Actuaciones en suelo urbanizado (3): aDOT Vasca y aDOT Estado, ¿Pero no eran iguales?

O cómo utilizar los instrumentos urbanísticos adecuadamente. (Homenaje al Bingo Arizona)

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Continuando con las actuaciones sobre el suelo urbanizado, nos adentramos en este último post de esta miniserie en las actuaciones de Dotación (aDOT), analizando la aparente dualidad entre la regulación vasca y la estatal.

Lo hacemos por nuestra cercanía al tema (de ahí el homenaje al Bingo Arizona que parece que lo van a tirar) y porque queremos comprobar si, tal y como indicaron los redactores de nuestra Ley 2/2006, nuestra actuación de dotación se dictó de manera tan adaptada o no a la LS07 con la que emergió en el ámbito estatal. Al fin y al cabo nosotros la incorporamos prematuramente en los LvSU 25 y 137.

Por tanto, primeramente hay que hacer una comparación de la dicción de ambas actuaciones de dotación, que identificaremos como aDOTe (Estado) y aDOTv (País Vasco). Así:

  • El TRLSR 7.1.b) define las aDOTe comolas que tengan por objeto incrementar las dotaciones públicas de un ámbito de suelo urbanizado para reajustar su proporción con la mayor edificabilidad o densidad o con los nuevos usos asignados en la ordenación urbanística a una o más parcelas del ámbito y no requieran la reforma o renovación de la urbanización de éste”. La regulación se completa con:
    • La cesión de edificabilidad media ponderada libre de cargas a la administración es respecto del incremento.
    • El deber de entregar a la Administración competente el suelo para dotaciones públicas relacionado con el reajuste de su proporción, podrá sustituirse, en caso de imposibilidad física de materializarlo en el ámbito correspondiente, por la entrega de superficie edificada o edificabilidad no lucrativa, en un complejo inmobiliario, situado dentro del mismo, o por otras formas según lo prevea la legislación urbanística.
    • Resulta muy ilustrativa la regulación de la DT2 LS07.
  • El LvSU 137 define las aDOTv como “las dirigidas al levantamiento de la carga dotacional en suelo urbano no consolidado por incremento de la edificabilidad urbanística”, considerando que se producen “en situaciones de incremento de edificabilidad urbanística, las cesiones de dotaciones necesarias para garantizar el anterior equilibrio entre usos lucrativos y dotacionales previstos en la ordenación urbanística” (EM VIII)

          La regulación se completa con DEU 6 y 7 para el cumplimiento de los estándares.

Como se puede comprobar, terminológicamente y conceptualmente las actuaciones son opuestas:

  • aDOTe pretende obtener unas dotaciones públicas (objeto) y de manera gratuita con cargo a una edificabilidad (medio).
  • aDOTv pretende que, como se ha producido un incremento de edificabilidad por parte del propietario (objeto), este tiene que levantar la carga dotacional (medio) y como “no se puede”, ring ring, caja (por cierto, ¿Alguien se acordará algún día que el ingreso está afecto al PMS?).
  • Adicionalmente, se ha de considerar que la aDOTv requiere que para la definición de los deberes, que estos estén recogidos por el planeamiento o en su caso modificar el preexistente, puesto que para esta categoría de suelo (SUNCe) las cesiones dotacionales se señalan en la ordenación pormenorizada (LvSU 56.1.a y c) y el incremento de edificabilidad urbanística ponderada (LvSU 11.3.2) se predica sobre la previa existente (materializada DEU 2.3º).

¿Cuál ha sido el proceder habitual por estos pagos?, claramente la segunda, la aDOTv, obviando tanto la identificación de las dotaciones de “imposible” obtención, como la modificación de planeamiento, al remitir el levantamiento de la carga dotacional al momento de la liquidación de la correspondiente licencia.

Así se ha venido operando. Pero como todo, hasta que alguien levanta la liebre y como en El rey desnudo de Hans Christian Andersen, al descubrirse el engaño se terminó el desfile.

Bingo Arizona, Gran Vía, Bilbao

Bingo Arizona, Gran Vía, Bilbao

No hace mucho que hemos conocido la STSJ PV 1737/2016, sobre una actuación de dotación en Bilbao.

Caso: Se trata de una parcela destinada a la construcción de viviendas en suelo urbano, en la cual se otorga licencia para construir aunque precisara un mayor aprovechamiento para llevarla a efecto (actuación en suelo urbano no consolidado por incremento de la edificabilidad definida en el Plan).

En el momento de concesión de la licencia se liquida:

  1. 15% de la edificabilidad ponderada sobre el incremento respecto a la anteriormente materializada.
  2. Levantamiento de la carga dotacional (antes Decreto 105/2008 2, 3 y 41, ahora DEU 6, 7 y 8)
  3. El ICIO y la Tasa.

Sentencia: Al no identificar el planeamiento la carga dotacional a obtener y ceder (la licencia no habilita para la determinación de la cesión de dotación), no estamos ante una actuación de dotación (tal como se define en la legislación básica del Estado) sino ante un simple incremento de edificabilidad urbanística ponderada sobre la materializada (lo que la legislación autonómica llama “actuación de dotación” pero no lo es).

Hay que tener en cuenta que la legislación básica actualmente vigente recoge expresamente lo que en la redacción original de la LS07 estaba implícito: que la actuación Edificatoria puede tener incrementos de edificabilidad y no por ello es una actuación de dotación (TRLSR 7.2).

Resultado de la Sentencia: (El rey se da cuenta que está desnudo) El promotor se lleva todo gratis. No hay carga dotacional, ni 15% del incremento.

Consecuencias: (se acabó el desfile) Ahora en Bilbao todas las aDOT se tramitan con modificación del PGOU. ¿Se acordará alguien ahora de la EAE, de la participación, del ISE, de los informes sectoriales……?

Preguntas:

  • ¿Cabe la posibilidad de no definir las dotaciones precisas en un instrumento de planeamiento con la regulación actual aDOTe?
  • ¿incluso en ámbitos discontinuos de suelo urbano?
  • ¿Existe la posibilidad legal de aplicar el DEU 7.3 (monetización del valor de las dotaciones vinculadas a PMS)? Ver TRLSR 18.2.b)
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Álvaro Cerezo

Álvaro Cerezo, Arquitecto (1998). Director de la Sociedad pública Puerto Deportivo el Abra – Getxo S.A. y docente de la EVETU (IVAP). Ha sido arquitecto municipal en el Ayuntamiento de Zalla. Master en valoraciones UPC-EM-REV y experto en materia urbanística. Experto en proyectos europeos (URBACT III, Integrated Urban Renewal, Environmental Issues, Sustainable Housing Support to local authorities and other stakeholders in designing and delivering integrated and participatory policies). ECA Residuos nivel I. Ha impartido clases en las Universidades de la UPV/EHU, Deusto, UPC y en instituciones INAP y ERAP, así como diversos colegios profesionales.

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