirlo como al necesario, que la construcción se oriente al sistema vulgar de arrendamiento o al sistema de acceso a la propiedad cuando el acceso es tan largo en el tiempo que destruye la esperanza. […] la única [fórmula] que de verdad sujeta al hombre sobre la tierra que pisa, la única que de verdad responde al sentido permanente de nuestra revolución, es la fórmula estable de la propiedad privada, donde se hace posible esa meta lógica y humana […] de alcanzar que la vivienda sea del que la vive. […] no queremos una España de proletarios, sino una España de propietarios»

Jose Luis Arrese y Magra. Discurso en el banquete de despedida al ministro de la Construcción de Francia, M. Pierre Sudreau. En Arrese, J.L. Obras seleccionadas. Tomo I: Treinta años de política. Madrid: Editora Nacional, 1959.

Hasta los años posteriores a la Guerra Civil el tipo de tenencia mayoritario en España era el arrendamiento (si bien en ciertas condiciones de hacinamiento e infravivienda). Es después de la guerra cuando se despliega el modelo de propiedad con mayor virulencia. Basta mirar las estadísticas para comprobarlo.

http://www.ub.edu/geocrit/b3w-988.htm

Fuente: LA TRANSFORMACIÓN DEL MERCADO DE ALQUILER DE FINCAS URBANAS EN ESPAÑA (1920 – 1960), MIGUEL ARTOLA BLANCO, Revista bibliográfica de geografía y ciencias sociales.

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EL MODELO ESPAÑOL, ISIDRO LÓPEZ Y EMMANUEL RODRÍGUEZ, Fin de ciclo: financiarización, territorio y sociedad de propietarios en la onda larga del capitalismo hispano (1959-2010), Madrid, 2010.

Adicionalmente, en esos primeros años de la postguerra (pero también con anterioridad desde la dictadura de Primo de Rivera) la inflación y la reducción de la inversión residencial agravaron el problema habitacional. Pero realmente lo determinante fue la generalización entre la opinión pública y la clase política de las críticas al rentismo urbano, que crearon un consenso a favor de la intervención de las autoridades públicas para proteger los intereses de inquilinos y comerciantes por encima de los mecanismos del mercado.

La legislación aprobada en 1920, al imponer una prórroga de los contratos y la congelación de las rentas, supuso un hito fundamental en este proceso, dado que eran medidas difícilmente reversibles debido al coste político que implicaban. Desde entonces los sucesivos regímenes políticos simplemente se limitaron a incentivar la inversión residencial como forma de establecer un arreglo temporal.

No obstante, la articulación definitiva del modelo vino a partir de la consolidación del régimen franquista que impuso un marco que sancionaba los principios preexistentes –prórroga de los contratos y congelación de los alquileres– unido a una clara apuesta por el acceso a la propiedad de la vivienda de los particulares. Con ello terminaba una época del mercado inmobiliario, propiciando, a la larga, la definitiva desaparición del rentismo urbano y la generalización de la propiedad urbana entre las familias españolas que llega hasta nuestros días.

Adicionalmente, la apuesta de este modelo incluía medidas tales como, la reducción de la producción de vivienda, la construcción de viviendas baratas de baja calidad, sorteos de viviendas, desgravaciones fiscales a la compra, políticas de vivienda subsidiadas y la marginalización de los alquileres mediante la congelación de rentas y prorrogas forzosas que ahuyentaron a los propietarios a que pusieran sus bienes en el mercado de alquiler.

