Ajustes razonables y obras de comunidad

Como ya es sabido, la L3R modificó diversas leyes, entre ellas la LPH, ampliando las actuaciones a realizar por los propietarios de edificios. No obstante, la alambicada redacción de ambos textos legales hizo preciso una consulta por parte del Gobierno Vasco sobre las citadas modificaciones. Os proponemos un pequeño análisis de los artículos concretos referidos a las obras de accesibilidad a realizar y los ajustes razonables para que valoréis la idoneidad de dicha interpretación.

andamio-edificio

La L3R en su artículo 2 sobre definiciones, apartado 4, recoge la siguiente:

4. Ajustes razonables: las medidas de adecuación de un edificio para facilitar la accesibilidad universal de forma eficaz, segura y práctica, y sin que supongan una carga desproporcionada. Para determinar si una carga es o no proporcionada se tendrán en cuenta los costes de la medida, los efectos discriminatorios que su no adopción podría representar, la estructura y características de la persona o entidad que haya de ponerla en práctica y la posibilidad que tengan aquéllas de obtener financiación oficial o cualquier otra ayuda.

Se entenderá que la carga es desproporcionada, en los edificios constituidos en régimen de propiedad horizontal, cuando el coste de las obras repercutido anualmente, y descontando las ayudas públicas a las que se pueda tener derecho, exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes.

A su vez, el apartado cuatro de la DF 1ª de la L3R, sobre modificación de la LPH indica

Cuatro. El artículo 10 [de la LPH] queda redactado de la siguiente manera:

«1. Tendrán carácter obligatorio y no requerirán de acuerdo previo de la Junta de propietarios, impliquen o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, y vengan impuestas por las Administraciones Públicas o solicitadas a instancia de los propietarios, las siguientes actuaciones:

a) Los trabajos y las obras que resulten necesarias para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes, incluyendo en todo caso, las necesarias para satisfacer los requisitos básicos de seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal, así como las condiciones de ornato y cualesquiera otras derivadas de la imposición, por parte de la Administración, del deber legal de conservación.

b) Las obras y actuaciones que resulten necesarias para garantizar los ajustes razonables en materia de accesibilidad universal y, en todo caso, las requeridas a instancia de los propietarios en cuya vivienda o local vivan, trabajen o presten servicios voluntarios, personas con discapacidad, o mayores de setenta años, con el objeto de asegurarles un uso adecuado a sus necesidades de los elementos comunes, así como la instalación de rampas, ascensores u otros dispositivos mecánicos y electrónicos que favorezcan la orientación o su comunicación con el exterior, siempre que el importe repercutido anualmente de las mismas, una vez descontadas las subvenciones o ayudas públicas, no exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes. No eliminará el carácter obligatorio de estas obras el hecho de que el resto de su coste, más allá de las citadas mensualidades, sea asumido por quienes las hayan requerido.

Aparentemente ambos artículos resultan coherentes entre sí, pero aquí viene la sorpresa interpretativa (que pudiera considerarse un exceso) del Ministerio de Fomento. A raíz de una consulta realizada por el Director de Vivienda del Gobierno Vasco sobre las modificaciones de la LPH operadas por la L3R, la Subdirectora General de Urbanismo se pronuncia en los siguientes términos:

1º.- Lo realmente determinante para establecer la obligación de la Comunidad de Propietarios es que las obras sean necesarias para garantizar los ajustes razonables en materia de accesibilidad universal (porque constituyan una obligación legal) y desde luego, y en todo caso, que sea requeridas a instancia de los propietarios en cuya vivienda o local vivan, trabajen o presten servicios voluntarios, personas con discapacidad, o mayores de setenta años, con el objeto de asegurarles un uso adecuado a sus necesidades de los elementos comunes, así como la instalación de rampas, ascensores u otros dispositivos mecánicos y electrónicos que favorezcan la orientación o su comunicación con el exterior. Ahora bien, los “ajustes razonables” tienen un límite económico, que se ha fijado legalmente en el importe repercutido anualmente, de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes, una vez descontadas las subvenciones o ayuda públicas. Por tanto, el articulo distingue entre la obligación en sí, y el coste que se puede llegar a exigir, de ahí que determine qué: “No eliminará el carácter obligatorio de estas obras el hecho de que el resto de su coste, más allá de las citadas mensualidades, sea asumido por quienes las hayan requerido.

Esa es una de las modificaciones más relevantes introducidas por la L3R, en la medida en que la redacción anterior permitía interpretar que si las obras superaban el limite económico de las doce mensualidades, ni siquiera eran obligatorias para la Comunidad de Propietarios, de modo que los propietarios podían negarse a pagar dichas mensualidades, incluso en el caos de que la persona discapacitada o mayor de setenta años estuviera dispuesta hacerse cargo del resto.

2º.- Hasta la reforma introducida por la L3R, el limite económico para entender que una obra de accesibilidad era obligatoria estaba en las doce mensualidades de gastos de comunidad (descontando las subvenciones), lo que hacía inviable, en la práctica, la realización efectiva de los ajustes razonables, ya que las obras superaban habitualmente tal presupuesto. Con la reforma introducida por la Ley 8/2013, se flexibiliza y amplia el limite económico de los ajustes razonables, ya que las doce mensualidades ordinarias de gastos comunes no se refieren exclusivamente a una anualidad, sino a tantas anualidades como permita la financiación ajena de las obras, mediante créditos o el pago aplazado que pueda llegar a obtener la comunidad de propietarios. Lo habitual es que este tipo de obras se financien en varios años y, en la práctica, no solo las entidades conceden créditos con este objetivo, sino que las propias empresas instaladoras ofrecen un fraccionamiento del gasto en varios años, o incluso financiación específica al efecto.

Esta regla se conecta con lo señalado en el apartado anterior en el sentido de que, nuevamente, si en el proceso de negociación de la financiación o del crédito, el número de años que se acuerde para repercutir los gastos no es suficiente para pagarla totalidad de las obras necesarias para alcanzar los ajustes razonables, estas continuarán siendo obligatorias para la comunidad si la persona que las haya requerido se compromete a abonar la diferencia.

Después de esta respuesta, una lectura analítica y pausada invita a pensar si no hay elementos añadidos en la misma, constituyendo un claro exceso (sin perjuicio de la bondad de la interpretación), produciéndose acaso una sustitución del poder legislativo por el ejecutivo. Planteemos algunas dudas evidentes y otras posibles consecuencias:

  • Se puede extractar de la dicción literal de los artículos 2.4 L3R y 10.1 LPH, la conclusión de la nota informativa? En qué lugar vincula el número de años posibles de financiación a la determinación concreta de los ajustes razonables?
  • Cuantos años se ha de considerar para la financiación, 1, 2, 5, 10, 20, 30 años? Basta saber algo de matemáticas financieras para haciendo variar el número de años encajar todo lo encajable.
  • Y si la comunidad no pudiera obtener un crédito o pago aplazado, variarían entonces los ajustes razonables? Es fácil que una comunidad obtenga un crédito? (obsérvese que no se dice los propietarios y que además a las comunidades se les otorga un nuevo estatus jurídico en los artículos 15 y 16 L3R).
  • Os imagináis una orden ejecución para garantizar la accesibilidad universal y la arbitrariedad de la administración para calcular los ajustes razonables y no tener que abonar el exceso? (no cuestiono que la comunidad tenga que abonar en su integridad las obras, sino la redacción de la norma). Por cierto, tengo entendido que las ordenes de ejecución  no se negocian!!

Si lo pretendido era el sentido de la nota informativa, quizás hubiera sido preferible una redacción más adecuada, ya que en mi opinión no cabe llegar a dichas conclusiones.

¿Qué opináis?

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Álvaro Cerezo

Álvaro Cerezo, Doctor Arquitecto (ETSAM, UPM), Arquitecto (ETSASS, UPV/EHU). Profesor Ayudante Doctor –ANECA- y Adjunto –UNIBASQ-. Profesor de la Cátedra UNED- Instituto Lincoln de Políticas de Suelo. Director de la Sociedad pública Puerto Deportivo el Abra – Getxo S.A. Ha sido arquitecto municipal en el Ayuntamiento de Zalla. Máster en valoraciones UPC-EM-REV y experto en Urbanismo, Derecho Urbanístico, Valoraciones, Ordenación y Gestión del Territorio y Evaluación ambiental. Experto en proyectos europeos (URBACT III, Regeneración urbana integrada, Medioambiente, Vivienda sostenible, Financiación de proyectos urbanos, Apoyo a las autoridades locales y otras partes interesadas en el diseño y ejecución de políticas integradas y participativas). ECA Residuos nivel I. Ha sido docente de la EVETU (IVAP) y en la UPV/EHU, Universidad de Deusto, UP-Cataluña, UP-Valencia y en instituciones INAP y ERAP, así como diversos colegios profesionales.

7 pensamientos en “Ajustes razonables y obras de comunidad

  1. GORKA CUBES

    Muy atinado el post Álvaro.
    En la vida real, como lo he visto, lo puedo decir; los edificios de estructura de madera, sin ascensor, etc. etc. de más de 100 años, en los que una semana Doña Pepa limpia la escalera, la semana siguiente Don Ramón, la siguiente está sucia porque Doña Loli no le da la gana de limpiar etc. etc., y tienen cuatro bombillas en toda la comunidad y encima son de esas de las de museo de Edison, no de las de la obsolescencia programada etc. y ahí a media luz llevan décadas luciendo… te encuentras con que los gastos de comunidad de un edificio de esas características es de 60 euros… pero no mensuales… al año!!!! y no es broma…
    Ahora ve y dile al de la planta baja (que también es vivienda) que quieres meter ascensor y que cuesta 40.000€ y a él le tocan 8.000€ tucutucu… Pero que no se puede negar, eh?… El eco de la risa floja que le entra al gachó todavía resuena por el hueco de la dichosa escalera…

  2. GORKA CUBES

    El problema está en vincular ese gasto “obligatorio” con los gastos de corrientes de comunidad (que no de conservación), lo cual es absurdo. Se debería vincular en todo caso a otros parámetros, renta/PEM; o al IBI de turno, o a cualquier otro, o definir uno nuevo… y además establecer claramente ciertos trabajos ineludibles cuesten lo que cuesten (por ejemplo, la accesibilidad al portal).
    Saludos