Como ejemplo de este modelo os invitamos a ver estos dos videos que resultan muy ilustrativos:

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OCHARCOAGA un documental de JORGE GRAU

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Otxarkoaga. El nacimiento de un nuevo Bilbao. Documental

Pero cuál era y es el modelo ideológico-social implícito en la generalización de la propiedad urbana? Pues al menos se puede constatar que el modelo de propiedad inducía a:

  • Reforzar la estabilidad social, frente a un modelo liberal o un modelo revolucionario. El refuerzo de la cultura conservadora.
  • Establecer la nula o escasa rotación en el empleo o movilidad territorial.
  • Vincular generacionalmente con la propiedad a través de la herencia (Para qué vas a tirar el dinero con el alquiler, al menos podré dejarles algo a mis hijos!).
  • Provocar la capitalización del valor del suelo mediante la hipoteca, trasladando dicho valor a un inmovilizado para el comprador final, frente a la disponibilidad que permite el alquiler para el ciudadano, lo cual le daría una mayor libertad de decidir su gasto.
  • A no gestionar el capital, sino capitalizar la renta por parte de los poderes económicos y además mediante este modelo, se permite al empresario promotor inmobiliario desligarse de las consecuencias sus actos, generalizándose la picaresca (los pelotazos y las deficientes construcciones) que ya nos era tan propia.
  • Permitir la recaudación de tributos, ya que la propiedad está sujeta a tributación (AJD y plusvalía de compraventa y de suelo). Para oficializar la transmisión y la propiedad se “requiere” de la intervención del un notario y de la inscripción en el registro de la propiedad y por tanto dar parte al fisco. Frente al modelo de propiedad, el modelo de arrendamiento es difícilmente controlable (acuerdo o contrato privado) y no genera tributos (el impuesto de patrimonio es bajo y el alquiler prácticamente no tributaba en IRPF o IVA), con lo que la Hacienda se quedaba sin su parte del pastel. 

Pero ya en la actualidad y después de una crisis inmobiliaria, lo más contradictorio resulta precisamente que cuando se habían comenzado a dar pasos hacia el reforzamiento del mercado del alquiler mediante la reforma de la LAU (2013), al mínimo atisbo de recuperación volvemos a bailar la yenka (véase última reforma fiscal y las tensiones entre el Ministerio de Hacienda y de Fomento).

Y por qué este modo de pensar? Por qué ningún gobierno (ni república, ni franquista, ni de centro, ni de izquierdas, ni de derechas) se ha atrevido a modificar esta situación y buscar una posición más equilibrada entre el inquilino y el propietario, que incentivará el régimen de alquiler? Pues porque el propietario ha sido bendecido históricamente con un valor que nunca baja (y que “no tiene obligaciones”), por tanto ¿Cómo vamos a establecer un nuevo equilibrio (más lógico si se quiere) que elimine las prerrogativas del inquilino, como lo es en el resto de Europa?

Cualquiera diría que:

  • Ante la amenaza de inestabilidad social, propiedad.
  • Ante la posibilidad de que la gente se vaya o tenga movilidad, propiedad (la movilidad solo debe depender del empleador, no del trabajador).
  • Ante la evolución de una posible desligazón generacional, propiedad.
  • Ante la libertad del ciudadano en el gasto que evite la capitalización del valor del suelo, propiedad.
  • Ante el impulso de un sistema de responsabilidades sobre la promoción, propiedad.
  • Ante la mera tentativa de que se produzca un descontrol en la recaudación de tributos, propiedad. 

Os dejamos con estas reflexiones hasta el siguiente post donde abordaremos la interrelación del urbanismo y el alquiler, si es que existe!!!!

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Álvaro Cerezo

Álvaro Cerezo, Arquitecto (1998). Director de la Sociedad pública Puerto Deportivo el Abra – Getxo S.A. y docente de la EVETU (IVAP). Ha sido arquitecto municipal en el Ayuntamiento de Zalla. Master en valoraciones UPC-EM-REV y experto en materia urbanística. Experto en proyectos europeos (URBACT III, Integrated Urban Renewal, Environmental Issues, Sustainable Housing Support to local authorities and other stakeholders in designing and delivering integrated and participatory policies). ECA Residuos nivel I. Ha impartido clases en las Universidades de la UPV/EHU, Deusto, UPC y en instituciones INAP y ERAP, así como diversos colegios profesionales.

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