  3. Ramón Mardones

    Por complicarlo un poco más. El artículo 10.3 de la misma L3R dice:
    3.Será posible ocupar las superficies de espacios libres o de dominio público que resulten indispensables para la instalación de ascensores u otros elementos, así como las superficies comunes de uso privativo, tales como vestíbulos, descansillos, sobrecubiertas, voladizos y soportales, tanto si se ubican en el suelo, como en el subsuelo o en el vuelo, cuando no resulte viable, técnica o económicamente, ninguna otra solución para garantizar la accesibilidad universal y siempre que asegure la funcionalidad de los espacios libres, dotaciones públicas y demás elementos del dominio público. A tales efectos, los instrumentos de ordenación urbanística garantizarán la aplicación de dicha regla, bien permitiendo que aquellas superficies no computen a efectos del volumen edificable, ni de distancias mínimas a linderos, otras edificaciones o a la vía pública o alineaciones, bien aplicando cualquier otra técnica que, de conformidad con la legislación aplicable, consiga la misma finalidad.
    Me pregunto, ¿valen los mismos criterios para determinar si resulta económicamente viable otra solución alternativa que no ocupe suelo público? ¿Qué alcance tiene lo de “asegurar la funcionalidad de los espacios libres, dotaciones públicas y demás elementos del dominio público? ¿Es bastante que la anchura de la acera, tras la ocupación, permita el paso de una, dos personas, o la requerida por el decreto de accesibilidad? ¿Importan la propia configuración de nuestras calles como tales, la pérdida de su personalidad, su valor como espacio de relación, de actividad, los rincones ocultos, los ciegos…? ¿Alguien ha imaginado nuestras calles de 12 m con torres de ascensores a ambos lados?

  4. JESUS LEIS CASTRO

    Yo vivo en Galicia y tengo un bajo comercial construido en el año 1986. La entrada tiene un peldaño de altura de 12 cm. El Código Técnico de la Edificación actual es más restrictivo que en 1986 y dice que ese peldaño debe tener una altura máxima de 5 cm. El Ayuntamiento nos instó a construir una rampa para facilitar el acceso a minusvalidos. Y no se puede construir una rampa porque hay una viga de hierro y si se corta, podría afectar a la estructura del edificio y derrumbarse.

    Por esa razón, el ayuntamiento no quiere conceder licencia de apertura de actividad. Dice que tenemos que costear una plataforma para minusvalidos y también construir un aseo para minusvalidos en la planta baja. En total, las obras a realizar ascienden a 15.000€ como mínimo.

    Aunque solicitásemos ayudas económicas a la administraciones para realizar estas obras, supongo que el coste de las obras seguirá siendo muy superior a los 350€ anual (si estimamos en esa cantidad los gastos anuales de Comunidad que tengo que pagar por el bajo comercial). ¿Estaría exento de realizar esas obras?

    Nota: En Galicia no se necesita licencia de apertura de actividad para un bajo comercial u oficina, porque La Ley 9/2013, de 19 de diciembre, del emprendimiento y de la competitividad económica de Galicia, establece un régimen jurídico único del ejercicio de actividades en Galicia, eliminando de manera plena y efectiva la licencia de apertura previa a la instalación y al inicio de la actividad (licencias de actividad o instalación y de apertura o funcionamiento), solo requiere comunicación previa al ayuntamiento. Tanto la Consellería de Economía e Industria de A Xunta de Galicia como el Ministerio de Economía y Competitividad de España dicen que la normativa es perfectamente compatible con la normativa nacional.

    1. admin

      Estimado Jesús.

      La regulación de la Ley de Propiedad Horizontal define las relaciones entre los integrantes de la comunidad por lo que las garantías establecidas en favor de los socios, como límites a las decisiones de las mayorías, no deberían afectar a las obligaciones de la Comunidad y, por extensión, de sus miembros para con terceros.

      Frente a la colectividad, la garantía del propietario no es tan potente como los «ajustes razonables» al regularse en la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, en concreto en el art. 15 TRLSR, que fija el límite de la obligación económica (Deber de Conservación) en el 50% del Valor de Reposición Bruto adaptado (como ya comentamos en su día). Este garantía es muy pobre porque el límite cuantitativo es compatible con inversiones muy cuantiosas que excedan de los «ajustes razonables».

      Cuestión distinta es que la innecesariedad de controles administrativos faciliten la elusión de la obligación, pero esto no afecta a la existencia de la obligación, ni te libra de que la administración te lo pueda exigir en cualquier momento.

      Por último, si el problema de accesibilidad se deriva de un motivo estructural, tal vez el obligado a pagar la obra no sea el propietario de la lonja afectada por la limitación de accesibilidad, sino la Comunidad propietaria del elemento estructural que es la única que puede tomar la decisión de alterar un elemento estructural (en caso de negarse y con ello imposibliitar el uso del local debería indemnizar al propietario del mismo, lo que sin duda sería más gravoso para la comunidad).
      Un saludo

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